Bail à vie : vente du bien loué

Un propriétaire âgé qui veut vendre, des héritiers qui cherchent à réaliser un bien, un investisseur qui repère une maison « vendue occupée » : la vente avec bail à vie soulève toujours la même question. Le locataire peut-il rester, et à quelles conditions ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et pour Bruxelles. Pour les règles générales de ce contrat viager, commencez par notre article sur le bail à vie.

Le principe, la vente ne met pas fin au bail à vie

Le bail à vie est un bail écrit conclu pour la vie du preneur. Il prend fin de plein droit à son décès et, sauf clause contraire, il écarte les congés du bailleur pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif (article 55, § 8, du décret wallon du 15 mars 2018 ; article 239, § 2, du Code bruxellois du logement). La vente du bien ne figure pas parmi les causes de fin de ce bail.

Le propriétaire reste libre de vendre. Mais il vend un bien loué, et l’acquéreur hérite de sa position de bailleur.

En Wallonie, la subrogation de l’acquéreur

L’article 63 du décret du 15 mars 2018 sur Wallex est clair : « si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Vente ou donation, peu importe : le nouveau propriétaire reprend le bail tel qu’il est, avec son loyer et sa durée.

À Bruxelles, une subrogation pour l’avenir

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, l’article 229 du Code bruxellois du logement prévoit que le nouveau titulaire du droit réel est « subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur ». Toute clause du bail qui réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation est réputée non écrite. Le même article impose au bailleur d’informer le candidat acquéreur, avant la conclusion de la convention, que le bien est loué, et de lui remettre une copie du bail ; l’acte de vente mentionne la location et en reprend les données.

La date certaine, première protection du locataire

La date certaine est la date à partir de laquelle le bail s’impose aux tiers, dont l’acheteur. La brochure bruxelloise sur les baux d’habitation la résume ainsi :

• un bail authentique, établi par un notaire, a toujours date certaine ;
• un bail sous seing privé l’acquiert le jour de son enregistrement ;
• ou le jour du décès de l’un des signataires ;
• ou le jour où son existence est constatée dans un acte authentique.

Un bail à vie est obligatoirement écrit. S’il a été signé sous seing privé, son enregistrement dans les deux mois, à charge du bailleur, lui donne date certaine. En Wallonie, le décret prévoit encore le cas d’un bail sans date certaine lorsque le preneur occupe le bien depuis six mois au moins : l’acquéreur reste subrogé, mais il peut mettre fin au bail pour les motifs de l’article 55, §§ 2 à 4, moyennant un congé de trois mois notifié, à peine de déchéance, dans les trois mois de l’acte authentique. Comment ce congé s’articule avec un bail à vie, qui écarte justement ces motifs, le texte ne le dit pas : mieux vaut ne jamais laisser un bail à vie sans date certaine.

La transcription, clé des baux de plus de neuf ans

La date certaine ne suffit pas pour un bail à vie. Le Code civil ajoute une formalité propre aux baux de longue durée : la transcription au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale, l’ancien bureau des hypothèques.

L’article 3.30 du livre 3 du Code civil sur Justel range parmi les actes à transcrire « les baux excédant neuf années ou à vie ». Et il en précise la sanction : « à défaut de transcription […], la durée du bail sera réduite à la période de neuf ans en cours ». Pour le locataire, l’enjeu est considérable : face à un acquéreur, un bail à vie non transcrit risque de ne valoir que pour la période de neuf ans en cours.

Or l’article 3.31 n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire. D’où la position de notaire.be : les baux de plus de neuf ans et les baux à vie « nécessitent obligatoirement le recours à un notaire vu qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques ». Les modèles bruxellois de bail en tirent la conséquence : un bail conclu pour plus de neuf ans ou à vie fait l’objet d’un acte authentique dans les quatre mois de la signature, les frais de notaire étant mis à charge du bailleur ou du preneur, selon la case cochée.

