Bail de terrain : modèle gratuit

Une prairie pour deux chevaux, un jardin pour un potager, une parcelle pour entreposer du matériel : louer un terrain nu ne demande pas de formulaire officiel, mais un contrat bien construit. Ce guide de nos guides location et bail propose une trame de bail de terrain, clause par clause, à adapter à votre situation. Pour la qualification du contrat, l’enregistrement et la fiscalité, commencez par notre article pilier sur le bail de terrain.

Avant d’utiliser un modèle, vérifier l’usage du terrain

Il n’existe pas de modèle officiel de bail de terrain. Les Régions publient des modèles de bail d’habitation ; pour un terrain nu, ce sont les règles du louage de l’ancien Code civil qui s’appliquent, et elles laissent une large place à la liberté contractuelle. Le louage des choses y est défini comme le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix (article 1709), et l’on peut louer « toutes sortes de biens meubles ou immeubles » (article 1713).

Le modèle qui suit ne vaut que pour un terrain loué pour le loisir, un potager privé, un pâturage d’agrément ou du stockage. Trois usages font basculer le contrat vers d’autres règles, souvent impératives, que le nom donné au contrat ne suffit pas à écarter :

Pour l’habitation, le décret wallon du 15 mars 2018 vise le bail relatif à un bien « meuble ou immeuble » destiné à servir d’habitation (article 2). À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose pour tout bail d’habitation un écrit aux mentions minimales (article 218). Un occupant qui vit sur le terrain peut d’ailleurs s’y domicilier : Droits Quotidiens rappelle que la commune ne peut pas refuser l’inscription au motif qu’il s’agit d’une habitation légère ou d’un logement non conforme à l’urbanisme. Si c’est votre projet, ce modèle ne convient pas.

Les règles qui s’appliquent quand le contrat se tait

Le bail de terrain de droit commun peut être écrit ou verbal : « on peut louer ou par écrit, ou verbalement », sauf disposition légale contraire (article 1714). L’écrit reste vivement conseillé, car si un bail sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve par témoins n’est pas admise (article 1715).

À défaut de clause, l’ancien Code civil complète le contrat :

• un bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 1736) ;
• un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans congé (article 1737) ;
• si le preneur reste dans les lieux à l’expiration sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 1738) ;
• le preneur use du terrain « en bon père de famille », suivant la destination prévue par le bail, et paie le prix aux termes convenus (article 1728).

Ces textes restent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur du livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, fixée au 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. Le texte consolidé de l’ancien Code civil sur Justel fait foi.

La trame du bail de terrain, clause par clause

Recopiez cette trame, complétez les passages entre crochets et supprimez ce qui ne vous concerne pas. Les formulations proposées sont des exemples, à relire avec soin.

1. Les parties

Identité complète du bailleur et du preneur : nom, prénoms, date de naissance et domicile pour une personne physique ; dénomination, siège et numéro d’entreprise pour une société. Si le terrain appartient à plusieurs personnes, toutes signent.

2. Le terrain loué

« Le bailleur donne en location au preneur, qui accepte, le terrain situé [adresse ou lieu-dit], cadastré [division, section, numéro], d’une superficie de [surface]. » Si seule une partie de la parcelle est louée, annexez un plan signé qui la délimite, avec les accès et les servitudes de passage.

3. La destination

« Le terrain est loué exclusivement à usage de [pâturage de chevaux de loisir, potager privé, stockage de matériel]. » Listez ensuite les usages interdits : habitation, activité commerciale, construction, dépôt de déchets, sous-location. C’est la clause qui protège le mieux le bailleur contre une requalification et le preneur contre un reproche d’usage abusif. Si vous envisagez de laisser un tiers utiliser une partie du terrain, un contrat de sous location Belgique modèle montre les clauses à prévoir.

4. La durée et le congé

Choisissez entre une durée déterminée (« pour une durée de [x] ans prenant cours le [date] ») et une durée indéterminée, avec le délai et la forme du congé pour chaque partie : recommandé ou remise contre accusé de réception. Au-delà de neuf ans, voyez l’encadré sur la transcription plus bas.

