Bail emphytéotique : coût

Un bail emphytéotique, que le Code civil appelle aujourd’hui droit d’emphytéose, ne coûte pas « un loyer » comme une location ordinaire. Son prix se compose de plusieurs postes, répartis sur une très longue période : les frais de l’acte, un droit d’enregistrement, un éventuel canon, puis les impôts et l’entretien de l’immeuble, et enfin une indemnité à la fin du droit. Ce guide de nos guides location et bail les passe en revue un par un. Pour la définition, la durée et la fiscalité d’ensemble, commencez par notre article pilier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Pourquoi il n’existe pas de prix type

L’emphytéose est un droit réel : selon l’article 3.167 du Code civil, elle confère « un plein usage et une pleine jouissance » d’un immeuble appartenant à autrui. Elle peut porter sur un terrain nu confié à un promoteur, sur un bâtiment ancien remis à une association, sur une maison familiale transmise à un enfant qui la rénove. La valeur de ce droit, et donc son coût, dépend du bien, de la durée choisie, des travaux prévus et de la contrepartie négociée.

Autre particularité : la plupart des dépenses ne se paient pas une seule fois. Certaines naissent à la signature, d’autres pendant quinze, trente ou nonante-neuf ans, d’autres encore à l’extinction du droit. Pour comparer une emphytéose à un achat ou à une location, il faut donc raisonner sur toute la durée, et pas seulement sur le jour de l’acte.

Le canon, une contrepartie devenue facultative

Sous l’ancienne loi, l’emphytéote devait payer une redevance périodique, le canon, souvent symbolique. Selon notaire.be, la réforme du droit des biens a supprimé cette obligation. Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, le 1er septembre 2021, les parties sont libres :

• de prévoir un canon annuel ou mensuel, éventuellement indexé ;
• de prévoir un paiement unique au début du droit ;
• de ne prévoir aucune contrepartie financière.

Le montant se négocie. Il dépend de la valeur du bien, de la durée, et surtout de qui paie les travaux : un propriétaire qui confie un bâtiment à rénover entièrement acceptera souvent un canon plus faible qu’un propriétaire qui remet un immeuble en parfait état. Si l’acte prévoit un canon, il en fixe le montant, l’échéance, l’indexation éventuelle et les conséquences d’un retard de paiement.

Attention à un point souvent ignoré : selon l’article 3.17 du Code civil, lorsque le droit réel est né d’un acte à titre onéreux, la renonciation du titulaire à son droit « ne porte pas atteinte aux obligations personnelles, présentes et futures, dues en contrepartie de la constitution de ce droit ». Autrement dit, un emphytéote ne se libère pas de son canon simplement en renonçant à l’emphytéose.

Les frais de constitution

Le droit d’enregistrement de 5 %

C’est souvent le poste le plus lourd à la signature. L’article 83 du Code des droits d’enregistrement soumet les constitutions et cessions de droits d’emphytéose et de superficie à un droit proportionnel. La loi-programme du 22 décembre 2023 a remplacé les mots « 2 p.c. » par « 5 p.c. », à partir du 1er janvier 2024.

Il s’agit d’une modification fédérale du Code des droits d’enregistrement : le taux ne dépend pas de la Région où se trouve le bien, contrairement aux droits d’enregistrement sur une vente, que les Régions fixent elles-mêmes. La base sur laquelle le taux s’applique dépend de l’acte et de ce qu’il prévoit : le notaire l’établit, perçoit le droit et le verse à l’administration. Ce même taux vise la cession d’une emphytéose existante, un sujet que nous détaillons dans notre article consacré à la cession.

L’acte notarié et la transcription

Pour être opposable aux tiers, notamment à un futur acquéreur de l’immeuble, l’acte qui constitue un droit réel immobilier doit être transcrit dans les registres de la publicité foncière (article 3.30 du Code civil). Seuls les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire sont admis à la transcription (article 3.31). En pratique, l’emphytéose se constitue donc devant notaire, qui se charge ensuite de la transcription.

Les frais de notaire d’un bail emphytéotique comprennent ses honoraires et divers frais administratifs liés à l’acte et à sa transcription. Nous n’avançons aucun montant : il dépend de l’acte et du bien, et seul le notaire peut le chiffrer. La logique est proche de celle d’un bail passé devant notaire, dont nous détaillons le bail notarié prix dans un article séparé.

