Modèle : vente d’un bien loué (gratuit)

« Location avec option d’achat », « location-test », « bail test achat » : l’idée séduit les ménages qui veulent habiter une maison avant de l’acheter, et les propriétaires qui cherchent un acquéreur sans vendre tout de suite. Ce guide de nos guides location et bail donne la trame d’une clause d’option d’achat à joindre au bail, puis rappelle ce qui se passe quand un bien loué est vendu. Pour les mentions générales du bail lui-même, partez de notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Un bail et une option, deux contrats distincts

Le droit belge ne connaît pas de « bail avec option d’achat » comme contrat à part. Il y a deux engagements, qu’il faut rédiger l’un à côté de l’autre :

1. un bail, qui organise l’occupation du logement et reste soumis aux règles régionales du bail d’habitation ;
2. une option d’achat, qui organise une vente future et relève des règles de la vente.

Selon la page de notaire.be sur l’offre et l’option d’achat, l’option est « une obligation unilatérale du vendeur de ne pas vendre à quelqu’un d’autre au cours d’un délai déterminé ». Le candidat acheteur, ici le locataire, garde le choix d’acheter ou non. S’il lève l’option, la vente suit : l’ancien Code civil rappelle que la promesse de vente vaut vente « lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589). C’est pourquoi toutes les modalités, prix, délai et conditions de paiement, doivent être mentionnées avec exactitude dans l’option.

Le bail garde toutes ses règles

L’option ne transforme pas le bail en contrat hors normes. En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 impose que « tout bail est établi par écrit », avec des mentions minimales ; à Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois du Logement fait de même. Durée, garantie locative plafonnée, état des lieux d’entrée, enregistrement, indexation : tout s’applique comme dans un bail ordinaire. Une clause qui prétendrait écarter ces règles au motif que le locataire « deviendra propriétaire » ne les écarterait pas.

La trame du modèle

Le modèle se compose du bail et d’une annexe « Option d’achat », signée le même jour. Complétez les passages entre crochets.

Partie A, le bail

Reprenez le modèle de bail de votre Région, avec ses mentions obligatoires et son annexe explicative. Ajoutez une seule clause de renvoi : « Les parties concluent le même jour une convention d’option d’achat, annexée au présent bail, qui n’en modifie pas les dispositions. »

Partie B, l’option d’achat

1. Les parties et le bien : identité du propriétaire, qui promet, et du locataire, bénéficiaire ; adresse, références cadastrales et description du bien.
2. L’engagement du propriétaire : « Le promettant s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers, ni à le grever de droits, jusqu’au [date]. »
3. Le prix de vente : un montant ferme, ou une formule précise pour le calculer à la date de levée. Un prix à fixer plus tard, « à dire d’expert » sans autre précision, ouvre la porte aux litiges.
4. Le délai de l’option : date de début, date de fin, et ce qui se passe si le bail prend fin avant.
5. L’indemnité d’option : son montant, son sort si l’option n’est pas levée (conservée par le propriétaire) et son imputation sur le prix si elle l’est. C’est le mécanisme décrit par notaire.be.
6. Les loyers : s’il est convenu qu’une partie des loyers payés s’imputera sur le prix, écrivez le montant ou le pourcentage, la période concernée et le sort de ces sommes en cas de non-levée. À défaut de clause, rien ne permet de présumer une telle imputation.
7. La levée de l’option : forme (lettre recommandée), destinataire, date limite. Selon notaire.be, l’acte authentique doit être passé dans les quatre mois de la levée de l’option.
8. Les conditions : une condition suspensive d’obtention d’un crédit protège le locataire acheteur ; notaire.be la recommande pour l’offre d’achat, et le même réflexe vaut ici.
9. L’état du bien : l’état des lieux d’entrée du bail sert de référence ; précisez qui supporte les travaux importants pendant l’option et comment ils influencent, ou non, le prix.
10. Le notaire et la transcription : désignez le notaire chargé de l’acte et de la formalité de transcription.

Pourquoi passer par la transcription

Une option d’achat non publiée protège mal son bénéficiaire. L’article 3.30 du livre 3 du Code civil soumet à transcription « les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d’option sur un droit réel immobilier ». À défaut de transcription, ces actes « ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur le bien immobilier », comme on peut le lire dans la version consolidée du livre 3 sur Justel.

En clair : si le propriétaire vend malgré tout à un tiers de bonne foi, le locataire dont l’option n’a pas été transcrite ne pourra en principe réclamer que des dommages et intérêts au propriétaire, et non le bien. La transcription se prépare avec le notaire, qui pourra vous dire sous quelle forme l’option doit être établie.

Quand le bien loué est vendu à un tiers

Sans option, ou si le locataire ne la lève pas, le propriétaire reste libre de vendre. Le bail, lui, continue.

À Bruxelles, le locataire peut en outre bénéficier d’un droit de préférence. Selon la page de la Région consacrée aux droits du locataire en cas de vente, cette mesure est en vigueur depuis le 6 janvier 2024 pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, lorsque le locataire est domicilié dans le logement : le bailleur lui notifie son intention de vendre, avec le prix et les conditions, et le locataire dispose de trente jours pour se décider. Les baux de courte durée et les ventes entre membres de la famille sont exclus.

Le mécanisme varie selon le contrat en cours. Pour un commerce, voyez notre guide sur la promesse de vente bail commercial ; pour un droit réel de longue durée, notre article sur l’achat bail emphytéotique.

L’état des lieux, pièce maîtresse du dossier

Dans une location avec option d’achat, l’état des lieux d’entrée joue un double rôle. Pendant le bail, il est la référence de la sortie si l’option n’est pas levée. Au moment de la vente, il montre l’état du bien à l’arrivée du locataire acheteur et aide à trancher la question des travaux faits pendant l’occupation : qui les a payés, et s’ils doivent influencer le prix.

Si l’option n’est pas levée, la location suit simplement son cours, puis se termine comme n’importe quel bail d’habitation : congé dans les formes régionales, état des lieux de sortie, libération de la garantie. Les aménagements que le locataire a pu faire en pensant devenir propriétaire se règlent alors selon le bail et l’option : d’où l’intérêt d’avoir prévu, dès la signature, leur sort en cas de non-levée, avec ou sans indemnité.

Lors d’une vente à un tiers, l’état des lieux d’entrée passe à l’acquéreur avec le bail : c’est sur lui que se jouera la sortie du locataire. S’il n’existe pas, ou s’il est trop sommaire, l’acquéreur et le locataire ont intérêt à convenir d’un constat actualisé.

En résumé : un bail avec option d’achat, ce sont deux contrats. Le bail suit les règles régionales du logement ; l’option fixe avec précision le prix, le délai, l’indemnité et la levée, et gagne à être transcrite par un notaire. Si le bien est vendu à un tiers, le bail continue, avec en Wallonie une marge limitée pour l’acquéreur et à Bruxelles un droit de préférence pour certains locataires.