Bail de terrain

Louer une parcelle pour y mettre des chevaux, un potager, des ruches, du matériel ou une caravane de loisir : la question du contrat revient souvent, et la réponse n’est pas celle d’un logement. Ce guide de nos guides location et bail explique quel régime s’applique à un bail de terrain, ce que la loi impose et ce qu’il faut écrire dans le contrat. Pour les règles communes à tous les contrats de location, voyez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Qualifier le contrat avant de le rédiger

On parle souvent de « bail civil de terrain nu » pour désigner la location d’un terrain sans construction. L’expression n’est pas un régime légal à part : c’est le bail de droit commun de l’ancien Code civil, qui s’applique à défaut de règle particulière. Or plusieurs règles particulières peuvent viser un terrain. La première question à se poser n’est donc pas « quel modèle utiliser ? », mais « à quoi le terrain va-t-il réellement servir ? ».

Le terrain agricole et la loi sur le bail à ferme

La loi sur le bail à ferme s’applique aux baux de biens immeubles qui, dès l’entrée en jouissance du preneur ou de l’accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole. La version wallonne définit l’exploitation agricole comme l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente (loi du 4 novembre 1969 sur Wallex, article 1er). Son article 2 exclut quelques conventions, comme les occupations de moins d’un an pour une culture déterminée ou les terrains laissés au personnel comme accessoire d’un contrat de travail.

Ce régime est très protecteur pour le preneur : durée longue, congé strictement encadré, fermage réglementé. Peu importe le nom donné au contrat : si les conditions sont réunies, c’est la réalité qui l’emporte. Une prairie louée à un éleveur professionnel peut donc être un bail à ferme même si le document s’intitule « bail de terrain ». À l’inverse, un terrain loué pour quelques chevaux de loisir ne vise pas, a priori, une production destinée à la vente.

Le terrain commercial

La loi du 30 avril 1951 s’applique aux baux d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés principalement par le preneur à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Un terrain sur lequel le preneur accueille sa clientèle pour vendre peut entrer dans ce champ, avec ses règles impératives de durée et de renouvellement. Faites vérifier ce point avant de signer.

Le terrain habité

Le décret wallon du 15 mars 2018 vise le bail relatif à un logement ou à une habitation légère, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble. Lorsque ce qui est loué sert en réalité d’habitation, on quitte le terrain du droit commun pour celui du bail d’habitation, avec ses règles régionales impératives : les obligations propres aux logements, comme le permis de location en Wallonie ou le permis de location à Bruxelles, ne visent en revanche pas un terrain nu. Ce cas mérite un examen au cas par cas.

Le terrain sur lequel le preneur veut construire

Les recherches sur un « bail terrain 99 ans » visent en général l’emphytéose, un droit réel de longue durée, et non une location. Il en va de même du droit de superficie, qui permet au preneur d’être propriétaire des constructions qu’il érige sur le terrain d’autrui. Ces droits se constituent chez le notaire et suivent le Code civil et la fiscalité propres aux droits réels : depuis le 1er janvier 2024, la constitution d’une emphytéose supporte un droit d’enregistrement de 5 %.

Le bail de droit commun, règles de base

Pour un terrain de loisir, de stockage ou de pâturage d’agrément, c’est l’ancien Code civil qui s’applique. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, ce sont bien les articles sur le louage de l’ancien Code civil publiés sur Justel qui font foi.

Un contrat libre, par écrit ou verbalement

Le louage est le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix (article 1709). On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles (article 1713), « ou par écrit, ou verbalement », sauf disposition légale contraire (article 1714). Un terrain peut donc se louer sans écrit. C’est pourtant une mauvaise idée : si un bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve par témoins n’est pas admise (article 1715).

Sans prix, il n’y a d’ailleurs pas de louage : un terrain mis gratuitement à disposition relève d’un autre contrat, le prêt, qui ne donne pas les mêmes droits à l’occupant.

La durée et la fin du bail

Les parties fixent librement la durée. Le Code civil prévoit trois règles supplétives :

• un bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois, et il ne peut y être mis fin que moyennant un congé d’un mois (article 1736) ;
• un bail écrit conclu pour une durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans qu’il faille donner congé (article 1737) ;
• si, à l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 1738).

