État des lieux de sortie d’une location de courte durée

Une location courte laisse peu de temps pour constater quoi que ce soit : les occupants partent, le ménage est fait, les suivants arrivent. C’est pourtant à ce moment que se jouent la plupart des discussions sur les dégâts. Cet article de nos guides sur l’état des lieux distingue les situations juridiques que recouvre la « courte durée » et explique comment réaliser un état des lieux de sortie utile dans chacune. Pour la procédure générale, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

D’abord, savoir de quelle location on parle

Le même mot recouvre deux régimes très différents. Tout le reste en dépend.

Le séjour touristique, type Airbnb

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation s’applique au bail relatif à un logement, « à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme » (article 2). Selon Tourisme Wallonie, un hébergement touristique est tout logement proposé à la location de façon régulière ou occasionnelle, où des touristes peuvent séjourner au moins une nuit moyennant paiement ; il doit être enregistré avant toute mise en location.

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région précise que les règles du Code du logement sur le bail s’appliquent à tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires, « mais à l’exception des hébergements touristiques, notamment Airbnb », réglés par l’ordonnance du 8 mai 2014. Bruxelles Économie et Emploi définit l’hébergement touristique comme un logement proposé contre paiement pour un séjour d’une nuit au moins et de 90 jours au plus, et le soumet à un enregistrement préalable.

Le bail de courte durée

À l’inverse, une personne qui habite le logement pour une période, sans vocation touristique, est en principe locataire au sens du droit du bail. C’est le cas d’un meublé loué quelques mois, d’une sous location 1 an consentie par un locataire, ou d’un bail de résidence principale de courte durée. À Bruxelles, l’article 238 du Code du logement permet un bail écrit de trois ans au plus, prorogations comprises ; en Wallonie, le décret prévoit aussi un bail de courte durée de trois ans au plus.

La fin de ces baux obéit à des règles propres, que nous détaillons dans notre article sur le bail de 1 an préavis. À Bruxelles, par exemple, le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation.

Le séjour touristique, un constat sans règle légale

Pour un séjour de quelques nuits, ni le décret wallon ni le Code bruxellois du logement n’organisent d’état des lieux de sortie. La présomption du droit du bail, qui joue en faveur du locataire en l’absence d’état des lieux d’entrée, ne s’applique pas directement. Mais celui qui réclame une indemnité doit toujours prouver le dégât, son montant et son lien avec le séjour. Le constat de sortie est donc une affaire de preuve, pas de formalité.

Un constat rapide mais complet

Un état des lieux de sortie de location saisonnière efficace tient en quelques gestes :

1. Partir de la même base : l’inventaire et les photos de l’arrivée, idéalement partagés avec le voyageur à son entrée.
2. Faire le tour avant le ménage : un dégât constaté après le nettoyage, ou après l’arrivée des occupants suivants, est difficile à rattacher au séjour.
3. Photographier et dater chaque anomalie, avec une vue d’ensemble de la pièce et un gros plan.
4. Vérifier l’inventaire : vaisselle, linge, électroménager, télécommandes, clés ou badges.
5. Tester les équipements : plaques, four, chauffe-eau, chauffage, volets.
6. Écrire au voyageur rapidement, en joignant les photos, si un problème apparaît.

Airbnb et état des lieux de sortie

Les plateformes de réservation ont leurs propres règles de réclamation et de délais, qui relèvent du contrat passé avec elles et que nous ne détaillons pas ici. Quel que soit le canal, ce sont les mêmes preuves qui comptent : un constat d’arrivée, un constat de sortie dressé tôt, des photos datées et des échanges écrits. Si la discussion s’envenime, notre article sur le litige sur l’état des lieux d’une location de courte durée décrit les recours, de la demande amiable au juge de paix.

Le bail de courte durée, les règles de tout bail

Dès que la location est un bail d’habitation, l’état des lieux de sortie suit les règles ordinaires, quelle que soit la durée du bail.

En Wallonie

L’article 27 du décret du 15 mars 2018 permet à chaque partie de requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés. Il en fixe le contenu minimal, sauf convention contraire : références du bail et de l’état des lieux d’entrée, durée d’occupation, relevé des compteurs et des jauges des citernes, clés remises, éléments restant à remettre, signatures des parties ou de leur mandataire. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit la même faculté et ajoute que l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Il s’applique à tous les baux d’habitation, y compris les sous-locations. Si le logement a des compteurs individuels, l’état des lieux relève les index, les numéros de compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Le meublé et son inventaire

Un bail court porte souvent sur un logement meublé. L’état des lieux de sortie doit alors vérifier aussi le mobilier et les équipements, objet par objet, en les comparant à l’inventaire d’entrée. Plus cet inventaire était précis (marque, couleur, état, photo), plus la comparaison sera simple.

La garantie locative à la sortie

Pour un bail court, la garantie locative se libère selon les règles ordinaires, et l’état des lieux de sortie en est la pièce centrale. En Wallonie, l’article 62 du décret ne permet de disposer de la garantie qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. À Bruxelles, le Code du logement prévoit la libération de la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Un constat de sortie clair, signé par les deux parties, permet de s’accorder vite sur les montants éventuellement retenus.

Rotation rapide, points de vigilance

Les locations courtes se succèdent vite, ce qui crée des difficultés propres :

• Le chevauchement des occupants : si le suivant arrive le jour même, faites le constat de sortie avant son entrée, sinon il devient impossible de dire qui a causé quoi.
• L’usure accélérée : un logement qui accueille beaucoup d’occupants s’use plus vite. La vétusté et l’usure normale ne sont pas des dégâts locatifs, ce qui rend la comparaison avec un constat récent d’autant plus importante.
• Les colocations et sous-locations : quand plusieurs occupants se succèdent dans un même logement, chaque départ mérite son constat. Notre article sur l’état des lieux en colocation et sous-location détaille ces situations.
• Les consommations : pour un bail, relevez les compteurs à la sortie ; pour un séjour touristique, la question dépend de ce que prévoit l’offre de location.

En résumé : identifiez d’abord le régime. Pour un séjour touristique, aucun état des lieux de sortie n’est imposé, mais un constat daté, fait avant le ménage et comparé à l’arrivée, reste votre meilleure preuve. Pour un bail de courte durée, les règles de tout bail d’habitation s’appliquent : constat contradictoire, à frais partagés, avant la remise des clés.