Législation sur le bail en Flandre

Quelle loi s’applique aujourd’hui à un appartement loué à Gand, à Louvain ou à Anvers ? Ni la loi fédérale de 1991, ni le Code bruxellois du logement, ni le décret wallon : depuis le 1er janvier 2019, c’est un décret flamand. Ce guide de nos guides location et bail retrace l’histoire de ce texte, présente sa structure, ses modifications et son articulation avec le Code civil. Pour la trame d’un contrat et les principes communs aux trois Régions, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Précision utile : notre bureau réalise ses états des lieux et ses expertises à Bruxelles et en Wallonie, pas en Flandre, et nous ne sommes pas avocats. Cet article résume les textes officiels flamands, lus dans leur version consolidée au 29 septembre 2026, et ne remplace pas un conseil juridique.

Un bail devenu régional

Pendant longtemps, le bail d’habitation relevait d’une seule législation fédérale : les règles générales du louage de l’ancien Code civil (articles 1708 et suivants), complétées par la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale, intégrée dans ce même Code. Le bail d’habitation relève désormais des Régions, et le décret flamand le dit dès son article 1er : il règle une matière régionale et communautaire.

Chaque Région a donc adopté son propre texte, à quelques mois d’intervalle :

On lit parfois que le bail flamand découle d’une « loi de 2017 ». C’est une confusion : 2017 est l’année de l’ordonnance bruxelloise. Pour un logement situé en Flandre, le texte de référence date du 9 novembre 2018. Le critère est toujours la situation du bien, pas le domicile du bailleur ni la langue des parties.

Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018

Son intitulé officiel est long : décret « houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan », portant dispositions relatives à la location de biens destinés à l’habitation. L’article 2 lui donne son nom usuel, « Vlaams Woninghuurdecreet ». La version consolidée du décret sur le Codex flamand fait foi.

Sa structure

Le titre I contient déjà une obligation concrète : selon l’article 4, toute communication officielle ou publique annonçant la location d’un logement mentionne au moins le loyer demandé et le montant des frais et charges, sous peine d’une amende administrative communale.

Son champ d’application

Le titre II s’applique, selon l’article 5, au bail d’un logement que le locataire affecte à sa résidence principale dès son entrée, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Le logement y est défini largement : tout bien meuble ou immeuble, ou une partie de celui-ci, destiné à la résidence principale du locataire. Une clause qui interdirait d’y établir sa résidence principale sans justification expresse et sérieuse, et sans indiquer où le locataire aura sa résidence principale, est réputée non écrite.

Les baux de logement d’étudiants suivent le titre III. Pour le détail des obligations pratiques du titre II, article par article, voyez notre guide sur le décret flamand sur le bail d’habitation.

Des règles impératives

L’article 6 donne le ton : les dispositions du titre II sont « van dwingend recht », impératives, sauf si elles en disposent autrement. Bailleur et locataire ne peuvent donc pas les écarter dans leur contrat, même d’un commun accord.

Les baux conclus avant 2019

L’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2019 (article 84). L’article 83 ajoute une règle transitoire essentielle : le décret « is niet van toepassing op de schriftelijke huurovereenkomsten » conclus avant cette date. Un bail écrit signé en 2016 pour un appartement à Malines reste donc soumis aux règles fédérales antérieures, celles de l’ancien Code civil. Le site officiel de la Flandre le rappelle : des règles différentes s’appliquent aux contrats signés avant le 1er janvier 2019.

Le texte vise les baux écrits. Si votre situation concerne un bail verbal ancien, faites vérifier le régime applicable par un professionnel actif en Flandre.

Un décret modifié depuis 2019

Le Codex flamand liste les textes qui ont modifié le décret :

• un décret du 29 mars 2019 ;
• un décret du 3 juillet 2020 et un arrêté du Gouvernement flamand du 17 juillet 2020, pris lors de la codification des textes flamands sur le logement dans la Vlaamse Codex Wonen ; plusieurs articles portent ainsi une version en vigueur depuis le 1er janvier 2021 ;
• un décret du 21 avril 2023 « tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen », qui a notamment retouché l’article 22, sur les baux de plus de neuf ans, et l’article 26, sur l’entretien et les réparations à charge du locataire, dans une version en vigueur depuis le 9 juin 2023.

Ces changements expliquent pourquoi un modèle de bail ou un article rédigé en 2019 peut ne plus être exact. Avant de signer, vérifiez toujours la version consolidée, datée, du Codex.

L’articulation avec le Code civil

Le décret ne règle pas tout. Son article 3 prévoit que, pour les aspects qu’il ne règle pas, s’appliquent les dispositions générales du Code civil sur le louage (livre III, titre VIII, chapitre II, section I). L’ancien Code civil reste donc la toile de fond : définition du louage, obligations générales du bailleur et du preneur, questions non traitées par le décret.

Le décret a aussi fait le ménage dans le Code civil pour la Flandre. Justel indique par exemple que l’article 1714bis, qui rendait certaines règles applicables aux chambres d’étudiants, a été abrogé en Région flamande par le décret du 21 avril 2023, avec effet au 9 juin 2023.

Enfin, le droit civil fédéral bouge lui aussi. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux (loi du 22 juillet 2026, Moniteur belge du 23 septembre 2026), entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables, notamment là où le décret flamand y renvoie.

Les grandes règles du décret en vigueur

Sans reprendre tout le texte, voici les points que la législation actuelle impose pour un bail de résidence principale en Flandre :

La page officielle « Een woninghuurovereenkomst sluiten » ajoute que l’enregistrement se fait dans les deux mois de la signature, gratuitement, et que, si les parties font appel ensemble à un expert pour l’état des lieux, chacune en paie la moitié. Les règles de congé et leurs délais sont détaillées dans notre guide sur le préavis en Flandre.

Flandre, Wallonie et Bruxelles, les écarts à connaître

Les trois régimes partagent une architecture commune : écrit obligatoire, bail de neuf ans en principe, état des lieux contradictoire, garantie encadrée, enregistrement à charge du bailleur. Les différences se logent dans les détails.

La plus visible concerne la garantie locative. En Flandre, l’article 37 la plafonne à trois mois de loyer. En Wallonie, elle ne peut dépasser deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023. À Bruxelles, les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 prévoient une garantie de deux mois au plus, sous l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Les frais de l’état des lieux diffèrent aussi dans leur formulation : à frais communs en Flandre (article 9) ; en Wallonie, l’article 27 prévoit qu’un expert désigné conjointement est payé à parts égales, et qu’un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Pour le texte wallon, son histoire et ses réformes, voyez notre article sur la législation sur le bail en Wallonie.

Où lire les textes officiels

Trois sources suffisent pour suivre la législation flamande sur le bail :

1. le Codex Vlaanderen, qui publie le décret consolidé, article par article, avec la date de chaque version et la liste des textes modificatifs ;
2. le site vlaanderen.be, qui résume en néerlandais la conclusion du contrat, la garantie, l’état des lieux et l’enregistrement ;
3. Justel, pour l’ancien Code civil et les notes indiquant, article par article, ce qui a été abrogé dans chaque Région.

En résumé : la législation actuelle sur le bail en Flandre, c’est le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, impératif, modifié en 2019, 2020 et 2023, complété par le Code civil pour ce qu’il ne règle pas. Les baux écrits signés avant 2019 gardent les anciennes règles fédérales.