5. Le loyer et les charges

Montant, périodicité, date d’échéance et compte de paiement. Si une indexation est prévue, écrivez la formule. Précisez qui paie l’eau ou l’électricité d’un terrain raccordé, sur quels compteurs, et qui supporte les taxes éventuelles liées à l’usage.

6. L’entretien

Le Code civil laisse aux parties le soin d’organiser l’entretien. Écrivez qui fauche, taille les haies, entretient les clôtures et le portail, cure les fossés, élague les arbres et répare ce que les animaux abîment. Un tableau en annexe, poste par poste, évite toute discussion.

7. Les installations

Abri de prairie, box, serre, conteneur, caravane de loisir : dites ce qui est autorisé, avec ou sans accord écrit préalable, et le sort de chaque installation en fin de bail (enlèvement aux frais du preneur, reprise par le bailleur, avec ou sans indemnité). Rappelez que certaines installations nécessitent un permis d’urbanisme, à demander à la commune avant de les poser.

8. Responsabilité, assurance et garantie

Le preneur répond des dommages causés par ses animaux et son matériel ; demandez une attestation d’assurance en responsabilité civile. Une garantie peut être convenue : son montant et sa forme se négocient.

9. La sortie

« À la fin du bail, le preneur restitue le terrain dans l’état décrit par l’état des lieux d’entrée, libre de toute installation non reprise par le bailleur et de tout déchet. » Prévoyez un état des lieux de sortie contradictoire, à la date de remise des clés du portail.

10. Les annexes

Plan, extrait cadastral, état des lieux d’entrée avec photos, attestation d’assurance. Signez autant d’exemplaires que de parties.

Durée longue, vente du terrain et opposabilité

Un bail écrit protège aussi le preneur face à un futur acquéreur. Selon l’article 1743 de l’ancien Code civil, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que ce droit ne lui ait été réservé par le contrat de bail. L’enregistrement du bail, détaillé dans notre article pilier, est l’un des moyens de lui donner date certaine.

Pour une location longue, un autre texte entre en jeu. L’article 3.30 du livre 3 du Code civil soumet à transcription les baux « excédant neuf années ou à vie » ; à défaut, précise le même article, « la durée du bail sera réduite à la période de neuf ans en cours ». Un bail de terrain de quinze ou vingt ans justifie donc un passage par le notaire.

Réserver le terrain avant de le louer

Il arrive qu’un preneur veuille bloquer une parcelle avant d’avoir obtenu un permis, un financement ou l’accord d’un voisin. Plutôt que de signer trop tôt, les parties peuvent conclure une promesse de bail, qui fixe les conditions et la date de prise de cours. Notre modèle promesse de bail en donne la trame.

L’état des lieux du terrain

Pour les baux régis par l’ancien Code civil, l’article 1730 impose un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation ; une clause contraire est nulle. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le terrain dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire (article 1731).

Pour un terrain, l’état des lieux décrit :

• l’état du sol : herbe, ornières, zones boueuses, remblais, drainage ;
• les clôtures, piquets, fils, portail et cadenas ;
• les haies, arbres et arbustes, avec leur taille et leur état sanitaire apparent ;
• les accès, chemins et fossés ;
• les abris, abreuvoirs, raccordements et compteurs ;
• les déchets ou matériaux présents à l’entrée.

Des photos datées et un plan annoté complètent la description. Pour une occupation brève, un modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit peut suffire ; pour une parcelle sans équipement, un modèle d’état des lieux simplifié gratuit sert de base, à compléter par des photos. Dès que le terrain compte des clôtures, des abris ou des arbres de valeur, un état des lieux détaillé par un professionnel évite les discussions de fin de bail.

En résumé : un bail de terrain nu se rédige librement, mais pas au hasard. Vérifiez l’usage réel, écrivez la destination, la durée, l’entretien, les installations et les conditions de sortie, faites transcrire un bail de plus de neuf ans et décrivez le terrain à l’entrée : c’est ce document qui départagera les parties le jour du départ.