État des lieux d’entrée d’un bien commercial

Un commerce ne se loue pas comme un appartement. Le bail est long, la surface est souvent brute ou à transformer, et le preneur va l’adapter à son activité : comptoir, cuisine professionnelle, cloisons, enseigne. L’état des lieux d’entrée d’un bien commercial est la seule photographie fiable du local avant toutes ces transformations. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique quelles règles s’appliquent en Wallonie et à Bruxelles ; pour la méthode générale, lisez d’abord notre article : comment faire un état des lieux d’entrée.

Quel texte impose l’état des lieux d’un bail commercial

La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux règle la durée, le loyer, les transformations, la cession et le renouvellement ; elle ne contient pas de règle propre à l’état des lieux. Pour ces baux commerciaux (notre lexique rappelle l’orthographe du bail commercial au pluriel), l’état des lieux d’entrée relève donc des règles générales du louage de l’ancien Code civil.

L’article 1730 de l’ancien Code civil est net : « Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. » Il ajoute que les dispositions contractuelles contraires sont nulles, et qu’il ne s’applique pas aux baux à ferme.

En Wallonie et à Bruxelles

Depuis la régionalisation du bail, chaque Région a ses propres règles pour le logement, mais pas forcément pour le reste :

• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 a abrogé l’article 1730 uniquement « pour ce qui relève du bail d’habitation ». Pour un bail commercial, l’article 1730 reste applicable ;
• à Bruxelles, l’article 1730 est toujours en vigueur, dans une version adaptée au Code bruxellois du logement. Il s’applique donc aussi au bail commercial.

Un nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été publié au Moniteur le 23 septembre 2026 ; selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage, dont l’article 1730, restent applicables.

Le délai, avant tout aménagement

L’article 1730 fixe la même fenêtre qu’en logement : l’état des lieux est dressé « soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation ». Il est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement.

Pour un commerce, le premier mois est déjà souvent trop tard. Dès la remise des clés, le preneur commande ses travaux : démolition d’une cloison, nouveau sol, cuisine, éclairage. Une fois le chantier commencé, l’état d’origine ne peut plus être décrit. Le bon moment est donc la période où le local est vide, entre la signature du bail et le début des travaux.

Si une partie refuse ou ne répond pas, l’autre saisit le juge de paix par requête ; selon l’article 1730, celle-ci doit être introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas, et le juge désigne un expert. Les situations propres aux locaux professionnels, bureaux ou cabinets, sont détaillées dans notre guide de l’état des lieux local professionnel.

Que décrire dans un local commercial

Aucun texte ne fixe le contenu minimum d’un état des lieux commercial : la liste de l’article 27 du décret wallon ne vise que le bail d’habitation. Elle reste un bon canevas, que nous adaptons à la surface commerciale :

Nous notons aussi ce qui est présent et fonctionne, et pas seulement les défauts : un équipement absent de l’état des lieux sera difficile à réclamer au départ du preneur.

Commerce en rez-de-chaussée avec logement

Une situation fréquente mérite prudence : la surface commerciale louée avec un logement à l’étage, occupé par le preneur. À Bruxelles, certains articles de l’ancien Code civil ne s’appliquent plus aux baux commerciaux d’un bien qui sert aussi d’habitation au preneur. Faites vérifier le régime du bail avant de rédiger le constat, et décrivez le logement dans un chapitre distinct, comme vous le feriez pour un état des lieux d’entrée d’un appartement.

Le déroulement de la visite

L’état des lieux est contradictoire : le bailleur et le preneur y assistent, ou s’y font représenter par un mandataire muni d’une procuration écrite. Lorsque le preneur est une société, vérifiez que la personne présente peut l’engager, ou prévoyez une procuration signée par un administrateur. Le jour de la visite, il est utile d’avoir sous la main :

• le bail signé et ses plans, pour vérifier que toutes les surfaces louées sont visitées ;
• les clés, badges et codes de toutes les portes, réserves et locaux techniques ;
• les attestations et documents d’entretien des installations que le bailleur remet au preneur ;
• l’accès aux compteurs, parfois situés dans une cave commune ou un local fermé.

Nous parcourons la surface dans un ordre fixe, de la façade vers le fond du local puis vers les annexes, et nous photographions chaque poste décrit. Le constat est relu ensemble, puis signé par les deux parties, qui en reçoivent chacune un exemplaire, en plus de celui destiné à l’enregistrement.

Les aménagements du preneur, avant et après

Le bail commercial dure en principe au moins neuf ans, rappelle le Service public de Wallonie Économie. Sur une telle durée, le local va changer.

La loi du 30 avril 1951 permet au preneur d’effectuer toute transformation utile à son entreprise dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, sans compromettre la sécurité, la salubrité ni l’esthétique du bâtiment, à condition d’aviser d’abord le bailleur par recommandé ou exploit d’huissier, plans et devis à l’appui (article 7). Le bailleur qui ne s’y oppose pas dans les trente jours est réputé y consentir.

La fin du bail dépend de ce point de départ. Sauf convention contraire, le bailleur ne peut pas exiger la suppression de transformations faites avec son accord ; s’il les garde, il rembourse le coût des matériaux et de la main-d’œuvre ou paie la plus-value de l’immeuble. Pour les transformations faites sans autorisation, il peut exiger la remise des locaux dans leur état antérieur (article 9). Sans état des lieux d’entrée, personne ne peut dire quel était cet état antérieur.

D’où notre conseil : un état des lieux d’entrée avant les travaux, puis un avenant une fois les aménagements terminés. L’article 1730 le prévoit : si des modifications importantes ont été apportées aux lieux, chaque partie peut exiger un avenant contradictoire et à frais communs.

Frais, enregistrement et fin du bail

Les frais de l’état des lieux sont communs : un expert désigné ensemble est payé par moitié par le bailleur et le preneur. À titre indicatif, nos états des lieux d’entrée sont proposés dès 80 € TVAC par partie ; pour une surface commerciale, le prix dépend de la taille et des installations, et un devis précis vous est remis avant la visite.

L’état des lieux est annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Selon le SPF Finances, si l’état des lieux est lié à un bail qui n’est pas exclusivement réservé à l’habitation, un droit d’enregistrement de 50 euros est dû.

Au terme du bail, le même document servira de base à l’état des lieux de sortie d’un bien commercial. Si le preneur demande le renouvellement, le constat d’entrée reste la référence : voyez notre guide bail commercial et renouvellement. Et si le bien loué est vendu en cours de bail, conservez-le précieusement avec le contrat : notre article sur la promesse de vente bail commercial explique ce que devient alors le bail.

En résumé : l’état des lieux d’entrée d’un bien commercial est obligatoire, contradictoire et à frais communs en vertu de l’article 1730 de l’ancien Code civil, en Wallonie comme à Bruxelles. Faites-le pendant que le local est vide, avant tout aménagement, complétez-le par un avenant après les travaux, et faites-le enregistrer avec le bail.