Litige sur l’état des lieux d’une location de courte durée : recours et juge de paix

Un canapé taché, une table rayée, une vitre fêlée : à la fin d’une location courte, la discussion porte souvent sur des dégâts que personne n’avait constatés à l’arrivée. C’est le scénario typique du litige Airbnb sans état des lieux. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment qualifier la location, qui doit prouver quoi et quels recours s’offrent à vous, jusqu’au juge de paix. Pour la démarche générale face à un constat de sortie contesté, lisez aussi notre article pour contester un état des lieux de sortie.

Première étape, qualifier la location

Le mot « courte durée » recouvre des situations juridiques très différentes. Avant de parler de recours, il faut savoir quel texte s’applique.

Le séjour touristique

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation s’applique au bail relatif à un logement, « à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme » (article 2). Selon Tourisme Wallonie, un hébergement touristique est tout logement proposé, de façon régulière ou occasionnelle, où des touristes peuvent séjourner au moins une nuit moyennant paiement ; il doit être enregistré avant d’être proposé à la location.

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région rappelle que les règles du Code bruxellois du logement sur le bail d’habitation ne s’appliquent pas aux hébergements touristiques, « notamment Airbnb », régis par l’ordonnance du 8 mai 2014. Selon Bruxelles Économie et Emploi, l’enregistrement vise les logements proposés contre paiement pour un séjour d’une nuit au moins et de 90 jours au plus.

La location d’habitation de courte durée

À l’inverse, un logement loué pour quelques mois à une personne qui y vit, une location meublée entre deux emplois ou une sous location 1 an consentie par un locataire relèvent en principe du bail d’habitation. Les règles sur l’état des lieux, la garantie et le juge de paix du bail s’appliquent alors pleinement.

Sans état des lieux, qui doit prouver

Pour un bail d’habitation

La règle est claire et joue contre celui qui réclame. En Wallonie, l’article 28 du décret du 15 mars 2018 prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, « qui peut être fournie par toutes voies de droit ». À Bruxelles, l’article 220 du Code du logement rend applicables à tous les baux d’habitation les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil, qui posent la même présomption.

La brochure bruxelloise le traduit simplement : le preneur n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne parvienne à prouver qu’ils ont été occasionnés par lui ou par un membre de son ménage. Le bailleur qui n’a pas fait d’état des lieux d’entrée part donc avec un handicap.

Pour un séjour touristique

Le décret wallon et le Code bruxellois du logement ne s’appliquent pas au séjour touristique : leur présomption ne joue donc pas directement. En pratique, celui qui réclame une indemnité doit néanmoins démontrer le dégât, son montant et son lien avec le séjour. Sans constat d’arrivée, cette démonstration repose sur les autres preuves disponibles.

Les preuves qui restent sans état des lieux

Même sans document signé, un dossier peut se construire. Rassemblez, dès que le litige apparaît :

• l’annonce et ses photos, qui montrent l’état du logement tel qu’il était proposé ;
• les photos et vidéos datées prises à l’arrivée, au départ ou par le voyageur suivant ;
• les messages échangés avant, pendant et après le séjour, en particulier toute reconnaissance d’un incident ;
• les factures et devis de nettoyage, de réparation ou de remplacement ;
• les témoignages d’un voisin, d’une personne chargée du ménage ou du voyageur suivant.

Plus ces éléments sont proches de la date du départ, plus ils sont convaincants. Un dégât découvert dix jours plus tard, après un autre séjour, sera difficile à rattacher au premier occupant.

Régler le désaccord à l’amiable

Commencez par une demande écrite, précise et chiffrée : description du dégât, photos, devis ou facture, montant réclamé et délai de réponse raisonnable. Côté occupant, répondez point par point et proposez, le cas échéant, un montant partiel. Les différents cas de figure sont détaillés dans nos articles sur le litige sur l’état des lieux et, plus spécialement, sur le litige sur l’état des lieux de sortie.

Pour un bail d’habitation, les textes encouragent la solution amiable. En Wallonie, l’article 51/1 du décret permet aux parties de recourir à la médiation, à l’arbitrage ou à la conciliation, sans préjudice de la saisine d’un juge ; à Bruxelles, l’article 233 du Code du logement prévoit la même possibilité avec un médiateur agréé. Dans les deux Régions, une clause d’arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

Si le logement est proposé par une entreprise, un voyageur consommateur peut aussi s’adresser au Service de Médiation pour le Consommateur, service public indépendant et gratuit, compétent pour les litiges entre consommateurs et entreprises. Entre deux particuliers, ce service ne semble pas la bonne porte : la conciliation devant le juge de paix est alors la voie la plus simple.

Saisir le juge de paix

Un juge proche et compétent

Le juge de paix (voir la fiche juge de paix def de notre lexique) connaît, quel que soit le montant de la demande, des « contestations relatives aux louages d’immeubles » (article 591 du Code judiciaire). Il connaît aussi, plus généralement, des demandes dont le montant n’excède pas 5 000 €, sauf exceptions prévues par la loi (article 590). Un litige de dégâts locatifs après une location courte relève donc, dans la très grande majorité des cas, de sa compétence.

Conciliation, requête ou citation

Selon le site des Cours et tribunaux, une partie peut demander au juge de paix, par simple lettre, de convoquer l’autre en conciliation, avant ou pendant la procédure. Il entre d’ailleurs dans la mission du juge de concilier les parties (article 731 du Code judiciaire). Si l’accord échoue :

1. La requête : en matière de louage de choses, la demande peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix (article 1344bis du Code judiciaire), avec les mentions prévues à peine de nullité.
2. La citation : signifiée par huissier de justice, c’est la manière la plus courante de porter une affaire devant le tribunal.
3. La comparution volontaire : les deux parties se présentent ensemble devant le juge.

Le même site indique un droit de mise au rôle de 50 € pour les affaires civiles ordinaires devant le juge de paix. Pour le déroulement concret de l’audience et les délais, voyez notre article sur le juge de paix locataire.

L’expert désigné avant la remise des clés

Pour un bail d’habitation, un outil spécifique existe. À défaut d’accord sur l’état des lieux de sortie, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert pour y procéder : c’est prévu par l’article 27 du décret wallon et par l’article 220 du Code bruxellois du logement. Une fois les clés rendues, cette voie se ferme. Ce mécanisme ne vise pas le séjour touristique.

Éviter le prochain litige

La meilleure défense reste le constat préalable. Pour un bail d’habitation, l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire est obligatoire en Wallonie comme à Bruxelles. Pour un séjour touristique, rien ne l’impose, mais un inventaire et quelques photos datées, partagés avec le voyageur à son arrivée, changent tout en cas de discussion. Les points à vérifier dans ce cas figurent dans nos articles sur le modèle d’état des lieux d’une location de courte durée et sur l’état des lieux de sortie d’une location de courte durée, repris dans les articles liés ci-dessous.

En résumé : qualifiez d’abord la location, rassemblez vite les preuves, formulez une demande chiffrée, tentez l’accord ou la médiation, puis saisissez le juge de paix si nécessaire. Et, à l’avenir, faites constater l’état du logement avant chaque nouvel occupant.