Bail meublé : clauses

Rédiger un bail meublé, c’est d’abord rédiger un bail d’habitation ordinaire, puis y ajouter ce que le mobilier rend nécessaire. Les propriétaires cherchent souvent des clauses toutes faites : non-fumeur, clause résolutoire, interdiction de sous-louer. Certaines sont utiles, d’autres n’ont aucun effet. Ce guide de nos guides location et bail trie ces clauses pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le régime général de la location équipée, commencez par notre dossier sur le bail meublé.

Les règles impératives d’abord

En Wallonie, « tout bail est établi par un écrit » (article 3 du décret du 15 mars 2018) ; à Bruxelles, l’article 218 du Code du logement impose, lui aussi, un écrit avec des mentions minimales. Le fait de louer avec des meubles ne dispense d’aucune de ces règles.

Surtout, les textes régionaux sont en grande partie impératifs. La brochure juridique de Bruxelles Logement l’explique simplement : une règle impérative s’applique même si le contrat contient une clause contraire ; « dans ce cas, la clause contractuelle est nulle ou réputée non écrite (autrement dit inexistante) ». Avant d’ajouter une clause à un bail meublé, vérifiez donc qu’elle ne contredit pas une de ces règles.

Les clauses propres au mobilier

La mention du meublé et l’usage du logement

Le bail précise que le bien est loué meublé et renvoie à l’inventaire du mobilier. Il indique aussi le type de bail choisi, car le mobilier ne crée pas de catégorie : si le locataire établit sa résidence principale dans le logement avec l’accord du bailleur, les règles du bail de résidence principale s’appliquent.

Une clause qui interdirait d’y établir sa résidence principale ne suffit pas à l’écarter. En Wallonie, elle est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et si elle n’indique pas la résidence principale du preneur pendant le bail (article 52). À Bruxelles, la brochure régionale range parmi les clauses non valables celle qui interdit au preneur de se domicilier dans les lieux loués.

La durée

Écrivez noir sur blanc la durée du bail. À défaut, le décret wallon présume qu’une habitation meublée est louée à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer est fixé par an, par mois ou par jour (article 39). Ces présomptions n’écartent pas les durées impératives du bail de résidence principale : un bail de courte durée ne peut dépasser trois ans, prorogations comprises, et le silence des parties à l’échéance le transforme en bail de neuf ans. Les délais de congé sont détaillés dans notre guide sur le non renouvellement bail meublé.

L’inventaire en annexe

C’est l’annexe la plus importante d’un bail de location meublé. Plutôt qu’une liste séparée, intégrez l’inventaire à l’état des lieux d’entrée, obligatoire, détaillé et contradictoire : il bénéficie ainsi de son caractère contradictoire et de son enregistrement avec le bail. Pour chaque meuble ou appareil, notez la désignation, la quantité, l’état et, pour les pièces de valeur, des photos datées.

L’entretien et le remplacement des appareils

Un meublé contient souvent de l’électroménager. Une clause utile précise qui entretient quoi, ce que le preneur doit signaler et qui remplace un appareil hors d’usage. Rédigez-la en cohérence avec les règles régionales sur les réparations locatives, que l’annexe explicative jointe au bail résume, et prévoyez que tout remplacement fera l’objet d’un avenant, comme expliqué dans notre article sur l’avenant au bail meublé.

La ventilation du loyer

Il est recommandé d’indiquer la part du loyer qui correspond aux meubles et celle qui correspond au logement. Notre dossier sur le bail meublé explique pourquoi cette précision compte, notamment sur le plan fiscal.

La clause non-fumeur

C’est la clause la plus demandée pour un meublé, où rideaux, canapé et matelas absorbent les odeurs. C’est aussi celle sur laquelle les textes sont silencieux : ni le décret wallon ni la brochure bruxelloise que nous avons consultés ne parlent du tabac dans le logement loué. Nous ne pouvons donc pas vous affirmer qu’une telle clause sera toujours appliquée par un juge.

Si vous souhaitez l’insérer, voici un exemple de clause non-fumeur pour un bail de location meublé en Belgique, à adapter et à faire vérifier :

« Il est interdit de fumer à l’intérieur du logement loué. Cette interdiction ne s’applique pas aux espaces extérieurs privatifs. Les dégâts au logement et au mobilier constatés à la sortie et imputables au tabac, au-delà de l’usure normale, sont à la charge du preneur. »

Trois précautions : limitez la clause à l’intérieur du logement, reliez-la à des dégâts constatables (jaunissement, odeurs imprégnées dans les textiles, brûlures) et documentez l’état initial du mobilier. Sans état des lieux d’entrée précis, le bailleur ne pourra pas prouver que ces dégâts sont apparus pendant le bail.

Les animaux

À Bruxelles, l’article 218/1 du Code du logement, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, répute non écrite toute stipulation du bail ou de ses annexes « interdisant purement et simplement la détention d’un animal de compagnie ». Le bail peut toutefois conditionner cette détention à l’absence de nuisance, notamment d’agressivité, et limiter le nombre d’animaux ou les espèces pour des motifs raisonnables. La règle vaut pour un meublé comme pour un logement vide. Le décret wallon que nous avons consulté ne contient pas de disposition équivalente.

La clause résolutoire

Beaucoup de modèles trouvés en ligne proposent une clause par laquelle le bail serait « résilié de plein droit » en cas de loyer impayé. Dans un bail d’habitation, meublé ou non, elle ne vaut rien :

• en Wallonie, l’article 37 du décret wallon consolidé le dit en une phrase : « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite » ;
• à Bruxelles, la brochure régionale explique, sur la base de l’article 1762bis de l’ancien Code civil, que cette clause n’est pas valable : « en cas de faute commise par l’une des parties, seul le juge peut en effet prononcer » la résolution du contrat.

Nous ne vous proposons donc aucun exemple de clause résolutoire : le seul exemple utile est de savoir qu’elle est sans effet. En cas de manquement grave, la partie lésée s’adresse au juge de paix.

La sous-location

Les deux Régions encadrent la sous-location, et un bail meublé ne peut pas l’organiser librement :

Pour rédiger la clause de sous-location elle-même, voyez notre guide sur la sous location interdite.

Garantie, assurance et frais

Les plafonds de garantie sont les mêmes que pour un logement vide : en Wallonie, deux mois de loyer quelle que soit la forme, depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code. Le mobilier ne justifie pas une garantie plus élevée.

Pour l’assurance, l’article 17 du décret wallon prévoit que la responsabilité incendie du preneur est couverte par une assurance, contractée en principe avant l’entrée dans les lieux, dont il apporte la preuve du paiement des primes chaque année. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur assure sa responsabilité incendie et dégât des eaux et en apporte la preuve annuellement (article 220/1).

Enfin, en Wallonie, est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf si c’est le preneur qui a commandé cette intervention (article 25/1).

Les annexes d’un bail meublé

Un bail meublé complet comprend :

1. l’annexe explicative régionale, dont la page modèles de bail de be.brussels rappelle qu’elle « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail » ; la Wallonie impose la même règle ;
2. l’état des lieux d’entrée, inventaire du mobilier compris ;
3. le pacte de colocation, s’il y a plusieurs occupants ;
4. les attestations utiles : assurance, le cas échéant garantie constituée.

En résumé : un bail meublé se construit sur le texte régional, puis se complète de clauses propres au mobilier. Écartez les clauses sans effet, rédigez avec mesure celles que les textes ne tranchent pas, comme le non-fumeur, et appuyez le tout sur un inventaire contradictoire.