Préavis et résiliation du bail à Bruxelles

Pour un logement situé dans la Région de Bruxelles-Capitale, le renon, c’est-à-dire le congé qui met fin au bail, obéit au Code bruxellois du logement. Ses règles de préavis et résiliation ont été retouchées par l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024. Ce guide de nos guides location et bail les rassemble pour Bruxelles, d’après la brochure juridique publiée par la Région. Pour la méthode de calcul commune à toute la Belgique et la comparaison avec la Wallonie, voyez notre article sur le préavis de location en Belgique.

Le renon du locataire

Dans un bail de neuf ans

Le bail de résidence principale dure neuf ans, même s’il a été conclu sans durée ou pour une durée comprise entre trois et neuf ans. Le preneur peut y mettre fin à tout moment, avec un congé de trois mois, et il n’est jamais tenu de le motiver (article 237, § 5). Pendant les trois premières années, il doit au bailleur une indemnité :

La brochure juridique bruxelloise sur le bail précise que cette indemnité ne doit pas être versée au moment du congé pour que celui-ci soit valable : elle se calcule dans le décompte final des sommes dues par chacune des parties. Les cas particuliers sont repris dans notre guide sur l’indemnité de résiliation du bail.

Dans un bail de courte durée

Un bail de courte durée ne dépasse pas trois ans, et il ne peut être prorogé qu’une fois, par écrit, dans cette limite. Deux cas se présentent (article 238) :

• un bail de moins de six mois prend fin, sans préavis, à la date convenue ; il ne peut pas être résilié anticipativement ;
• un bail de six mois ou plus prend fin par un congé donné au moins trois mois avant l’échéance, sans indemnité. Le preneur peut aussi partir à tout moment, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer.

Sans congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu dès l’origine pour neuf ans, aux mêmes conditions.

Dans un bail étudiant

L’étudiant peut mettre fin au bail avec un préavis de deux mois, sans indemnité. Le bail étudiant a ses propres règles, que la brochure régionale traite dans un chapitre distinct.

Le congé du bailleur

Le bailleur n’a pas la même liberté. Dans un bail de neuf ans, il dispose de trois possibilités, que le bail peut exclure ou limiter (article 237, §§ 2 à 4) :

Pour l’occupation personnelle, l’occupant peut être le bailleur, son conjoint, ses descendants, ascendants, frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, ainsi que ceux de son conjoint. Si c’est un parent au troisième degré, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années. L’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et durer au moins deux ans ; pour des travaux, ceux-ci doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois. À défaut, sauf circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer. Un congé qui ne mentionne pas son motif est nul.

Dans un bail de courte durée, le bailleur ne peut résilier qu’après la première année, et uniquement pour occuper le logement ou y loger un proche, avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité. Pour un bail de plus de neuf ans, l’indemnité d’un congé sans motif est réduite à trois mois de loyer à partir de la fin de la troisième période de trois ans.

À l’échéance des neuf ans

Le bail prend fin à l’issue des neuf ans si l’une ou l’autre partie a donné congé au moins six mois avant l’échéance, sans motif et sans indemnité. À défaut, il est prorogé par périodes de trois ans aux mêmes conditions, et chaque partie peut y mettre fin à la fin de chaque période, avec le même préavis de six mois. Exemple donné par la brochure : pour un bail qui court jusqu’au 31 août 2027, le congé doit être notifié au plus tard le 28 février 2027.

Le point de départ du préavis

Le calcul dépend du type de congé (article 231) :

• congé donné à tout moment (renon du locataire, occupation personnelle) : le préavis commence le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné ;
• congé lié à une date précise (fin d’une période de trois ans, échéance du bail) : le préavis prend cours à la réception du congé.

Depuis le 1er novembre 2024, le Code fixe le jour où le destinataire est présumé avoir connaissance du congé : le jour de la signification par huissier, le jour de la signature de l’accusé de réception, le jour de la présentation d’un recommandé au domicile, ou le surlendemain de l’envoi d’une lettre simple.

Exemple : un renon de trois mois reçu le 10 octobre fait courir le préavis le 1er novembre ; le bail se termine le 31 janvier, et le loyer reste dû jusque-là.

Envoyer un renon valable

Le recommandé ou l’exploit d’huissier restent les moyens les plus sûrs de prouver la date. La Région publie des modèles de renon et de congé à valeur indicative, pour les locataires comme pour les bailleurs, en bail classique, en colocation et en bail étudiant.

Un point est souvent oublié : pour le logement principal d’un couple marié, le bail appartient aux deux époux. Le bailleur doit adresser ses congés séparément à chacun d’eux, et les époux doivent envoyer le leur séparément. La règle vaut aussi pour les cohabitants légaux.

Les situations qui changent la donne

Le bail n’est pas enregistré

L’enregistrement incombe au bailleur dans les deux mois de la signature. Passé ce délai et tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur est dispensé de respecter les délais de congé et n’est pas tenu aux indemnités de résiliation anticipée ; la Région précise qu’il doit tout de même informer le bailleur de son départ.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

Lorsque le bail arrive à échéance ou prend fin par un congé, le locataire qui traverse des circonstances exceptionnelles (divorce, perte d’emploi, maladie, grand âge…) peut demander une prorogation, par recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Si le bailleur refuse, le juge de paix tranche.

Le décès du preneur

Le décès ne met pas fin au bail, sauf bail à vie. Toutefois, si le logement n’est plus occupé par les membres du ménage et que le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à compter du décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.

Un logement qui n’est plus conforme

Si le logement ne respecte plus les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, le problème relève d’abord des obligations du bailleur : voyez notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles. Et si les deux parties sont d’accord sur une date, la résolution amiable du contrat de bail évite tout calcul de délai.

Préparer la sortie

Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. À Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois ; en cas de désaccord, le juge peut désigner un expert avant la remise des clés. Le calendrier entre la fin du préavis et la visite est détaillé dans état des lieux de sortie et préavis.

Si le bailleur remet ensuite le logement en location, il doit disposer d’un certificat PEB avant la mise sur le marché, rappelle Bruxelles Environnement.

Pour un avis juridique, la brochure régionale renvoie à la Commission d’aide juridique de Bruxelles (première ligne) et au Bureau d’aide juridique (aide d’un avocat, sous conditions).

En résumé : à Bruxelles, trois mois de préavis pour le locataire, six mois pour le bailleur et seulement pour des motifs précis, un point de départ au premier jour du mois suivant, et un bail non enregistré qui libère le locataire des délais et des indemnités.