Bail de courte durée : signature

Vous avez trouvé un appartement pour la rentrée et le bailleur vous propose de signer tout de suite, deux mois avant l’emménagement. Ou vous venez de signer un bail d’un an et vous vous demandez ce qui vous engage désormais. Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions pour le bail de courte durée de résidence principale, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du régime, consultez notre article sur le bail de courte durée.

Signer avant d’emménager, c’est possible

Rien, dans le décret wallon du 15 mars 2018 ni dans le Code bruxellois du logement que nous avons consultés, n’impose de délai minimal ou maximal entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux. Le bail indique une date de prise de cours, qui peut être postérieure de quelques semaines, voire de quelques mois, à la date de signature. C’est une pratique courante, par exemple pour un logement libéré à la fin du bail précédent ou pour une location qui commence à la rentrée.

Le bail de courte durée doit toutefois être écrit dès le départ : l’article 238 du Code bruxellois exige qu’il soit conclu « par écrit », et la brochure du Service public de Wallonie Logement rappelle que tout bail d’habitation doit être écrit. Un accord verbal pour « un an à partir de septembre » ne suffit pas.

Pour la rédaction elle-même, clause par clause, voyez notre guide bail de courte durée : comment le rédiger.

Deux dates à ne pas confondre

La signature fait courir l’enregistrement

L’enregistrement du bail est à charge du bailleur. La brochure wallonne sur le bail d’habitation précise qu’il doit être fait « dans les deux mois de la signature », via l’application MyRent ou par l’intermédiaire du SPF Finances ; la brochure bruxelloise parle des deux mois de la conclusion du contrat. Pour un bail signé deux mois avant l’entrée, l’enregistrement peut donc devoir intervenir avant même la remise des clés. L’état des lieux d’entrée, annexé au bail, doit lui aussi être enregistré en Wallonie : il le sera une fois dressé.

La prise de cours fait courir la durée

La durée du bail, trois ans au plus, se calcule à partir de la date de prise de cours. C’est aussi « à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur » que le bail est réputé conclu pour neuf ans si aucun congé n’est notifié à temps. Un bail d’un an signé le 1er juillet et prenant cours le 1er septembre expire donc fin août de l’année suivante, et le congé doit être notifié au plus tard trois mois avant cette échéance.

À Bruxelles, les informations à fournir avant de signer

À Bruxelles, le bailleur doit communiquer au futur locataire, au plus tard à la conclusion du bail, une série d’informations : description du logement, loyer hors charges, existence de compteurs individuels, liste et montant des charges, certificat PEB, mode de gestion de l’immeuble. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, s’y ajoutent notamment la surface habitable, le loyer de référence et, pour un bail de courte durée, le type de bail ainsi que le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

La brochure juridique de la Région bruxelloise indique qu’en cas de manquement fautif causant un préjudice, le locataire peut demander la résolution du bail ou une indemnité, et qu’une amende administrative peut être infligée au bailleur. Signer tôt ne dispense donc pas de ces formalités : elles doivent être remplies au plus tard le jour de la signature.

La Région publie aussi des modèles de bail et une annexe explicative obligatoire sur sa page « Contrat de bail : modèles et annexe ».

Garantie, assurance et état des lieux entre signature et entrée

La garantie locative

La garantie ne peut excéder deux mois de loyer : en Wallonie, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code. Le bail précise la forme choisie ; organisez sa constitution avant la remise des clés.

L’assurance du locataire à Bruxelles

Pour les baux bruxellois conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire s’assure contre l’incendie et les dégâts des eaux (article 220/1 du Code). Il en fournit la preuve dans le mois de son entrée dans les lieux, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur. Une signature anticipée laisse le temps de souscrire ce contrat.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux ne se dresse pas nécessairement le jour de la signature. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Bruxelles prévoit la même fenêtre. Si le bail est signé deux mois avant l’entrée, planifiez l’état des lieux juste avant la remise des clés : il décrira le logement tel que le locataire le reçoit, et non tel qu’il était deux mois plus tôt. Pour les questions de signature de l’état des lieux lui-même, voyez notre guide signer l’état des lieux et notaire.

Après la signature d’un bail d’un an ou de trois ans

Une fois signé, le bail de courte durée engage les deux parties jusqu’à son terme. Les textes régionaux ne prévoient pas de délai de rétractation pour ce bail. Les sorties possibles sont celles du régime de courte durée :

• Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. À Bruxelles, cette faculté vaut pour un bail de six mois ou plus ; un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement.
• Le bailleur ne peut y mettre fin plus tôt qu’après la première année de location, pour occupation personnelle, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer.
• Les deux parties peuvent toujours convenir par écrit de mettre fin au bail d’un commun accord.

À l’échéance, un congé notifié au moins trois mois à l’avance est nécessaire pour un bail de six mois ou plus à Bruxelles et, en Wallonie, pour un bail de plus de trois mois. À défaut, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis sa prise de cours. La durée maximale et les prorogations sont détaillées dans notre guide bail de courte durée modèle ; la réglementation régionale d’ensemble, dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Relire avant de signer

Avant d’apposer votre signature, relisez les points qui ne pourront plus être modifiés facilement : l’identité exacte des parties, l’adresse et la liste des locaux loués, le montant du loyer hors charges, la nature forfaitaire ou provisionnelle des charges, la forme et le montant de la garantie, la durée et la date de prise de cours. Vérifiez aussi que l’annexe explicative de votre Région est bien jointe, et que le certificat PEB a été communiqué lorsqu’il est requis.

Pour un bail de courte durée, ces clauses comptent doublement : elles resteront applicables en cas de prorogation et, si le bail devient un bail de neuf ans faute de congé, pendant toute sa durée. Un bail relu avec soin évite bien des discussions au moment de la sortie.

En résumé : signer un bail de courte durée deux mois avant l’entrée est possible, à condition d’indiquer une date de prise de cours précise, de faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature et de dresser l’état des lieux au moment de l’entrée réelle.