Bail de courte durée : fin du bail

Un bail d’un an signé pour un stage, un bail de trois ans conclu en attendant un achat : tôt ou tard, la question de la fin se pose. Contrairement à une idée répandue, un bail de courte durée ne s’éteint pas de lui-même à la date prévue. Ce guide de nos guides location et bail explique comment il se termine, en Wallonie et à Bruxelles : à l’échéance, avant l’échéance, et ce qui se passe quand personne ne réagit. Pour le régime complet, durée et rédaction comprises, voyez notre article sur le bail de courte durée.

Deux textes régionaux, une même logique

Le bail d’habitation relève des Régions. En Wallonie, le bail de courte durée est réglé par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. À Bruxelles, par l’article 238 du Code bruxellois du logement. La Flandre a ses propres règles, que ce guide ne traite pas.

Les deux textes visent le bail de résidence principale conclu par écrit pour trois ans au plus, prorogations comprises : six mois, un an, dix-huit mois, deux ans ou trois ans. Ils organisent la fin du bail de la même manière :

1. à l’échéance, par un congé notifié au moins trois mois avant la date de fin ;
2. avant l’échéance, par le locataire, à tout moment, avec un préavis et une indemnité ;
3. avant l’échéance, par le bailleur, dans un seul cas et pas avant un an ;
4. à défaut de congé, par la transformation du bail en bail de neuf ans.

Les différences portent sur les baux très courts et sur quelques protections propres à Bruxelles.

La fin normale, un congé trois mois avant l’échéance

Le décret wallon est clair : le bail de courte durée « prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue ». Le Code bruxellois dit la même chose pour les baux de six mois ou plus. Aucun motif n’est à donner, aucune indemnité n’est due : ni le bailleur ni le locataire n’ont à justifier leur choix de ne pas continuer.

Le délai se compte à rebours depuis la date de fin inscrite dans le bail. Pour un bail qui s’achève le 31 août, le congé doit être reçu au plus tard fin mai. Le calcul concret, mois par mois, est détaillé dans notre article sur le bail 3 mois préavis. En pratique, ne visez pas le dernier jour : un recommandé met parfois plusieurs jours à être retiré.

En Wallonie, le bail de trois mois au plus

Pour un bail conclu pour trois mois au plus, le décret prévoit que « le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation ». Autrement dit, les parties n’ont rien à envoyer : la fin est acquise dès la signature. Pour tous les autres baux de courte durée, un congé écrit reste indispensable.

À Bruxelles, le bail de moins de six mois

À Bruxelles, « sauf prorogation, le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue ». La brochure juridique de la Région précise qu’il prend fin sans préavis. En contrepartie, ce bail ne peut pas être résilié anticipativement.

La forme du congé

En Wallonie, l’article 30 du décret admet trois formes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise en mains propres au destinataire, qui signe un double en indiquant la date de réception. À Bruxelles, la Région publie des modèles de renon et de congé pour les baux de trois ans ou moins : congé à l’échéance, par le bailleur ou par le locataire, résiliation anticipée par le locataire, congé pour occupation. Ces modèles sont indicatifs ; leur usage n’est pas obligatoire si les règles sont respectées.

Gardez toujours une preuve de l’envoi et de la date : c’est elle qui démontre que le délai de trois mois a été respecté.

Sans congé, le bail devient un bail de neuf ans

C’est la règle la plus lourde de conséquences. À défaut de congé notifié dans les délais, ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail « est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur ». La règle vaut « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ».

Le bail reste aux conditions du bail initial, loyer compris, sous réserve de l’indexation et des règles de révision. Il suit désormais le régime du bail de neuf ans : congés du bailleur encadrés, indemnités du locataire qui part pendant les trois premières années. La brochure wallonne sur le bail d’habitation rappelle que ces dispositions sont impératives et s’appliquent même si le bail contient une clause contraire.

Un congé donné à temps ne suffit d’ailleurs pas toujours : si le locataire reste dans les lieux après l’échéance et que le bailleur ne s’y oppose pas, le bail se poursuit tout de même. Le bailleur qui veut récupérer son bien doit donc réagir sans attendre.

Partir ou reprendre le bien avant l’échéance

Le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif, « moyennant un congé de trois mois ». Il doit alors au bailleur « une indemnité équivalente à un mois de loyer ». Le préavis donné à tout moment prend cours le premier jour du mois qui suit celui du congé (article 30 du décret wallon, article 231 du Code bruxellois). À Bruxelles, ce départ anticipé n’est pas possible pour un bail de moins de six mois.

Si la fin du bail est proche, comparez : un départ anticipé coûte un mois de loyer, alors qu’un congé envoyé trois mois avant l’échéance ne coûte rien.

Le bailleur

Le bailleur n’a qu’une porte de sortie anticipée. Il ne peut mettre fin au bail « qu’après la première année de location », pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche du cercle familial prévu par la loi, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer versée au locataire. Le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté. Si l’occupation n’a pas lieu dans les conditions prévues, le locataire peut réclamer une indemnité de dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle.

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans devoir d’indemnité.

Le bail non enregistré

L’enregistrement incombe au bailleur. En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré après le délai légal de deux mois et qu’une mise en demeure du locataire reste sans effet pendant un mois, le délai de congé et l’indemnité à sa charge ne s’appliquent pas (article 54). À Bruxelles, la Région indique que le locataire est alors dispensé du préavis et de l’indemnité, à condition d’informer le bailleur de son départ.

Le bail commercial court, un autre régime

Une partie des recherches sur la « fin d’un bail d’un an » concerne en réalité un commerce. Le bail commercial de courte durée région wallonne relève d’un décret distinct, qui vise les baux d’un an au plus : ses règles de fin, de reconduction et de préavis ne sont pas celles du logement. Vérifiez donc d’abord la nature de votre bail avant d’appliquer ce qui précède.

Préparer la sortie

L’état des lieux de sortie

En Wallonie, « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés » (article 27, § 4, du décret). À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code prévoit qu’il est dressé contradictoirement et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Dans une location courte, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée est souvent plus simple : peu de temps s’est écoulé, l’usure normale est limitée, et chaque dégât ressort nettement. Les points propres à ces locations sont détaillés dans notre guide sur l’état des lieux de sortie d’une location de courte durée.

Les clés, les compteurs et la garantie

Le jour de la sortie, relevez les index des compteurs, remettez toutes les clés et badges contre reçu, et convenez du décompte des charges. À Bruxelles, la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel est due par mois commencé (article 249). Le logement doit par ailleurs être resté conforme aux normes régionales jusqu’à la fin ; elles sont résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : un bail de courte durée se termine par un congé donné trois mois avant l’échéance, sans frais ni motif. Les départs anticipés ont un prix, et l’oubli du congé en a un plus lourd encore : un bail de neuf ans.