Bail de garage ou de parking : vente du bien loué

Vous louez un garage et son propriétaire vient de le mettre en vente. Ou, à l’inverse, vous envisagez d’acheter un box ou un emplacement de parking déjà loué. Dans les deux cas, la même question se pose : le contrat de bail survit-il à la vente ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles. Il fait partie de notre dossier sur le bail de garage ou de parking, qui présente les deux régimes possibles d’un tel bail.

Deux régimes, deux réponses

Comme pour toutes les questions sur un bail de garage, la réponse dépend d’abord du contrat. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, distingue deux situations, en Wallonie comme à Bruxelles :

• le garage loué seul, dans un contrat distinct : ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, celles de l’ancien Code civil, car un garage n’est pas un logement (Droits Quotidiens, Bruxelles) ;
• le garage compris dans le bail du logement : les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage.

La vente ne suit donc pas les mêmes règles dans les deux cas. Pour un garage loué seul, c’est l’article 1743 de l’ancien Code civil qui décide ; pour un garage compris dans un bail d’habitation, ce sont le décret wallon ou le Code bruxellois du logement.

Garage loué seul, la règle de l’article 1743

L’article 1743 de l’ancien Code civil pose le principe : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ». Le texte figure dans les règles communes aux baux de biens immeubles ; il reste applicable aux baux qui ne relèvent pas du bail d’habitation, comme un garage loué seul.

Trois conditions se dégagent de cet article.

1. Le bail doit être authentique ou avoir date certaine. C’est la condition décisive, détaillée ci-dessous.
2. La date certaine doit précéder la vente. C’est à ce moment que se juge l’opposabilité du bail à l’acheteur.
3. Le bail ne doit pas réserver à l’acquéreur la faculté d’expulser le locataire en cas de vente. Si une telle clause existe, d’autres règles s’appliquent.

Lorsque ces conditions sont réunies, l’acheteur doit respecter le bail en cours : il ne peut pas reprendre le garage avant le terme ou sans respecter le congé prévu.

La date certaine, clé de la protection

Un bail notarié, acte authentique, a toujours date certaine. Pour un bail sous signature privée, le cas le plus fréquent pour un garage, l’article 8.22 du Code civil fixe trois hypothèses : l’acte n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que « du jour où il a été enregistré », « du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique », ou « du jour où au moins l’une des parties se trouve dans l’incapacité de modifier l’acte ou sa date, notamment suite au décès de l’une d’elles » (Code civil, livre 8, sur Justel).

En pratique, pour un locataire de garage, l’enregistrement du bail est le moyen le plus simple d’obtenir cette date certaine. Un bail purement verbal, lui, n’est pas un acte sous signature privée : l’article 8.22, qui vise l’acte écrit, ne peut pas lui donner date certaine.

Sans date certaine, l’article 1743 ne protège pas le locataire, et l’article 1750 ajoute que « si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts ». Le locataire garde, le cas échéant, ses recours contre son ancien bailleur, mais c’est une position beaucoup plus fragile.

La clause d’expulsion en cas de vente

Pour un garage loué seul, l’ancien Code civil admet que le bail réserve à l’acquéreur la faculté d’expulser le locataire en cas de vente. Plusieurs articles l’encadrent :

• l’acquéreur qui veut user de cette faculté doit avertir le locataire « dans les délais prévus par la loi ou la convention » (article 1748) ;
• si rien n’a été convenu sur les dommages et intérêts, le bailleur doit indemniser le locataire (article 1744) ;
• le locataire ne peut être expulsé qu’après avoir été payé de ces dommages et intérêts, par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur (article 1749) ;
• l’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de cette faculté avant d’être devenu propriétaire définitif (article 1751).

Relisez donc votre contrat : une clause de ce type change complètement la situation du locataire. Et si vous rédigez un bail de garage, décidez consciemment de l’inclure ou non.

Garage compris dans le bail du logement

Si le garage fait partie du bail de votre résidence principale, ce sont les règles régionales qui s’appliquent au logement comme au garage.

• En Wallonie, l’article 63 du décret du 15 mars 2018 sur Wallex prévoit que si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur « est subrogé aux droits et obligations du bailleur », même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas de vente. Il en va de même sans date certaine si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins ; l’acquéreur peut alors mettre fin au bail pour certains motifs du décret, moyennant un congé de trois mois notifié dans les trois mois de l’acte authentique.
• À Bruxelles, l’article 229 du Code bruxellois du logement impose au bailleur d’informer le candidat acquéreur, avant la conclusion de la vente, que le bien est loué et de lui remettre une copie du bail ; l’acte de vente le mentionne. Le nouveau propriétaire est « subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur », et toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite.

Dans les deux Régions, l’acheteur reprend donc le bail tel qu’il est, garage compris. Il ne peut pas « détacher » le garage du logement pour en disposer librement.

Autres baux, autres règles

Un garage n’est pas toujours loué pour y garer une voiture. S’il fait partie des lieux loués à un commerçant pour son activité, c’est la loi sur les baux commerciaux qui s’applique, avec des règles de vente plus protectrices : voyez notre guide sur la vente immeuble bail commercial. Pour rédiger le courrier d’information au locataire ou la clause du compromis qui mentionne la location, notre modèle : vente d’un bien loué propose une trame à adapter.

Ce qu’il faut vérifier avant la vente

Le vendeur rassemble le bail et ses avenants, la preuve de son enregistrement, l’état des lieux d’entrée, le montant et la forme de la garantie, et la liste des clés, badges et télécommandes remis. Il informe l’acheteur que le garage est loué, ce qui est une obligation expresse à Bruxelles pour un bail d’habitation et, dans tous les cas, la meilleure façon d’éviter un litige après la vente.

L’acheteur vérifie la date certaine du bail, la présence d’une clause d’expulsion, la durée restante, le loyer et son indexation. Un garage loué au mois, résiliable avec un congé d’un mois selon l’article 1736 de l’ancien Code civil, ne se traite pas comme un garage loué pour plusieurs années.

Le locataire relit son contrat, vérifie qu’il a été enregistré et conserve la preuve de ses paiements. Il n’a aucune démarche à faire pour que le bail continue, mais il a intérêt à connaître rapidement l’identité du nouveau propriétaire et les nouvelles coordonnées de paiement.

L’état des lieux, référence pour la sortie

L’état des lieux d’entrée ne disparaît pas avec la vente : c’est lui qui servira, à la sortie du locataire, à distinguer les dégâts de l’usure normale. Pour un garage loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil prévoit déjà que les parties dressent un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs. S’il n’a jamais été fait, la vente est une bonne occasion de le régulariser, avec l’accord du locataire.

Enfin, le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur la vente et le louage cités dans ce guide restent applicables.

En résumé : la vente d’un garage loué ne met pas fin au bail lorsque celui-ci est protégé, par sa date certaine pour un garage loué seul, par les règles régionales pour un garage compris dans le bail du logement. Vendeur et acheteur ont tout intérêt à vérifier ces points avant de signer.