Qui paie quoi

Le livre 3 du Code civil est, selon son article 3.1, de droit supplétif : les parties peuvent y déroger, sauf pour les définitions ou lorsque la loi en dispose autrement. La répartition des frais d’acte et du droit d’enregistrement se règle donc dans la négociation, puis dans l’acte. Mettez-la par écrit dès les premiers échanges, pour éviter qu’elle ne soit discutée la veille de la signature.

Les coûts pendant toute la durée du droit

Le précompte immobilier et les impositions

L’article 3.173 du Code civil est clair : pendant la durée de son droit, l’emphytéote est tenu « de toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble ». Les administrations fiscales régionales le confirment pour le précompte immobilier : le SPW Finances cite l’emphytéote parmi les redevables en Wallonie, et Bruxelles Fiscalité fait de même pour les biens situés dans la Région de Bruxelles-Capitale, en se plaçant au 1er janvier de l’exercice d’imposition.

Concrètement, un propriétaire qui constitue une emphytéose au cours d’une année et l’emphytéote doivent vérifier qui reçoit l’avertissement-extrait de rôle, et prévoir dans l’acte un éventuel règlement entre eux pour l’année en cours.

L’entretien et les grosses réparations

C’est la grande différence avec une location. Selon le même article 3.173, l’emphytéote « doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations » relatives à l’immeuble, afin de ne pas en diminuer la valeur. Toiture, structure, façades, installations techniques : tout est à sa charge, sauf clause contraire de l’acte.

Sur une longue durée, ce poste dépasse souvent de loin le canon. Avant de signer, faites examiner l’état du bâtiment : une toiture en fin de vie ou une installation électrique vétuste représentent un coût que l’emphytéote supportera seul.

L’assurance

Le Code civil ne détaille pas l’assurance de l’immeuble grevé d’une emphytéose. C’est donc à l’acte de préciser qui assure le bâtiment, contre quels risques et au profit de qui. Un bâtiment rénové à grands frais par l’emphytéote doit être assuré en conséquence.

Les coûts à la fin du droit

À l’extinction du droit, selon l’article 3.176 du Code civil, la propriété des ouvrages et plantations réalisés par l’emphytéote passe au constituant ou à son ayant droit. En contrepartie, le constituant doit indemniser l’emphytéote, « sur la base de l’enrichissement injustifié », pour les ouvrages et plantations réalisés dans les limites de son droit. Jusqu’à l’indemnisation, l’emphytéote dispose d’un droit de rétention.

Pour le propriétaire, ce poste peut peser très lourd après plusieurs décennies de travaux. Comme le livre 3 est supplétif, l’acte peut organiser autrement le sort des constructions et l’indemnité : c’est l’une des clauses les plus importantes à négocier. Selon la durée retenue, que nous détaillons dans notre article bail emphytéotique durée, cette indemnité se discutera dans quinze ans ou dans près d’un siècle, souvent entre héritiers.

Un état des lieux de départ, pour chiffrer la fin

L’emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure (article 3.167). Le constituant, lui, indemnise les améliorations. Ces deux règles supposent de savoir dans quel état se trouvait le bien au départ.

La loi n’impose pas d’état des lieux pour une emphytéose. Mais un constat détaillé, pièce par pièce, photos datées à l’appui, dressé par un expert indépendant au moment de la remise, sert de référence commune pendant toute la durée du droit. Il permet de distinguer ce qui existait de ce qui a été ajouté, ce qui relève de l’usure de ce qui constitue une perte de valeur. Pour un logement, notre bureau réalise l’état des lieux d’entrée dès 80 € TVAC par partie ; pour un bâtiment plus vaste ou un ensemble de constructions, nous établissons un devis.

En résumé : le coût d’un bail emphytéotique se lit sur toute sa durée. À la signature, comptez le droit d’enregistrement de 5 % et les frais du notaire ; pendant le droit, le canon éventuel, le précompte immobilier et toutes les réparations ; à la fin, l’indemnité due pour les constructions. Faites chiffrer l’acte par le notaire et documentez l’état du bien dès le premier jour.