Bail de courte durée : clauses

Un bail de courte durée paraît simple : une date de début, une date de fin, un loyer. C’est pourtant le type de bail où une clause mal rédigée coûte le plus cher, puisqu’un oubli peut le transformer en bail de neuf ans. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue ses clauses et ses annexes, pour un logement de résidence principale en Wallonie ou à Bruxelles. Pour les règles générales, lisez d’abord notre article sur le bail de courte durée.

Ce que la loi fixe, clause par clause

En Wallonie, l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 organise le bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans ; à Bruxelles, c’est l’article 238 du Code bruxellois du logement. Les deux textes sont proches, mais pas identiques. En Wallonie, les règles du chapitre sur le bail de résidence principale sont impératives, sauf si elles en disposent autrement ; à Bruxelles, l’article 238 écarte expressément « toute clause contraire » pour la requalification en bail de neuf ans. Les parties ne choisissent donc librement que ce que la loi leur laisse.

Pour un local commercial, les règles sont tout autres : le bail commercial de courte durée, d’un an au plus en Wallonie, relève d’un décret distinct. Et pour une location touristique de quelques nuits, qui n’est pas un bail de résidence principale, voyez notre guide Airbnb état des lieux de sortie.

La clause de durée

C’est la clause centrale. Elle indique une durée de trois ans au plus, une date de prise de cours et une date de fin. Le modèle wallon de bail de résidence principale lui consacre un point 4.1 : « Le bail est conclu pour une durée de…, prenant cours le… pour finir le… ». Une durée comprise entre trois et neuf ans ne crée pas un bail de courte durée : le bail est alors soumis au régime de neuf ans.

Prorogation et reconduction

Les recherches sur la « clause de reconduction » d’un bail d’un an recouvrent en réalité deux mécanismes très différents.

La prorogation écrite est permise, aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation au moment du renouvellement, et sans que la durée totale dépasse trois ans. En Wallonie, le bail peut être prorogé deux fois au plus ; l’écrit peut être un avenant, un nouveau bail ou une clause du bail initial prorogeant le bail. À Bruxelles, le bail peut être prorogé une fois, par un écrit contenu dans le bail, un avenant ou un autre écrit ultérieur.

La reconduction tacite, en revanche, ne maintient pas un bail court. À défaut d’un congé notifié dans les délais, ou si le preneur continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même si un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, avec le loyer et les conditions du bail initial.

Pour la façon de mettre fin au contrat à l’échéance, voyez notre guide bail de courte durée : fin du bail.

Les clauses d’indemnité et de résiliation anticipée

Les recherches portent aussi sur la « clause d’indemnité » d’un contrat de bail de trois ans. Là encore, la loi a déjà tout fixé :

• Le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, avec un congé de trois mois ; le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer. À Bruxelles, ce droit concerne le bail de six mois ou plus.
• Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou y loger certains proches, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Le modèle wallon précise que le congé mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté.
• À Bruxelles, en réponse au congé du bailleur, le preneur peut lui aussi partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité : l’article 238 le prévoit expressément pour le bail de courte durée.

Le congé pour travaux et le congé sans motif, ouverts dans le bail de neuf ans, ne sont pas prévus pour le bail de courte durée. Une clause qui imposerait au preneur une indemnité supérieure à celle de la loi, ou qui l’empêcherait de partir, se heurte au caractère impératif de ces règles en Wallonie et s’expose à être écartée. Le même raisonnement vaut pour une « clause pénale » générale : elle ne peut pas contourner les règles de congé.

Les autres clauses du bail

Le bail de courte durée reste un bail de résidence principale : les clauses habituelles s’y retrouvent.

• Loyer et charges : loyer hors charges, charges forfaitaires ou provisionnelles, compteurs. À Bruxelles, le bail mentionne aussi le loyer de référence de la grille indicative et les codes EAN des compteurs (article 218).
• Garantie locative : deux mois de loyer au plus en Wallonie, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 ; le modèle wallon, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, deux mois au plus, sous l’une des cinq formes prévues.
• Assurance : à Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur assure sa responsabilité contre l’incendie et le dégât des eaux et en apporte annuellement la preuve.
• Animaux et domiciliation : à Bruxelles, une clause interdisant purement et simplement les animaux de compagnie est réputée non écrite, et le bailleur ne peut pas interdire au preneur de se domicilier dans les lieux.
• Enregistrement : à charge du bailleur ; à Bruxelles, les baux d’habitation relèvent d’un enregistrement régional depuis le 1er janvier 2025.

Ces obligations de fond, notamment de salubrité, sont présentées dans notre page sur le code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Une trame de clauses dans l’ordre

Pour relire un projet de bail de courte durée, suivez l’ordre du modèle régional :

1. Parties : identité complète du bailleur et de chaque preneur.
2. Bien loué : adresse, pièces, annexes privatives, caves et parkings compris.
3. Destination : résidence principale du preneur.
4. Durée : durée de trois ans au plus, dates de début et de fin, prorogation écrite éventuelle.
5. Congé et résiliation anticipée : reprise des règles légales, sans les aggraver.
6. Loyer, indexation et charges : montants, date de paiement, compte, forfait ou provisions.
7. Garantie, assurance, entretien et réparations : dans les limites régionales.
8. État des lieux, enregistrement, annexes et signatures : un exemplaire par partie, plus un pour l’enregistrement.

Les annexes au bail de courte durée

Le bail de courte durée n’a pas d’annexe propre : ce sont celles du bail de résidence principale.

La Région bruxelloise rappelle que ses modèles de bail ne sont pas obligatoires, « pour autant que les réglementations applicables soient respectées », mais que l’annexe explicative doit obligatoirement être jointe. Le modèle wallon, disponible sur le site du SPW Logement, se présente lui aussi comme indicatif.

L’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge.

En résumé : dans un bail de courte durée, la loi fixe l’essentiel, de la durée maximale aux indemnités. Le travail de rédaction consiste à écrire des dates exactes, une prorogation conforme et à joindre les bonnes annexes, puis à surveiller l’échéance pour que le bail ne devienne pas, sans qu’on l’ait voulu, un bail de neuf ans.