Bail à vie

Louer un logement pour toute la vie du locataire, sans que le propriétaire puisse le reprendre : c’est la promesse du bail à vie, parfois appelé bail viager. Cette formule rassure le preneur âgé ou la personne qui veut s’installer durablement, et elle intéresse le propriétaire qui cherche un occupant stable. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que prévoient la Wallonie et Bruxelles, la forme à respecter et ce qui se passe au décès, à la vente ou au départ du locataire. Pour la trame générale d’un contrat de location, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est un bail à vie

Le bail à vie est un bail de résidence principale conclu non pas pour trois ou neuf ans, mais « pour la vie du preneur ». Il prend fin de plein droit au décès du locataire, sans congé ni formalité. Entre-temps, il reste une location ordinaire : un loyer, des charges, une garantie éventuelle, un état des lieux, les obligations d’entretien de chacun.

Ce qui le distingue, c’est la stabilité qu’il offre au preneur. Dans un bail de neuf ans, le bailleur dispose de plusieurs façons de mettre fin au contrat : occupation personnelle, travaux importants ou congé sans motif moyennant indemnité. Dans un bail à vie, ces trois portes sont fermées, sauf si le contrat les rouvre expressément.

Un régime régional, Wallonie et Bruxelles

Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève des Régions. Les deux textes que nous avons consultés prévoient le bail à vie dans des termes très proches.

Le texte wallon est clair : « un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n’est pas régi par les dispositions des paragraphes 2 à 4 à moins que les parties n’en disposent autrement. » Vous pouvez le lire dans la version consolidée du décret sur Wallex. Pour un logement en Flandre, d’autres règles s’appliquent, que ce guide ne couvre pas.

Le bail à vie n’est qu’un des régimes prévus par les textes régionaux, à côté du bail de courte durée, du bail de neuf ans, du bail de longue durée, du bail étudiant ou du bail glissant, qui permet à un organisme d’accompagnement de sous-louer puis de céder le bail à la personne logée.

La forme du bail à vie, de l’écrit à l’acte notarié

Les textes régionaux exigent un écrit : un bail verbal ne peut pas être un bail à vie. Un bail verbal ou un bail écrit sans durée est un bail de neuf ans.

En pratique, un simple écrit sous seing privé ne suffit pas à tout protéger. Selon notaire.be, « les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire vu qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques ». La transcription rend le bail opposable aux tiers, notamment à un futur acquéreur, pour toute sa durée. Le bail notarié présente d’autres avantages décrits par notaire.be : date certaine dès la signature et force de titre exécutoire.

Le bail à vie reste soumis aux formalités de tout bail de résidence principale : mentions obligatoires, annexe explicative régionale, enregistrement dans les deux mois à charge du bailleur, état des lieux d’entrée contradictoire annexé au bail. Un état des lieux qui n’a pas suivi le bail à l’enregistrement perd une partie de sa force ; nous détaillons les risques dans notre article état des lieux non enregistré : conséquences.

Ce que le bailleur peut et ne peut pas faire

Dans un bail de neuf ans, le bailleur peut donner congé pour occuper personnellement le bien, pour exécuter certains travaux à la fin d’un triennat, ou sans motif moyennant une indemnité. Le bail à vie écarte ces trois possibilités. L’annexe explicative wallonne le résume ainsi : « Le bailleur d’un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat. »

Le modèle bruxellois de bail de résidence principale matérialise ce choix par deux cases à cocher : soit la résiliation anticipée par le bailleur n’est pas possible, soit elle l’est aux conditions de l’article 237 du Code, à l’exception des paragraphes 2 à 4, sauf disposition contraire. Relisez donc ce point avec attention avant de signer : c’est lui qui fait d’un bail à vie une vraie garantie ou une formule de façade.

Le bailleur garde les droits de tout bailleur : percevoir le loyer, l’indexer si le bail est enregistré et si l’indexation n’a pas été exclue, exiger l’entretien locatif, visiter le bien dans les limites prévues. En cas de manquement grave du locataire, il peut demander au juge de paix la résolution du bail. Une clause résolutoire expresse, qui mettrait fin au contrat d’office, est réputée non écrite en Wallonie comme à Bruxelles.

