Bail meublé : fin du bail

Rendre un appartement meublé, c’est rendre un logement et tout ce qu’il contient : lit, canapé, vaisselle, électroménager. Le droit belge ne prévoit pas de procédure de sortie propre au meublé, mais la présence du mobilier multiplie les points à vérifier. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue chaque document de fin de bail, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales de la location équipée, commencez par notre dossier sur le bail meublé.

Un meublé se quitte comme un logement vide

En Wallonie comme à Bruxelles, un logement meublé se loue sous l’un des baux d’habitation ordinaires : bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation ou bail de droit commun lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire. La fin du bail suit donc les règles du type de bail signé, et non celles d’un « bail meublé » qui n’existe pas comme catégorie autonome.

Le décret wallon du 15 mars 2018 contient une seule règle de durée qui vise expressément le meublé : « Le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour » (article 39). Cette présomption ne joue que si le contrat ne dit rien. Elle n’écarte pas les règles impératives du bail de résidence principale : un locataire domicilié dans un meublé loué au mois bénéficie des mêmes délais de préavis qu’un locataire de logement vide.

La première question à se poser avant de préparer le moindre document est donc simple : quel bail avons-nous signé, et pour quelle durée ?

Le renon ou l’arrivée du terme

Le bail de résidence principale

Un bail de résidence principale de neuf ans se termine à l’échéance si l’une des parties donne congé à temps : en Wallonie, six mois à l’avance pour le bailleur et trois mois pour le preneur ; à Bruxelles, la brochure régionale indique un congé d’au moins six mois avant l’échéance, sans motif ni indemnité. À défaut, le bail est prorogé pour trois ans, aux mêmes conditions. En cours de bail, le locataire peut aussi partir moyennant un préavis, selon les conditions prévues par le texte de sa Région.

Le bail de courte durée, trois ans au plus, prend fin à son terme moyennant un congé donné au moins trois mois avant l’expiration. Sans ce congé, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il est réputé conclu pour neuf ans. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin sans préavis à la date convenue.

Le bail de droit commun

Pour un pied-à-terre ou une résidence secondaire meublée, le bail de droit commun s’applique. À Bruxelles, sa durée est librement convenue entre les parties. En Wallonie, un bail à durée déterminée prend fin à son terme ; si le preneur reste dans les lieux sans opposition, le décret prévoit que le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32). Une fois le congé donné, le preneur ne peut plus invoquer cette reconduction en restant dans le logement (article 33).

Le préavis se donne par écrit, et la preuve de sa date compte. La brochure bruxelloise précise par exemple que le délai part du jour de la notification pour un exploit d’huissier, du jour de la signature de l’accusé de réception pour un recommandé avec accusé, et du surlendemain de l’envoi pour une lettre simple. Pour les modèles de lettres et la trame complète, voyez notre guide sur le document de fin de bail.

Les documents d’une fin de bail meublé

Le mot-clé « document fin de bail location meublé » recouvre en réalité un petit dossier. Aucun de ces documents n’est imposé par un formulaire officiel, mais chacun a un rôle précis.

L’« attestation de fin de bail » que cherchent souvent les locataires n’a pas de modèle officiel : c’est le constat daté et signé de la sortie, souvent intégré à l’état des lieux lui-même.

L’état des lieux de sortie et l’inventaire du mobilier

C’est le document décisif. En Wallonie, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés ; il est établi après le départ du preneur et avant la remise des clés. En cas de désaccord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert (article 27 du décret wallon consolidé). À Bruxelles, la règle est la même, avec une précision : l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur.

Dans un meublé, l’état des lieux de sortie ne se limite pas aux murs, sols et équipements. Il reprend l’inventaire annexé à l’état des lieux d’entrée, dans le même ordre, et note pour chaque objet :

• s’il est présent ou manquant ;
• son état actuel comparé à l’état décrit à l’entrée (taches, brûlures, rayures, casse) ;
• pour les appareils, s’ils fonctionnent au moment du constat ;
• les objets ajoutés ou remplacés en cours de bail, si un avenant l’a prévu.

Si l’inventaire a changé pendant la location, par exemple parce que le bailleur a remplacé un lave-linge, il est utile que ce changement ait été acté par écrit ; notre guide bail meublé : avenant explique comment le formaliser.

Dégâts au mobilier, usure normale et vétusté

Le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », selon le décret wallon. La brochure juridique bruxelloise le formule ainsi : s’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé, le preneur doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf les dégâts causés par la vétusté, la force majeure ou l’usage normal du bien.

Pour le mobilier, cette distinction est concrète. Un matelas affaissé après plusieurs années, un canapé dont le tissu s’est patiné ou une poêle usée relèvent en principe de l’usage normal ; une table brûlée, un meuble cassé ou un objet disparu sont des dégâts ou des pertes. Entre les deux, c’est la précision de l’inventaire d’entrée qui tranche : un « canapé en bon état » décrit sans photo laisse beaucoup de place à la discussion.

Si aucun état des lieux d’entrée détaillé n’a été dressé, le décret wallon présume que le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il le rend, sauf preuve contraire (article 28). Pour le bailleur d’un meublé, l’absence d’inventaire est donc particulièrement coûteuse.

La libération de la garantie locative

La garantie n’est jamais rendue automatiquement. En Wallonie, l’institution financière la libère sur production d’un accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire (article 62). À Bruxelles, la règle est identique, et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, que la garantie est libérée dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. Dans un immeuble à appartements géré par une même personne, une partie peut rester bloquée jusqu’à la clôture annuelle des comptes.

L’accord de libération indique le montant qui revient à chacun : le solde au preneur, et le cas échéant une retenue au bailleur pour des dégâts constatés à l’état des lieux de sortie ou pour un solde de charges. Les montants retenus pour du mobilier abîmé doivent se rattacher à une différence constatée entre l’entrée et la sortie.

Et si le meublé est situé en Flandre

Un logement situé en Région flamande relève d’un autre texte, le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Il impose lui aussi un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et enregistré (article 9 du décret flamand). La garantie y reste plafonnée à trois mois de loyer (article 37), contre deux mois en Wallonie et, pour les baux récents, à Bruxelles. Notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie uniquement : pour un meublé flamand, adressez-vous à un professionnel actif en Flandre.

Le calendrier d’une sortie de meublé

1. Vérifier le bail : type, durée, date de prise de cours, enregistrement.
2. Envoyer le renon dans le délai applicable, avec une preuve de la date.
3. Retrouver l’inventaire d’entrée et, s’il y en a, les avenants qui l’ont modifié.
4. Fixer la date de l’état des lieux de sortie : après le départ, avant la remise des clés.
5. Vider, nettoyer et remettre en place le mobilier comme il était à l’entrée.
6. Constater la remise des clés et relever les compteurs le même jour.
7. Signer l’accord de libération de la garantie une fois le décompte établi.

En résumé : la fin d’un bail meublé obéit aux règles du bail d’habitation de votre Région, mais tout se joue sur l’inventaire. Un état des lieux d’entrée précis et un état des lieux de sortie qui le suit ligne par ligne évitent l’essentiel des litiges sur la garantie.