Bail à ferme : vente du bien loué

Un propriétaire veut vendre une prairie louée, un investisseur envisage d’acheter une terre avec bail à ferme, un agriculteur apprend que le champ qu’il exploite est mis en vente : dans tous ces cas, la même loi s’applique et elle protège fortement le preneur. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que devient le bail quand le bien change de mains, comment fonctionne la priorité d’achat du preneur et quelles situations permettent de vendre une terre libre. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre article sur le bail à ferme.

Ce guide suit le texte consolidé de la loi du 4 novembre 1969 applicable en Wallonie, modifié par le décret wallon du 2 mai 2019. Pour une terre située en Flandre ou à Bruxelles, d’autres versions de la loi s’appliquent et certaines règles décrites ici, propres à la réforme wallonne, ne valent pas.

Vendre une terre louée reste possible

Le portail de l’agriculture wallonne le résume ainsi : le fait que les biens soient loués en bail à ferme « n’empêche pas de les aliéner », qu’il s’agisse de les vendre, de les échanger, de les donner ou de les apporter en société. L’aliénation a « simplement pour effet de changer l’identité du bailleur » (SPW Agriculture, aliénation des biens).

Autrement dit, le propriétaire vend une terre occupée, et son prix en tient compte. Le preneur, lui, n’a pas à donner son accord à la vente ; il dispose en revanche d’un droit d’achat prioritaire, sauf exception.

L’acquéreur prend la place du bailleur

L’article 55 de la loi règle le sort du bail. Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique, « même si le bail prévoit la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Une clause qui prétendrait permettre au nouveau propriétaire de reprendre la terre n’a donc pas d’effet.

La même règle joue lorsque le bail n’a pas de date certaine antérieure à la vente, si le preneur occupe le bien depuis un an au moins. Dans ce cas seulement, l’acquéreur peut mettre fin au bail à tout moment, pour les motifs et dans les conditions de l’article 7 (par exemple l’exploitation personnelle), avec un congé de six mois. Ce congé doit être notifié, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l’acte authentique, et le délai est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante.

Le droit de préemption du preneur

En cas de vente d’un bien rural loué, l’article 47 donne au preneur un droit de préemption, pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs, ceux de son conjoint ou cohabitant légal, ou leurs conjoints et cohabitants légaux, à condition qu’ils participent effectivement à l’exploitation.

En vente de gré à gré, l’article 48 impose un ordre précis :

1. L’offre par le notaire : le notaire notifie au preneur le contenu de l’acte établi sous condition suspensive de non-exercice de la préemption, sans l’identité de l’acheteur. Cette notification vaut offre de vente.
2. Un mois pour accepter : si le preneur accepte dans le mois, la vente est parfaite à son profit.
3. À défaut d’acceptation : le propriétaire ne peut vendre à un tiers ni à un prix inférieur ni à des conditions plus favorables sans l’accord du preneur.
4. Après un an : le bien ne peut plus être vendu de gré à gré, même aux mêmes conditions, sans nouvelle offre au preneur.

En vente publique, le preneur est averti au moins quinze jours à l’avance et peut exercer son droit au prix de la dernière offre ; pour une vente en ligne, il dispose de dix jours après la notification d’un extrait de l’adjudication. S’il achète, l’article 54 lui interdit pendant cinq ans de céder le bien ou son exploitation hors du cercle familial, sauf s’il revend à un acheteur qui lui garantit neuf années de bail effectives, sous peine d’une indemnité de 20 % du prix.

Si la préemption est ignorée, l’article 51 permet au preneur de se faire subroger à l’acquéreur ou de réclamer au vendeur 20 % du prix de vente. Une renonciation anticipée au droit de préemption est réputée inexistante (article 53), sauf renonciation en cours de bail dans les formes de l’article 14.

Les ventes qui échappent à la préemption

Selon l’article 52, le preneur ne jouit pas du droit de préemption notamment :

• si le bien n’est pas exploité par lui personnellement ou par les proches visés par la loi ;
• s’il a atteint l’âge légal de la pension, perçoit une pension et ne peut désigner de successeur visé à l’article 34 ;
• en cas de vente à certains membres de la famille du propriétaire, achetant pour leur compte et sans revente avant deux ans ;
• en cas de vente à une administration ou une personne de droit public pour des fins d’intérêt général ;
• en cas de vente d’une quote-part à un copropriétaire, dans les conditions prévues ;
• lorsque le bien fait l’objet d’une promesse de vente ayant date certaine antérieure au bail, acceptée par son bénéficiaire ;
• s’il a lui-même donné congé ;
• dans certains cas de terrains à bâtir ou à destination industrielle ;
• lorsque le juge de paix autorise la vente sans préemption pour des motifs sérieux.

