Bail à vie : modèle gratuit

Vous cherchez un exemple de bail à vie pour loger durablement un parent, un ancien voisin ou un locataire de confiance ? Bonne nouvelle : les Régions publient gratuitement des modèles de bail de résidence principale qui permettent de conclure un bail pour la vie du preneur. Ce guide de nos guides location et bail explique où les trouver et commente, clause par clause, ce qu’il faut y écrire. Pour les règles de fond du contrat, lisez d’abord notre article sur le bail à vie.

Où trouver un modèle de bail à vie gratuit

Il n’existe pas, en Wallonie ni à Bruxelles, de formulaire officiel intitulé « bail à vie ». Le bail à vie est un bail de résidence principale d’une durée particulière, et il se rédige à partir des modèles régionaux de bail de résidence principale, gratuits et téléchargeables.

À Bruxelles, le modèle de contrat de bail de résidence principale publié par la Région comprend une rubrique « 3.4. Bail à vie », avec ses clauses de durée et de résiliation anticipée. Il suffit de choisir cette rubrique plutôt que celles des autres durées. Le modèle bruxellois de bail de résidence principale est accessible sur logement.brussels.

En Wallonie, le modèle officiel de bail de résidence principale, établi par le Gouvernement wallon, est « un modèle indicatif et donc non obligatoire ». Il prévoit deux durées : le bail de courte durée (point 4.1) et le bail de neuf ans (point 4.2). Le bail à vie n’y a pas de rubrique propre, mais l’annexe explicative obligatoire le décrit (point E) : « Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire. » Il faut donc rédiger la clause de durée dans les conditions particulières (point 18). Le modèle wallon et son annexe sont publiés par le Service public de Wallonie Logement.

Nous ne proposons pas de fichier à télécharger : les modèles régionaux sont gratuits, à jour de leurs propres textes, et c’est d’eux qu’il faut partir.

Un bail à vie « gratuit » n’est pas un bail

Beaucoup de recherches portent sur un « bail à vie à titre gratuit ». Juridiquement, l’expression est contradictoire. L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, « et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Sans loyer, il n’y a pas de bail.

Si votre projet est de laisser quelqu’un occuper gratuitement un logement jusqu’à son décès, d’autres mécanismes existent : le prêt à usage, qui est gratuit par nature, ou un droit réel comme l’usufruit, qui se constitue devant notaire. Leurs effets sont très différents de ceux d’un bail, notamment en matière de succession et de fiscalité : parlez-en à un notaire avant de signer. Le bail à vie, lui, reste une location, avec un loyer, des charges et les protections du bail de résidence principale.

Les clauses propres au bail à vie, commentées

Un bail à vie reprend toutes les clauses d’un bail de résidence principale. Quatre points méritent une attention particulière.

La durée

La clause de durée doit dire clairement que le bail est conclu pour la vie du preneur. Le modèle bruxellois la formule ainsi : « Les parties conviennent que le bail est conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. » En Wallonie, la même formule peut être reprise dans les conditions particulières, puisque l’article 55, § 8, du décret prévoit qu’« un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur ».

L’écrit est indispensable : un bail verbal, ou un bail écrit sans durée, est un bail de neuf ans. Si le bail compte plusieurs preneurs, précisez sur la vie de qui il est conclu.

La résiliation par le bailleur

C’est la clause la plus importante. Par défaut, le bailleur d’un bail à vie ne peut pas y mettre fin pour occupation personnelle, pour travaux ni sans motif moyennant indemnité. Le modèle bruxellois propose deux cases à cocher :

• la résiliation anticipée par le bailleur n’est pas possible ;
• la résiliation anticipée par le bailleur est possible aux conditions de l’article 237 du Code bruxellois du logement, à l’exception des paragraphes 2 à 4, à moins que les parties n’en disposent autrement.

En Wallonie, l’annexe explicative dit simplement que le bailleur « ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat ». Si vous souhaitez une autre solution, elle doit être écrite noir sur blanc.

Le départ du preneur

Le preneur peut toujours partir. L’annexe wallonne prévoit qu’il peut « à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois ». Le modèle bruxellois prévoit le même préavis et une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer si le départ intervient au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le loyer et l’indexation

Le bail indique le loyer de base, hors charges. L’annexe wallonne rappelle que l’indexation est autorisée si elle n’a pas été exclue expressément et si le bail est enregistré. Sur un bail qui peut durer des décennies, ces règles pèsent lourd : vérifiez que le bail sera bien enregistré.

Les annexes et formalités à ne pas oublier

Le modèle ne suffit pas à lui seul. Pour un bail à vie comme pour tout bail de résidence principale :

• joignez l’annexe explicative régionale ;
• dressez un état des lieux d’entrée contradictoire. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux détaillé, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Pour un logement simple, un état des lieux simple peut suffire ; pour la sortie, un modèle état des lieux de sortie Wallonie vous aidera à comparer ;
• faites enregistrer le bail et l’état des lieux ; en Wallonie, le modèle officiel met l’enregistrement à charge du bailleur.

Le notaire, étape vivement conseillée

Un modèle rempli entre particuliers crée un bail valable, mais il ne permet pas la transcription. Or, selon notaire.be, « les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire vu qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques ». C’est la transcription qui rend le bail opposable, pour toute sa durée, à un acquéreur du bien. Le modèle régional reste utile comme base de discussion : le notaire l’adaptera dans l’acte.

Les erreurs fréquentes dans un bail à vie

Les modèles régionaux évitent bien des pièges, mais quelques erreurs reviennent souvent lorsqu’un bail à vie est rédigé sans conseil :

• oublier de cocher ou d’écrire la clause de résiliation par le bailleur, ce qui laisse planer un doute sur la volonté des parties ;
• choisir la rubrique du bail de neuf ans dans le modèle wallon sans rédiger la clause de durée à vie dans les conditions particulières : le bail reste alors un bail de neuf ans ;
• prévoir un loyer purement symbolique pour habiller une occupation en réalité gratuite : la qualification du contrat devient incertaine, et mieux vaut alors en parler à un notaire ;
• négliger l’état des lieux d’entrée, alors que la sortie interviendra peut-être des décennies plus tard, souvent avec des héritiers qui n’ont pas connu le logement à l’origine ;
• signer sans passer chez le notaire, ce qui prive le preneur de la transcription et donc de son opposabilité à un acquéreur au-delà de neuf ans.

Les autres modèles de bail

Si votre situation n’est pas celle d’un logement loué pour la vie, d’autres modèles existent. Pour une terre agricole, les règles sont celles du bail à ferme, et notre modèle de bail à ferme en commente les rubriques. Pour un logement partagé, voyez notre bail de colocation exemple.

En résumé, un bail à vie se rédige gratuitement à partir des modèles régionaux de bail de résidence principale : la rubrique « bail à vie » à Bruxelles, les conditions particulières et l’annexe en Wallonie. Soignez la clause de résiliation par le bailleur, prévoyez un loyer, faites dresser un état des lieux d’entrée précis et passez chez le notaire pour la transcription.