Ce que l’acheteur peut et ne peut pas faire

L’acquéreur d’un bien loué à vie reprend un contrat, pas un bien libre. Il perçoit le loyer, l’indexe dans les conditions prévues par le bail et le texte régional, exige l’entretien locatif et peut, en cas de manquement grave du locataire, demander au juge de paix la résolution du bail. Il ne peut pas, en revanche, donner congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, sauf si le bail à vie a expressément maintenu ces facultés.

Il ne gagne rien non plus à invoquer une clause d’expulsion en cas de vente. En Wallonie, elle n’a pas d’effet contre un bail ayant date certaine ; à Bruxelles, elle est réputée non écrite. Les articles 40 à 44 du décret wallon précisent même que l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts envers le preneur lorsque le bail n’est ni authentique ni doté d’une date certaine, preuve que tout le système repose sur ces formalités.

Côté budget, l’acheteur d’un « appartement à vendre avec bail à vie » achète un rendement locatif et une occupation dont la durée est inconnue. Faites estimer le bien en tenant compte du bail, et relisez chaque clause avant l’offre.

Ce que le locataire garde

Le locataire à vie ne perd aucun droit. Il reste dans les lieux jusqu’à son décès, au même loyer, sous réserve de l’indexation, et il conserve sa propre faculté de départ : l’annexe explicative wallonne prévoit qu’il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois.

Il doit en général accepter les visites des candidats acquéreurs dans les limites prévues par son bail : le modèle wallon renvoie à un nombre de jours par semaine et d’heures par jour à convenir. Il peut aussi, bien sûr, faire une offre.

Le droit de préférence du locataire bruxellois

À Bruxelles, l’article 247/1 du Code bruxellois du logement accorde un droit de préférence au preneur d’un bail de résidence principale domicilié dans le logement, pour lui-même ou certains proches domiciliés avec lui. Seuls les baux de courte durée sont exclus, de sorte que le locataire à vie en bénéficie en principe. Avant toute vente, le bailleur l’informe par recommandé avec accusé de réception ; cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique. Le droit s’éteint au décès du ou des preneurs, et plusieurs ventes en sont exclues, dont les ventes entre proches jusqu’au troisième degré et les ventes moyennant rente viagère.

Vendeur, préparer la vente d’un bien loué à vie

Une vente sereine se prépare avec les bonnes pièces. Rassemblez avant la mise en vente :

1. le bail à vie et ses éventuels avenants, avec l’acte notarié s’il existe ;
2. la preuve d’enregistrement et de transcription ;
3. l’état des lieux d’entrée, annexé au bail ;
4. les décomptes de charges et l’historique d’indexation ;
5. à Bruxelles, la preuve de la notification au locataire de votre intention de vendre.

Si le bail n’a jamais été transcrit, parlez-en à votre notaire avant la mise en vente plutôt qu’au moment de l’acte. Si le locataire souhaite partir, par exemple pour entrer en maison de repos, son préavis de trois mois libère le bien : un départ négocié reste possible, mais il ne peut jamais lui être imposé.

Bail à vie, bail commercial et emphytéose, trois ventes différentes

Le sort du locataire dépend du contrat. Un bail commercial obéit à une législation distincte, et ses règles propres d’opposabilité sont traitées dans notre guide sur la vente immeuble bail commercial. Lorsqu’un commerce change de propriétaire, l’acheteur a tout intérêt à relire l’état des lieux d’entrée d’un bien commercial : c’est lui qui fixera, un jour, ce que le commerçant doit remettre en état, lors du bail commercial état des lieux de sortie.

L’emphytéose, enfin, n’est pas une location mais un droit réel d’usage d’au moins quinze ans : sa cession et la vente du fonds obéissent à d’autres règles, que nous détaillons dans notre article sur l’achat bail emphytéotique. Et la vente en viager, où le propriétaire cède son bien contre une rente, n’a rien à voir avec un bail à vie : personne n’y loue rien.

En résumé : la vente d’un bien loué à vie ne libère pas le logement. L’acquéreur reprend le bail, et le locataire garde sa protection, à condition que le bail ait date certaine et, pour tenir au-delà de neuf ans, qu’il ait été passé devant notaire et transcrit.