Promesse de vente et option d’achat

Les recherches sur un « bail rural avec promesse de vente » ou « avec option d’achat » recouvrent deux situations différentes. Dans la première, le propriétaire a promis la terre à un tiers avant de la louer : si cette promesse a une date certaine antérieure à la conclusion du bail et que le bénéficiaire l’accepte, la préemption du preneur est écartée. Une promesse consentie à un tiers après la signature du bail n’a pas cet effet.

Dans la seconde, c’est le preneur lui-même qui obtient du propriétaire une promesse de vente ou une option. La loi sur le bail à ferme n’organise pas ce mécanisme : il relève du contrat, et sa rédaction mérite l’intervention d’un notaire, notamment pour articuler l’option avec le droit de préemption. Les règles sont différentes pour un local loué à un commerçant, que nous détaillons dans notre guide sur la promesse de vente bail commercial.

Terrain à bâtir et petite parcelle

Deux mécanismes permettent de vendre une terre libre d’occupation.

Le terrain à bâtir : l’article 6, § 1er, permet au bailleur de mettre fin au bail à tout moment pour donner au bien sa destination finale, notamment lorsque le terrain devait être considéré comme terrain à bâtir au moment du bail et a été déclaré tel dans le bail, ou lorsqu’un terrain non bâti doit être considéré comme terrain à bâtir au moment du congé, sans travaux de voirie préalables. D’autres cas visent les terrains à destination industrielle et les expropriations. Dans ces hypothèses, l’article 52 écarte le droit de préemption. La qualification du terrain se discute au cas par cas.

La petite parcelle : l’article 6, § 4, permet de donner congé pour vendre une parcelle identifiée au préalable dans le bail, de deux hectares au plus ou ne dépassant pas dix pour cent d’un ensemble d’un seul tenant, lorsque le preneur en bénéficie depuis au moins trois ans. Le bail prend fin au jour de la transcription de l’acte de vente, le congé est valable deux ans, et le droit de préemption du preneur continue de s’appliquer.

Annoncer la vente au preneur

Le décret de 2019 a ajouté un article 36bis. Lorsque le bailleur notifie au preneur son souhait d’aliéner un droit réel sur les biens loués, toute cession privilégiée du bail (à un descendant, par exemple) intervenant dans les neuf mois de cette notification est inopposable au bailleur et au tiers acquéreur. Si la vente n’a pas lieu dans ces neuf mois, le bailleur ne peut réutiliser ce mécanisme qu’après trois ans, sauf accord des parties. Le SPW Agriculture propose un modèle de courrier.

Les travaux du preneur dans l’acte de vente

Le preneur a parfois construit un hangar, drainé une parcelle ou planté des haies. L’article 26 impose au bailleur de mentionner, dans tout acte d’aliénation du bien loué, tous les travaux et ouvrages effectués par le preneur, avec le consentement ou l’autorisation obtenus, après l’avoir éventuellement interrogé. Pour l’acheteur, c’est une information essentielle : ces travaux peuvent donner lieu à une indemnité en fin de bail.

Ce que l’acheteur doit vérifier

Avant de signer un compromis pour une terre avec bail à ferme, l’acheteur demande au vendeur et au notaire :

• le bail écrit, sa date, son enregistrement et son type (classique, de carrière, de longue durée…) ;
• l’identité de chaque preneur et la preuve que la préemption a été purgée ;
• le fermage actuel et la durée restante de la période en cours ;
• la liste des travaux du preneur et des accords écrits correspondants ;
• l’état des lieux d’entrée et ses éventuelles mises à jour.

Le site notaire.be rappelle que, pour les baux prenant cours depuis le 1er janvier 2020, un état des lieux doit être annexé au bail et établi dans les trois mois, avec une description des éléments naturels, des équipements et du couvert végétal (Fednot, réforme du bail à ferme). C’est lui qui servira de référence à la fin du bail, quel que soit le propriétaire du moment.

Pour une terre publique, un autre mécanisme existe : le propriétaire public qui vend au moins un hectare de biens agricoles doit notifier le projet de contrat à la Région wallonne, qui bénéficie d’un droit de préférence.

Ne pas confondre avec d’autres baux

La vente d’un bien loué obéit à des règles propres à chaque contrat. L’emphytéose a sa propre logique, présentée dans notre guide sur le bail emphytéotique vente bien. Pour un bâtiment commercial, la protection du locataire et le constat de l’état du bien suivent d’autres textes : voyez nos pages sur l’état des lieux entrée bail commercial et sur le bail commercial état des lieux de sortie. La location d’un droit de chasse sur des terres vendues n’est pas examinée dans ce guide.

En résumé : une terre louée se vend, mais avec son bail. Le preneur garde son exploitation, peut acheter en priorité par l’intermédiaire du notaire, et seuls le terrain à bâtir, la petite parcelle identifiée dans le bail ou les exceptions de l’article 52 permettent d’écarter ces protections.