Préavis et résiliation du bail en Flandre

Un logement situé en Région flamande ne se quitte pas selon les règles bruxelloises ou wallonnes. La Flandre a son propre texte, le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Ce guide de nos guides location et bail détaille les délais, les indemnités et la forme du congé en Flandre. Pour les principes communs et le calcul des délais dans les trois Régions, commencez par notre article de référence sur le préavis de location en Belgique. Précision utile : notre bureau réalise des états des lieux à Bruxelles et en Wallonie uniquement.

Le décret flamand du 9 novembre 2018

Le décret distingue plusieurs régimes. Son titre II vise les baux d’un logement que le locataire, avec l’accord du bailleur, affecte dès l’entrée à sa résidence principale (article 5). Son titre III règle les baux d’étudiants. Pour tout ce que le décret ne règle pas, l’article 3 renvoie aux règles générales du louage de l’ancien Code civil.

Selon la brochure officielle de l’Agentschap Wonen in Vlaanderen, le décret s’applique aux baux conclus à partir du 1er janvier 2019. Un bail signé avant cette date reste soumis aux anciennes règles, même s’il n’a pris cours qu’en 2019. Vérifiez donc d’abord la date de signature de votre contrat.

Les mots comptent aussi. En néerlandais, le congé se dit « opzegging » et le délai de préavis « opzeggingstermijn ». En français de Belgique, on parle volontiers de renon ; notre lexique explique la différence entre préavis et résiliation.

Le point de départ du préavis

L’article 15 du décret fixe une règle simple : dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé est donné.

Exemple : un locataire envoie son congé le 10 mars. Son préavis de trois mois commence le 1er avril et se termine le 30 juin. Mieux vaut donc donner congé avant la fin du mois.

Le locataire qui veut partir

Trois mois de préavis, à tout moment

Selon l’article 20 du décret, le locataire d’un bail de neuf ans peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de trois mois. S’il part pendant les trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité égale à trois, deux ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année. Après la troisième année, le locataire ne doit plus rien. Notre guide sur l’indemnité compensatoire pour résiliation anticipée de bail habitation détaille son calcul.

Le bail non enregistré

Le même article prévoit une sortie facilitée : tant que le bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois prévu par le Code des droits d’enregistrement, ni le préavis de trois mois ni l’indemnité ne s’appliquent. Le locataire informe le bailleur, et son congé prend effet le premier jour du mois qui suit. L’enregistrement du bail et de l’état des lieux est une obligation du bailleur (article 11).

Le contre-préavis

Lorsque le bailleur donne congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un préavis d’un mois, sans indemnité (article 20, § 2). Le bailleur reste alors tenu de réaliser le motif invoqué ou de payer l’indemnité prévue.

À la fin des neuf ans

Le bail de neuf ans prend fin à l’échéance si un congé est donné à temps. La brochure officielle précise que le bailleur respecte un préavis de six mois, et le locataire un préavis de trois mois seulement. Sans congé, le bail est prolongé chaque fois de trois ans, aux mêmes conditions (article 16).

Quand le bailleur peut mettre fin au bail

Pendant un bail de neuf ans, le bailleur ne peut donner congé que dans les trois cas prévus par le décret, toujours avec un préavis de six mois.

Pour un congé en faveur d’un proche, la lettre mentionne l’identité de l’occupant et son lien de parenté avec le bailleur. Le congé sans motif peut être exclu ou limité par le contrat (article 19, § 2) : relisez votre bail.

Le bail de courte durée

L’article 21 autorise un bail écrit de trois ans au plus. Il ne peut être prolongé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans. Il prend fin si l’une des parties donne congé au moins trois mois avant l’échéance. Sans congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, au même loyer.

Le locataire peut en sortir à tout moment avec trois mois de préavis. Il doit alors une indemnité d’un mois et demi, d’un mois ou d’un demi-mois de loyer selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année, en tenant compte de la date de début du premier bail. Comme pour le bail de neuf ans, ni le préavis ni l’indemnité ne s’appliquent si le bail n’a pas été enregistré après deux mois.

Le bailleur, lui, n’a aucune porte de sortie anticipée : l’article 21 écarte les articles 17 à 20. Un bailleur flamand qui a signé un bail d’un an ne peut donc pas le rompre avant l’échéance pour venir y habiter. C’est la principale différence avec Bruxelles et la Wallonie.

Les autres façons de mettre fin au bail

L’accord des parties. La brochure officielle rappelle que bailleur et locataire peuvent toujours mettre fin au bail de manière anticipée d’un commun accord, de préférence par écrit. Notre guide sur la résiliation de bail d’un commun accord propose les clauses à prévoir.

La résolution pour faute. Le bail est résolu si le bailleur ou le locataire ne respecte pas ses obligations (article 40). En cas de résolution aux torts du locataire, celui-ci paie le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, en plus des dommages éventuels.

Le décès du locataire. Au décès du dernier locataire, le bail est dissous de plein droit à la fin du deuxième mois qui suit le décès, sauf si les héritiers déclarent dans ce délai vouloir le poursuivre ; une indemnité d’un mois de loyer est alors due au bailleur (article 42). Le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Un bail conclu pour la vie du locataire prend fin de plein droit à son décès (article 23).

Le bail étudiant

Le titre III vise les étudiants. Le bail prend fin à l’échéance prévue, et une clause de reconduction tacite est réputée non écrite (article 63). L’étudiant peut y mettre fin avant son entrée en vigueur, moyennant deux mois de loyer si le congé intervient moins de trois mois avant le début. Il peut aussi partir en cas d’arrêt des études ou de décès d’un parent ou de la personne qui assure son entretien, sur pièce justificative, avec un préavis de deux mois qui court à partir du premier jour du mois suivant (article 64).

La forme du congé

Dans ses articles sur la durée et la fin du bail, le décret ne prescrit pas de forme particulière pour le congé du locataire. Il utilise en revanche, pour d’autres démarches, la lettre recommandée, la remise contre accusé de réception et l’exploit d’huissier de justice. Ce sont les moyens les plus sûrs pour prouver la date de votre congé, qui détermine le point de départ du préavis.

Si le locataire est marié ou cohabitant légal, les deux partenaires sont locataires de plein droit et exercent ensemble les droits du bail (article 51). La brochure officielle en tire deux conséquences : les partenaires donnent congé ensemble, et le bailleur adresse son congé aux deux. Une lettre envoyée à un seul partenaire reste sans effet si le bailleur connaissait le mariage ou la cohabitation légale.

Votre lettre mentionne les parties, le logement, la date du bail, le délai applicable et la date de fin, et propose une date pour l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie en Flandre

À la fin du bail, un état des lieux de sortie détaillé est dressé, contradictoirement et à frais communs, si l’une des parties le demande, au plus tard au moment de la remise des clés (article 39). À défaut d’accord, le juge désigne un expert, sur requête introduite dans le mois qui suit la libération des lieux. Le calendrier entre congé et sortie est décrit dans notre guide état des lieux de sortie et préavis. Le texte consolidé du décret sur Codex Vlaanderen fait foi.

Flandre, Bruxelles et Wallonie comparées

Ce tableau résume les textes lus pour ce guide : pour Bruxelles, les articles 237 et 238 du Code bruxellois du logement et la brochure juridique de la Région ; pour la Wallonie, l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018. Dans les trois Régions, un congé donné à tout moment fait courir le préavis le premier jour du mois suivant.

En résumé : en Flandre, le locataire quitte un bail de neuf ans avec trois mois de préavis, le bailleur ne rompt qu’à des conditions strictes, et le bail de courte durée ne lui laisse aucune sortie anticipée.