Bail meublé : renouvellement

À l’approche de l’échéance d’un bail meublé, bailleur et locataire se posent les mêmes questions : le bail se prolonge-t-il tout seul, combien de fois peut-on le renouveler, et comment y mettre fin sans se tromper de délai ? En Belgique, il n’existe pas de règle de renouvellement propre au meublé : tout dépend du type de bail d’habitation signé. Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le cadre général de la location équipée, voyez notre dossier sur le bail meublé.

Renouvellement, prorogation et reconduction

Le langage courant parle de « renouvellement », mais les textes emploient plusieurs mots qui ne recouvrent pas la même réalité :

• la prorogation prolonge le même bail, aux mêmes conditions : c’est le mécanisme du bail de neuf ans et du bail de courte durée ;
• la reconduction fait naître, à l’expiration d’un bail, un bail aux mêmes conditions lorsque le preneur reste dans les lieux sans opposition : c’est le mécanisme du bail de droit commun en Wallonie ;
• le nouveau bail est un autre contrat, avec de nouvelles conditions, que les textes encadrent pour éviter qu’il serve à contourner les règles de durée.

Quant au droit de renouveler un bail commercial, il obéit à un tout autre régime, propre aux locaux commerciaux ; il n’a rien à voir avec un logement meublé. Si vous louez une surface commerciale, voyez plutôt notre guide pour renouveler un bail commercial.

Le bail de résidence principale de neuf ans

C’est le cas le plus fréquent lorsque le locataire d’un meublé s’y domicilie avec l’accord du bailleur. Le bail est présumé conclu pour neuf ans. À l’échéance, deux situations :

1. Une partie donne congé à temps : en Wallonie, six mois avant l’échéance pour le bailleur et trois mois pour le preneur ; à Bruxelles, la brochure régionale indique un congé d’au moins six mois avant l’échéance, sans motif ni indemnité. Le bail prend alors fin à la date prévue.
2. Personne ne donne congé : « le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions », selon l’article 55 du décret wallon consolidé. Bruxelles prévoit le même mécanisme, et chaque partie peut ensuite mettre fin au bail prorogé tous les trois ans, sans motif ni indemnité, moyennant un congé de six mois.

La brochure bruxelloise donne un exemple : un bail conclu le 1er septembre 2018 dure jusqu’au 31 août 2027 ; sans congé au plus tard le 28 février 2027, il est prorogé jusqu’au 31 août 2030, puis jusqu’au 31 août 2033, et ainsi de suite. Il n’y a donc pas de nombre maximum de prorogations.

Le bail de courte durée, prolongé par écrit

Beaucoup de meublés sont loués pour un an ou deux à des travailleurs en mission ou à des personnes en transition. S’il s’agit de leur résidence principale, c’est un bail de courte durée, trois ans au plus. Les règles de prolongation sont strictes :

Pour ne pas renouveler, il faut un congé notifié au moins trois mois avant l’expiration. À défaut de congé dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin sans préavis à son terme, sauf prorogation.

La reconduction tacite d’un bail meublé de courte durée n’existe donc pas comme telle : le silence des parties produit un bail de neuf ans, pas un nouveau bail d’un an. Les durées possibles sont détaillées dans notre guide bail meublé : durée.

Le bail de droit commun d’un pied-à-terre meublé

Lorsque le meublé n’est pas la résidence principale du locataire, par exemple un pied-à-terre en semaine, c’est le bail de droit commun qui s’applique. À Bruxelles, sa durée est librement convenue entre les parties.

En Wallonie, le décret prévoit qu’à l’expiration d’un bail à durée déterminée, si le preneur reste et est laissé en possession, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32). Mais une fois qu’un congé a été donné, le preneur ne peut plus invoquer la reconduction en restant dans les lieux (article 33). Et si le contrat ne précise pas sa durée, l’article 39 présume qu’un meublé loué « à tant par mois » est loué au mois.

Le non-renouvellement d’un bail meublé de droit commun passe donc, lui aussi, par un congé clair, donné avant l’échéance.

Le non-renouvellement, en pratique

Qui peut refuser le renouvellement

Les deux parties. Le locataire qui veut partir à l’échéance d’un bail de neuf ans ou d’un bail de courte durée donne congé dans le délai applicable. Le bailleur qui ne souhaite pas poursuivre doit faire de même : à l’échéance, pour un bail de neuf ans, il n’a pas à motiver son congé.

La lettre de non-renouvellement

Aucun formulaire n’est imposé. Une lettre de non-renouvellement de bail meublé par le propriétaire, ou par le locataire, mentionne au minimum :

• l’identité et l’adresse de l’expéditeur et du destinataire ;
• l’adresse du bien loué et la date du bail ;
• le type de bail (neuf ans, courte durée, droit commun) ;
• la volonté de mettre fin au bail à son échéance, avec la date exacte de fin ;
• la date et la signature.

La date du congé compte. La brochure bruxelloise précise que le délai part du jour de la notification pour un exploit d’huissier, du jour de la signature de l’accusé de réception pour un recommandé avec accusé, et du surlendemain de l’envoi pour une lettre simple. Pour un couple marié, le congé du bailleur portant sur le logement principal est adressé séparément à chacun des époux. Des lettres types sont commentées dans nos articles liés sur le renouvellement du bail.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement offre au locataire d’un bail de résidence principale une possibilité supplémentaire, qui vaut aussi pour un meublé. Lorsque le bail arrive à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le preneur peut demander une prorogation justifiée par des circonstances exceptionnelles : des situations qui rendent problématique, pendant un certain temps, un déménagement ou la recherche d’un logement. La brochure régionale cite comme exemples un divorce, une perte d’emploi, la maladie du preneur ou son grand âge (articles 250 à 252).

La demande est adressée au bailleur par lettre recommandée, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Si le bailleur accepte, les parties fixent librement la durée de la prorogation ; s’il refuse, le juge tranche en tenant compte de l’intérêt des deux parties et peut, s’il l’estime équitable, accorder une augmentation de loyer au bailleur. Une deuxième prorogation peut être demandée pour de nouvelles circonstances exceptionnelles ; une troisième n’est pas permise.

Loyer, inventaire et état des lieux lors d’une prolongation

Prorogé, le bail garde ses conditions : même loyer, sous réserve de l’indexation annuelle si le bail est enregistré, mêmes charges, même garantie. À Bruxelles, la brochure souligne qu’en cas de prorogation d’un bail de courte durée, les conditions, notamment le loyer, ne peuvent pas être différentes de celles du bail initial.

Pour un meublé, la prolongation est aussi le bon moment pour faire le point sur le mobilier. Si un électroménager a été remplacé, un meuble retiré ou ajouté, consignez-le dans un avenant signé, qui complète l’inventaire annexé à l’état des lieux d’entrée. Sans cette mise à jour, l’inventaire d’origine reste la seule référence à la sortie, parfois plusieurs années plus tard.

Et en Flandre

Pour un bien situé en Région flamande, le Vlaams Woninghuurdecreet prévoit lui aussi un bail de courte durée de trois ans au plus, prolongeable une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, avec un congé de trois mois avant l’expiration (article 21 du décret flamand). Notre bureau n’intervient qu’à Bruxelles et en Wallonie.

En résumé : le renouvellement d’un bail meublé suit les règles du bail signé. Le bail de neuf ans se proroge seul de trois ans en trois ans, le bail de courte durée ne se prolonge que par écrit et dans la limite de trois ans, et tout non-renouvellement passe par un congé écrit, notifié à temps.