Bail de courte durée : sous-location

Un stage de six mois à l’étranger, une mutation temporaire, une chambre libre dans un appartement trop grand : la sous-location temporaire semble une solution simple pour ne pas payer un loyer dans le vide. Elle l’est rarement. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que la loi permet en Wallonie et à Bruxelles, et comment la combiner avec un bail d’un an ou de trois ans. Les règles générales de ce type de bail sont réunies dans notre article sur le bail de courte durée.

Sous-louer, de quoi parle-t-on

La sous-location est le contrat par lequel un locataire, le locataire principal, loue à son tour tout ou partie du logement à une autre personne, le sous-locataire. Le locataire principal reste lié à son bailleur par le bail principal : il continue à payer le loyer et répond de l’état du logement. Le sous-locataire, lui, n’a en principe pas de lien contractuel direct avec le bailleur.

La sous-location se distingue de la cession de bail, par laquelle le locataire transfère l’ensemble du bail à un repreneur, et de l’hébergement touristique de quelques nuits. Le bail commercial obéit à ses propres règles : le bail commercial de courte durée est abordé dans notre guide sur la durée.

L’accord du bailleur, toujours

En Wallonie, un accord écrit et préalable

L’article 47 du décret wallon du 15 mars 2018 est net : « La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. » Un accord verbal ou un simple silence ne suffisent pas. Le texte consolidé du décret sur Wallex fait foi.

À Bruxelles, un accord exprès ou tacite, mais un projet notifié

Le Code bruxellois du logement permet au locataire de sous-louer avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. La brochure régionale donne un exemple d’accord tacite : l’acceptation de loyers payés par le sous-locataire. Mais le locataire doit notifier au bailleur, par courrier recommandé, le projet de sous-location au moins quinze jours avant sa conclusion, avec les données d’identification du sous-locataire.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire doit aussi, avant la sous-location, remettre au sous-locataire une copie du bail, des informations précontractuelles reçues et de l’état des lieux d’entrée, selon la brochure juridique de la Région.

La résidence principale ne se sous-loue pas en totalité

C’est la règle qui ferme la porte à la plupart des projets de sous-location temporaire. En Wallonie (article 60) comme à Bruxelles (article 230/1), le locataire qui affecte le logement à sa résidence principale ne peut pas en sous-louer la totalité. Il peut en sous-louer une partie, avec l’accord du bailleur, à condition que le reste du logement demeure sa résidence principale.

Concrètement :

• louer une chambre de votre appartement pendant que vous y vivez est envisageable, avec l’accord du bailleur ;
• sous-louer tout l’appartement pendant six mois d’absence, alors qu’il reste votre résidence principale, ne l’est pas ;
• un bail de courte durée ne change rien à cette règle : il reste un bail de résidence principale.

Des exceptions existent pour certaines personnes morales, comme les CPAS, les ASBL, les fondations ou les sociétés à finalité sociale, qui sous-louent à des personnes démunies ou en difficulté. Le bail étudiant a, en Wallonie, un régime propre de sous-location pendant un éloignement pour études.

Une sous-location d’un an avec un bail de courte durée

La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir. Avec un bail de courte durée, cette limite se fait vite sentir : si votre bail d’un an s’achève dans huit mois, une sous-location d’un an est impossible. Elle ne pourrait être allongée qu’après une prorogation écrite du bail principal, dans les limites de chaque Région : deux prorogations au plus en Wallonie, une seule à Bruxelles, trois ans au total.

Pensez aussi à l’échéance du bail principal. Le congé du bail de courte durée doit être notifié au moins trois mois avant son terme ; s’il ne l’est pas, le bail devient un bail de neuf ans. Le délai de congé et la sortie anticipée sont détaillés dans notre guide bail de 1 an préavis.

Quand le bail principal prend fin

La sous-location suit le sort du bail principal.

Dans les deux Régions, le locataire principal doit informer préalablement le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits. Il répond seul, envers le bailleur et le sous-locataire, du non-respect de ces règles. En Wallonie, le sous-locataire n’est tenu envers le bailleur qu’à concurrence du prix de sa sous-location, en cas de saisie.

Chambre louée à des voyageurs, un autre régime

Proposer sa chambre quelques nuits sur une plateforme n’est pas une sous-location classique. À Bruxelles, Bruxelles Économie et Emploi rappelle que tout logement offert contre rémunération pour une nuit à 90 jours relève de l’hébergement touristique, qui doit être enregistré avant toute exploitation. Pour un locataire, l’accord du bailleur reste nécessaire. Le constat de l’état des lieux entre deux séjours est abordé dans notre guide Airbnb état des lieux de sortie.

Côté bailleur, que vérifier

Le bailleur saisi d’une demande de sous-location a intérêt à examiner le projet de près. En Wallonie, rien ne se fait sans son accord écrit et préalable : il peut donc poser ses conditions, par exemple limiter la sous-location à une chambre ou à une période. À Bruxelles, il reçoit le projet par recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion : c’est le moment de réagir, car un accord peut aussi se déduire de son comportement, notamment s’il accepte des loyers payés par le sous-locataire.

Le bailleur vérifiera notamment :

• que le locataire continue bien à occuper le logement s’il s’agit de sa résidence principale ;
• que la durée proposée ne dépasse pas l’échéance du bail principal, surtout pour un bail d’un an ;
• que l’usage envisagé correspond à la destination du bien et aux règles de la copropriété ;
• que le logement reste conforme aux normes de sécurité et de salubrité avec un occupant supplémentaire.

Le bailleur n’a en principe pas de lien contractuel direct avec le sous-locataire : c’est son locataire qui reste son interlocuteur pour le loyer, les réparations locatives et la restitution des lieux en fin de bail.

Sécuriser la sous-location

Si la sous-location est permise, rédigez un contrat écrit qui mentionne :

• l’accord du bailleur et, en Wallonie, sa date ;
• la partie du logement sous-louée et les parties communes accessibles ;
• une durée qui ne dépasse pas le bail principal restant à courir ;
• le loyer, les charges et leur répartition ;
• l’information du sous-locataire sur votre qualité de locataire et l’échéance du bail principal.

La brochure du Service public de Wallonie Logement rappelle que les contrats de sous-location doivent, eux aussi, être enregistrés. Enfin, dressez un état des lieux contradictoire de la partie sous-louée à l’entrée du sous-locataire : c’est la seule façon de savoir, au départ, qui répond de quels dégâts. Pour les règles de salubrité et de sécurité applicables au logement, consultez notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : la sous-location temporaire est possible, mais rarement pour tout le logement. Avec un bail de courte durée, elle reste en outre enfermée dans la durée du bail principal, et prend fin avec lui.