Écrivez donc clairement la date de début, la durée et les conditions de congé anticipé, pour chaque partie.

L’entretien et les réparations

Le bailleur délivre la chose en bon état de réparations de toute espèce et y fait, pendant le bail, les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720). Pour un terrain, cela vise surtout les clôtures, le portail, les chemins d’accès, les fossés et les arbres. Ces règles n’étant pas impératives en droit commun, le contrat peut les aménager : précisez qui entretient les haies, fauche, taille, vide les fossés ou répare la clôture abîmée par les animaux.

Ce que le contrat doit prévoir

Un bail de terrain bien rédigé règle au minimum les points suivants :

1. Les parties : identité complète, numéro d’entreprise pour une société.
2. Le terrain : adresse, références cadastrales, superficie, plan annexé si seule une partie de la parcelle est louée.
3. La destination : loisir, pâturage, stockage, potager, avec les usages interdits (construction, dépôt de déchets, activité commerciale, habitation).
4. La durée et le congé : durée déterminée ou non, délais et forme du congé.
5. Le loyer et les charges : montant, échéance, indexation éventuelle, eau ou électricité si le terrain est raccordé.
6. L’entretien : fauche, haies, clôtures, abreuvoirs, évacuation des eaux.
7. Les installations : abri, box, serre ou caravane autorisés ou non, avec leur sort en fin de bail. Un abri peut nécessiter un permis d’urbanisme : vérifiez-le auprès de la commune.
8. La responsabilité et l’assurance : dommages causés par les animaux, accidents de tiers, responsabilité civile du preneur.
9. La garantie : comme dans un bail de location avec garant, une sûreté se négocie ; pour un terrain, elle n’est pas plafonnée par les décrets sur le logement.
10. La sortie : remise en état, enlèvement des installations, état des lieux de sortie.

Pour gagner du temps, partez de notre bail de terrain : modèle gratuit, à adapter à votre situation. Un bail de terrain n’a rien d’un bail contrat de location meublé : ce qui est loué, c’est le sol et ses aménagements, et c’est ce que le contrat doit décrire.

Enregistrement et TVA

L’enregistrement dans les quatre mois

Le SPF Finances range expressément la location d’un terrain parmi les baux à enregistrer dans les quatre mois qui suivent la signature. L’enregistrement est payant : 0,2 % du montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 euros. Un retard expose à une amende. Le SPF Finances détaille la démarche, qui peut se faire en ligne. Si aucun contrat n’a été rédigé, il n’y a rien à enregistrer, ce qui prive aussi le preneur d’une date certaine opposable à un acquéreur.

Un loyer en principe sans TVA

Le Code de la TVA exempte « l’affermage et la location de biens immeubles par nature ». Un terrain loué à un particulier pour ses loisirs se paie donc sans TVA. Plusieurs exceptions sont taxées, notamment la mise à disposition d’emplacements pour véhicules, d’emplacements pour le camping, d’emplacements utilisés pour plus de la moitié pour l’entreposage de biens, et la mise à disposition autrement qu’à des fins de logement pour six mois au plus, sauf au profit de particuliers qui utilisent le bien à des fins privées ou d’organisations sans but de lucre. L’option pour la TVA, possible depuis 2019, vise la location d’un bâtiment ; le sol n’y entre que s’il est loué avec ce bâtiment.

L’état des lieux du terrain

Pour les baux régis par l’ancien Code civil, l’article 1730 prévoit que les parties dressent un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs, pendant l’inoccupation ou au cours du premier mois d’occupation. Pour un terrain, il décrit l’état du sol, les clôtures et le portail, les arbres et haies, les accès, les fossés, les éventuels abris et raccordements, avec photos datées. Il sert ensuite de référence à la sortie : ornières, remblais, déchets ou clôtures arrachées se constatent par comparaison.

Pensez aussi aux preuves du bail lui-même : un contrat signé, une attestation de bail si un tiers vous la demande, ou un bail notarié lorsque le terrain fait partie d’une opération plus large.

En résumé : un bail de terrain se rédige après avoir qualifié l’usage réel du terrain. Pour un usage de loisir ou de stockage, le droit commun laisse une grande liberté, à condition de tout écrire : destination, durée, entretien, installations, sortie. Enregistrez le bail dans les quatre mois et décrivez le terrain à l’entrée.