Bail meublé : avenant

Un bail meublé signé pour un an arrive à échéance et le locataire veut rester six mois de plus. Un autre bailleur remplace le vieux lave-linge, retire la bibliothèque ou décide de louer le studio vide. Dans ces situations, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau contrat : un avenant suffit, à condition de respecter les règles de la Région. Ce guide de nos guides location et bail explique comment faire. Pour le cadre général de la location équipée, commencez par notre dossier sur le bail meublé.

Ce qu’est un avenant

Un avenant est un écrit qui modifie ou complète un contrat en cours, sans le remplacer. Le bail initial reste en vigueur, avec sa date de prise de cours, sa durée et ses clauses ; l’avenant n’en change que ce qu’il vise expressément. La brochure officielle wallonne sur le bail d’habitation définit les avenants comme « les modifications apportées au bail pendant la location ».

Le bail étant un contrat, sa modification suppose l’accord de toutes les parties qui l’ont signé : le bailleur et chaque locataire. Un avenant signé par un seul colocataire, ou envoyé par le bailleur sans contreseing, ne modifie rien.

Dans un meublé, le mobilier fait partie de ce qui est loué. En Wallonie, le décret contient d’ailleurs deux règles propres aux meubles : le bail des meubles fournis pour garnir une habitation est censé fait pour la durée ordinaire des baux selon l’usage des lieux (article 38), et le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer est fixé par an, par mois ou par jour (article 39). Ces règles supplétives rappellent que meubles et logement forment un tout, qu’un avenant doit traiter avec la même précision que le bail initial. Les mentions du contrat de départ sont détaillées dans notre guide bail meublé : comment le rédiger.

Les situations qui appellent un avenant

En pratique, quatre cas reviennent :

• prolonger un bail de courte durée, la situation la plus encadrée par les textes ;
• changer le mobilier en cours de bail : ajout, retrait ou remplacement d’un meuble ou d’un appareil ;
• passer de meublé à non meublé, ou l’inverse, avec ou sans adaptation du loyer ;
• autoriser des travaux : la brochure wallonne conseille de régler, dans le contrat ou dans un avenant au bail, les conditions des travaux que le preneur est autorisé à faire.

L’arrivée d’un nouveau colocataire dans un meublé partagé relève, elle, d’un régime propre au bail de colocation, avec avenant au bail et au pacte.

Prolonger un bail meublé de courte durée

Beaucoup de meublés sont loués pour quelques mois ou un an à un travailleur en mission ou à une personne en transition. Si le locataire y a sa résidence principale, c’est un bail de courte durée, de trois ans au plus, et sa prolongation obéit à des règles strictes.

Le décret wallon consolidé le dit en toutes lettres : « L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail. » La brochure wallonne donne des exemples de combinaisons autorisées : trois ans d’un coup, deux ans puis un an, dix-huit mois puis dix-huit mois, ou trois fois un an.

Attention au silence. Si aucun congé n’est notifié dans les délais (au moins trois mois avant l’échéance, sauf à Bruxelles pour un bail de moins de six mois, qui prend fin à son terme), ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis sa prise de cours, et ce « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». Le loyer et les autres conditions restent alors ceux du bail initial. La règle est la même en Wallonie et à Bruxelles.

Changer le mobilier en cours de bail

Un meuble usé est remplacé, un appareil tombe en panne et n’est pas réparé, le locataire demande qu’on reprenne une armoire : ces changements paraissent anodins, mais ils modifient l’objet du bail. Consignez-les dans un avenant qui précise :

• la désignation exacte de chaque meuble ajouté, retiré ou remplacé ;
• la date du changement ;
• l’état du nouveau meuble ou appareil, idéalement photos à l’appui ;
• l’éventuelle incidence sur le loyer, si les parties en conviennent.

Mettre à jour l’état des lieux

L’inventaire du mobilier fait normalement partie de l’état des lieux d’entrée. Lorsque des modifications importantes sont apportées aux lieux loués après cet état des lieux, les textes prévoient un outil précis. En Wallonie, l’article 27, § 3, du décret dispose que « chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs » ; à défaut d’accord, le juge de paix peut être saisi. À Bruxelles, l’article 220 du Code du logement rend applicable l’article 1730 de l’ancien Code civil, qui contient la même règle.

La brochure wallonne va dans le même sens : si des modifications importantes sont apportées au logement pendant la location, « il est utile d’adapter l’état des lieux d’entrée en dressant un avenant ». Sans cette mise à jour, l’inventaire d’origine reste la seule référence à la sortie, parfois des années plus tard, et c’est lui qui servira à établir le document fin de bail location meublé.

Passer de meublé à non meublé, ou l’inverse

Aucun texte régional ne prévoit de procédure propre pour transformer un bail meublé en bail non meublé, ou l’inverse. Le changement suit donc la logique de tout avenant : l’accord des parties, un écrit précis et une mise à jour de l’état des lieux.

Trois points méritent une attention particulière :

1. Le type de bail ne change pas. Le mobilier ne crée pas de catégorie de bail : un locataire qui a sa résidence principale dans le logement reste sous le régime du bail de résidence principale, meublé ou non. Retirer les meubles ne permet pas de repartir sur une nouvelle durée.
2. Le loyer. Si les parties conviennent d’adapter le loyer, écrivez-le clairement. À Bruxelles, pour la hausse de loyer liée à certains travaux du bailleur en cours de bail, le Code du logement précise qu’elle n’est due que si le bail et l’avenant portant sur l’augmentation ont été enregistrés (article 221) : un bon réflexe pour tout avenant qui touche au loyer. En Wallonie, la révision judiciaire du loyer, en cas de désaccord, obéit à l’article 58 et à la valeur locative normale du bien.
3. L’état du logement vidé. Un avenant à l’état des lieux doit constater l’état des sols et des murs une fois les meubles enlevés, pour distinguer à la sortie les traces laissées par le mobilier du bailleur des dégâts éventuels causés pendant la location.

Ce que contient un avenant au bail meublé

Aucun formulaire n’est imposé. Un avenant clair reprend :

1. la référence au bail initial : date de signature, adresse du logement, identité des parties, données d’enregistrement ;
2. l’objet de la modification : prorogation, changement de mobilier, passage de meublé à non meublé, loyer ;
3. les nouvelles dispositions, rédigées avec la même précision que le bail : nouvelle date d’échéance, liste des meubles concernés, nouveau montant ;
4. la date de prise d’effet de la modification ;
5. la mention que les autres clauses du bail restent inchangées ;
6. le renvoi à l’avenant à l’état des lieux, s’il y en a un ;
7. les signatures du bailleur et de tous les locataires, en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement.

Enregistrer l’avenant

La brochure wallonne est sans ambiguïté : « Les avenants au bail, c’est-à-dire les modifications apportées au bail pendant la location, doivent également être enregistrés. » L’enregistrement du bail repose sur le bailleur. Pensez aussi à l’avenant à l’état des lieux, annexe du bail au même titre que l’état des lieux d’entrée.

Et en Flandre

Pour un meublé situé en Région flamande, le Vlaams Woninghuurdecreet prévoit qu’un bail de courte durée ne peut être prolongé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans (article 21 du décret flamand consolidé). Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie uniquement : pour un bien flamand, adressez-vous à un professionnel actif dans cette Région.

En résumé : l’avenant permet de faire évoluer un bail meublé sans le réécrire, mais il ne permet pas d’écarter les règles impératives. Prolongation limitée des baux de courte durée, mise à jour contradictoire de l’inventaire et enregistrement : ce sont les trois réflexes à garder.