Les travaux en cours de bail obéissent aux règles habituelles ; nous les détaillons dans notre article sur les travaux pendant le bail. Si le bien est grevé d’un crédit hypothécaire, relisez l’acte de crédit ou interrogez votre banque avant de consentir un bail aussi long : un bail qui peut durer des décennies pèse sur la valeur du bien.

Ce que le locataire peut faire

Le bail à vie lie surtout le bailleur. Le preneur, lui, reste libre de partir : l’annexe explicative wallonne précise qu’il « peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois ». Le modèle bruxellois prévoit le même préavis de trois mois, avec une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer si le locataire part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

C’est cette faculté qui répond à la situation fréquente d’un locataire âgé qui entre en maison de repos : il donne son congé par écrit, de préférence par recommandé, et le bail prend fin à l’expiration du préavis. Le bail ne se transmet pas à un proche qui continuerait d’occuper le logement ; la cession, si elle est envisagée, suppose l’accord écrit et préalable du bailleur.

Le locataire reste tenu des obligations habituelles : payer le loyer et les charges, entretenir le logement, restituer les lieux en fin de bail dans l’état décrit à l’entrée, compte tenu de l’usure normale.

Le bail à vie et la succession

Au décès du locataire

Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ses héritiers ne reprennent pas la location : ils doivent libérer le logement, restituer les clés et assister à l’état des lieux de sortie. C’est souvent à ce moment que l’état des lieux d’entrée, dressé des années plus tôt, redevient décisif pour régler la garantie locative.

Au décès du propriétaire

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail. La brochure bruxelloise sur les baux d’habitation rappelle qu’en principe, conformément à l’article 1742 de l’ancien Code civil, le décès de l’une des parties ne met pas fin au bail. Les héritiers du propriétaire recueillent le bien loué et doivent respecter le bail à vie jusqu’au décès du locataire.

La vente d’un bien loué à vie

Vendre un bien occupé par un locataire à vie reste possible, mais l’acquéreur hérite du bail. En Wallonie, l’article 63 du décret prévoit que, pour un bail ayant date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur. À Bruxelles, le vendeur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui fournir une copie du bail ; toute clause autorisant l’expulsion du preneur en cas de vente est réputée non écrite.

La transcription joue ici tout son rôle : c’est elle qui rend le bail à vie opposable à l’acquéreur au-delà de neuf ans. Le sujet fera l’objet d’un article du dossier consacré à la vente du bien loué.

Précompte immobilier et fiscalité

À Bruxelles, la brochure régionale indique que, pour les baux de résidence principale, le précompte immobilier est obligatoirement à charge du bailleur. Le bail à vie étant un bail de résidence principale, cette règle s’y applique. Pour la Wallonie, vérifiez la clause de votre bail au regard du décret. Les locations qui sortent du logement, comme certains immeubles professionnels, obéissent à d’autres règles fiscales ; voyez notre guide bail et TVA.

Bail à vie, usufruit, emphytéose et viager

Plusieurs mécanismes permettent d’occuper longtemps le bien d’autrui. Ils ne se valent pas.

Selon notaire.be, l’usufruit est le droit, démembré du droit de propriété, « d’utiliser et de percevoir les fruits du bien » : l’usufruitier peut occuper l’immeuble ou le louer. L’emphytéose donne à l’emphytéote « le plein usage d’un bien immobilier appartenant à une autre personne », pour une durée de 15 à 99 ans depuis la réforme du Code civil. Le bail à vie, lui, reste un contrat de location, avec ses loyers et sa protection régionale.

Enfin, le bail viager ne doit pas être confondu avec la vente en viager, où le propriétaire cède son bien : dans un bail à vie, personne ne vend rien.

En résumé : le bail à vie est une formule solide pour le locataire, à condition d’être écrite avec soin, passée devant notaire et accompagnée d’un état des lieux d’entrée précis qui servira de référence jusqu’à la fin de l’occupation.