Modèle : renouvellement et prolongation du bail (gratuit)

« Renouveler » un bail recouvre en pratique des situations très différentes : laisser un bail de neuf ans se poursuivre, prolonger un bail de courte durée, signer un nouveau contrat avec le même locataire, ou au contraire refuser de continuer. Ce guide de nos guides location et bail fait le tri entre ces cas et commente des lettres types, adaptées au bail de résidence principale en Wallonie et à Bruxelles. Pour la structure du contrat lui-même, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Renouvellement, prorogation, reconduction et avenant

Quatre mots reviennent sans cesse :

• la prorogation : le même bail continue au-delà de son terme, aux mêmes conditions ; c’est le mot employé par les textes régionaux ;
• la reconduction : terme courant pour désigner la poursuite du bail à défaut de congé, souvent qualifiée de « tacite » ;
• le renouvellement : la conclusion d’un nouveau bail entre les mêmes parties, parfois à de nouvelles conditions ;
• l’avenant : un écrit signé par les deux parties qui modifie ou complète le bail en cours, par exemple pour le proroger.

La distinction n’est pas théorique : un bail prorogé garde ses conditions, alors qu’un bail renouvelé peut relever d’un autre régime. À Bruxelles, la brochure officielle distingue systématiquement les baux « conclus ou renouvelés » avant ou à partir du 1er novembre 2024.

Le bail de neuf ans se prolonge tout seul

En Wallonie, l’article 55 du décret du 15 mars 2018 prévoit que le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans et que, « à défaut d’un congé notifié dans le délai prévu », il est « prorogé chaque fois pour une durée de trois ans ». À Bruxelles, la règle est la même : à défaut de congé donné au moins six mois avant l’échéance, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans aux mêmes conditions, et chacune des parties peut ensuite y mettre fin tous les trois ans, sans motif ni indemnité, moyennant un congé de six mois.

Autrement dit, aucune lettre de renouvellement n’est nécessaire pour qu’un bail de neuf ans continue. Le courrier qui compte est celui qui y met fin. Les délais et motifs du congé donné par le bailleur sont détaillés dans notre guide sur le non renouvellement du bail par le propriétaire Belgique.

Le bail de courte durée se prolonge par écrit

Le bail de courte durée, de trois ans au plus, obéit à des règles plus strictes.

En Wallonie, lorsque le bail a été conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation. Dans les deux Régions, la conversion en bail de neuf ans joue aussi quand le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, et même si un nouveau contrat est signé entre les mêmes parties. La brochure bruxelloise donne l’exemple d’un nouveau contrat de trois ans signé avec un loyer plus élevé : le locataire peut invoquer un bail de neuf ans ayant pris cours au début du premier contrat et continuer à payer l’ancien loyer.

Des contrats courts successifs, un loyer bloqué à Bruxelles

À Bruxelles, enchaîner les baux de courte durée ne permet pas non plus d’augmenter le loyer à chaque fois. Selon la brochure officielle (article 241 du Code), avec le même locataire, le loyer ne peut pas augmenter d’un contrat à l’autre. Avec des locataires différents, le bailleur ne peut pas demander un loyer de base plus élevé, hors indexation, pendant les neuf années qui suivent le début du premier bail de courte durée, sauf si la valeur locative a augmenté dans les proportions permettant une révision. La même règle s’applique lorsque le bail de courte durée se poursuit sans congé et devient un bail de neuf ans.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, le bailleur doit en outre informer le locataire, au plus tard à la conclusion d’un bail de courte durée, du montant et de la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Lettres types commentées

Les trois modèles ci-dessous sont des trames à adapter. Remplacez chaque élément entre crochets et conservez une preuve de l’envoi : un recommandé ou un écrit signé par les deux parties.

Avenant de prorogation d’un bail de courte durée

Entre [nom du bailleur] et [nom du ou des locataires], il est convenu de proroger le bail de courte durée signé le [date], portant sur le logement situé [adresse], pour une durée de [durée], soit jusqu’au [date de fin]. Cette prorogation intervient aux mêmes conditions que le bail initial [en Wallonie : sous réserve de l’indexation du loyer]. La durée totale de location ne dépasse pas trois ans. Fait à [lieu], le [date], en [nombre] exemplaires.

Vérifiez avant de signer que la durée totale reste dans la limite de trois ans et que le nombre de prorogations autorisé par votre Région n’est pas dépassé. Au-delà, il faut un bail de neuf ans en bonne et due forme.

Lettre de non-renouvellement à l’échéance

Par la présente, je vous notifie mon congé pour l’échéance du bail portant sur le logement situé [adresse], conclu le [date], soit pour le [date d’échéance]. [Pour un bail de neuf ans donné par le bailleur avant l’échéance : indiquer le motif légal.]

À Bruxelles, pour un congé qui ne peut être donné qu’à un moment précis, comme l’échéance, le préavis prend cours à la réception de la lettre ; depuis le 1er novembre 2024, le jour où le destinataire est présumé en avoir eu connaissance. Anticipez donc l’envoi. La Région de Bruxelles-Capitale propose des modèles de renon et de congé à valeur indicative pour le bailleur et le preneur ; leur usage n’est pas obligatoire, à condition de respecter les règles.

Demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles

Le locataire dont le bail prend fin peut demander une prorogation justifiée par des circonstances exceptionnelles : en Wallonie comme à Bruxelles, par lettre recommandée, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. La brochure bruxelloise cite comme exemples un divorce, une perte d’emploi, la maladie ou le grand âge. Si le bailleur refuse, le juge de paix tranche ; notre guide comment écrire une lettre au juge de paix vous aide à préparer la suite.

Par la présente, je sollicite une prorogation du bail portant sur le logement situé [adresse], qui prend fin le [date], en raison des circonstances exceptionnelles suivantes : [description et justificatifs]. Je propose une prorogation jusqu’au [date].

Les autres changements en cours de bail

Tous les changements ne sont pas des renouvellements. Si l’un des colocataires ou l’un des conjoints quitte le logement, c’est un autre document qu’il faut : voyez notre désolidarisation de bail modèle. Si les parties veulent modifier le loyer d’un bail de neuf ans bruxellois, la révision ne peut être demandée qu’à la fin d’un triennat, entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent son expiration ; faute d’accord, le juge de paix peut être saisi entre le sixième et le troisième mois.

Et l’état des lieux

Une prorogation ne remet pas les compteurs à zéro : l’état des lieux d’entrée dressé au début du bail reste la référence à la sortie. Si un nouveau bail est conclu avec un nouveau locataire, un nouvel état des lieux d’entrée s’impose ; pour organiser le rendez-vous, notre modèle de lettre pour fixer un état des lieux vous fait gagner du temps. Rappelons enfin que le bail et ses annexes doivent être enregistrés dans les deux mois de la signature, selon notaire.be.

En résumé

Le mot « renouvellement » cache des règles très différentes selon la durée du bail. Un bail de neuf ans se prolonge de lui-même ; un bail de courte durée ne se prolonge que par écrit et se transforme en bail de neuf ans si personne ne réagit. Identifiez votre type de bail et votre Région, puis utilisez la lettre adaptée, envoyée à temps et dont vous gardez la preuve.