Bail de résidence principale : motifs de résiliation du bail par le bailleur

Dans un bail de résidence principale, le locataire peut partir quand il veut, sans se justifier. Le bailleur, lui, est tenu par une liste fermée : il ne peut mettre fin au bail de neuf ans que pour occuper le logement ou y loger un proche, pour y faire des travaux importants, ou sans motif moyennant une indemnité. Ce guide de nos guides location et bail détaille ces trois hypothèses en Wallonie et à Bruxelles, et répond à une question fréquente : que doit dire le congé au moment où il est envoyé ? Pour la procédure complète, locataire compris, voyez notre dossier pour résilier un bail de résidence principale.

Une liste fermée de trois motifs

Les textes sont presque identiques dans les deux Régions : l’article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 et l’article 237 du Code bruxellois du logement. Tout congé du bailleur en cours de bail se donne avec six mois de préavis.

Chacune de ces facultés peut être exclue ou limitée par le bail, par exemple dans le temps ou quant aux personnes concernées : relisez le contrat avant d’envoyer ou de contester un congé. Pour une présentation commune à tous les baux, voyez aussi notre guide sur les motifs de résiliation du bail par le bailleur.

L’occupation personnelle ou familiale

Le bailleur peut donner congé à tout moment s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement, ou de le faire occuper de la même manière par un proche : son conjoint (ou cohabitant légal en Wallonie), ses descendants, enfants adoptifs et ascendants, ceux de son conjoint, et les collatéraux jusqu’au troisième degré des deux. Le SPW Logement précise que le cohabitant de fait n’en fait pas partie. Pour un collatéral du troisième degré (oncle, tante, neveu, nièce), le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années.

Ce que le congé doit dire dès l’envoi

Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. Ce n’est pas une formalité qu’on peut régulariser ensuite : la brochure bruxelloise précise qu’un congé non motivé est nul, que le bailleur doit en notifier un nouveau et que le délai ne court qu’à partir de sa réception.

Ce qui peut venir après, c’est la preuve. À la demande du locataire, le bailleur prouve le lien de parenté dans les deux mois ; à défaut, le locataire peut demander la nullité du congé, au plus tard deux mois avant la fin du préavis. Le SPW Logement admet par ailleurs que la condition est remplie si c’est un autre proche que celui nommé qui occupe les lieux, pour autant qu’il fasse partie du cercle prévu.

Une occupation réelle, dans les délais

L’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et durer au moins deux ans, de façon effective et continue. Selon le SPW Logement, occuper ne veut pas forcément dire habiter : installer ses bureaux ou une résidence secondaire peut suffire, pourvu que l’occupation soit réelle. Le juge de paix ne contrôle en principe pas la sincérité du motif à l’avance, sauf motif manifestement insincère ou occupation impossible.

Les travaux importants

Le congé pour travaux ne vaut que pour la fin de la troisième ou de la sixième année, avec six mois de préavis. Les travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation doivent :

• respecter la destination des lieux prévue par l’urbanisme ;
• affecter le corps du logement occupé par le locataire ;
• coûter plus de trois années de loyer, ou plus de deux années de loyer de l’ensemble des logements concernés lorsque le bailleur en possède plusieurs dans l’immeuble.

Le SPW Logement précise que le coût s’entend du prix global, honoraires d’architecte compris. La brochure bruxelloise exclut les travaux limités à la façade, au grenier, au jardin, aux dépendances ou à un autre étage.

Les pièces peuvent suivre le congé

Ici, la loi prévoit expressément un délai pour justifier. À Bruxelles, le bailleur communique, lors du congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent, le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description chiffrée des travaux ou un contrat d’entreprise ; à défaut, le locataire peut demander d’invalider le congé. En Wallonie, ces pièces sont communiquées dans les deux mois de la demande du locataire ; le SPW Logement conseille de joindre au moins un document au préavis pour éviter toute discussion. Les travaux commencent dans les six mois et se terminent dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis.

Le congé sans motif

C’est la seule porte de sortie qui ne demande aucune justification. Elle n’est ouverte qu’à la fin du premier ou du deuxième triennat, avec six mois de préavis, et moyennant une indemnité :

• neuf mois de loyer si le bail prend fin à l’expiration du premier triennat ;
• six mois de loyer à l’expiration du deuxième triennat.

Le SPW Logement retient le dernier loyer payé, hors frais et charges. La brochure bruxelloise ajoute que l’indemnité ne doit pas être payée au moment du congé, mais que le locataire peut en exiger le paiement, au besoin en justice. Le montant et ses modalités sont détaillés dans notre guide bail de résidence principale : indemnité de résiliation du bail.

Congé sans motif et prorogation

Le locataire qui reçoit un congé peut, s’il justifie de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation par lettre recommandée, au plus tard un mois avant la fin du bail. À défaut d’accord, le juge peut l’accorder en tenant compte de l’intérêt des deux parties. S’il l’estime équitable, il peut alors accorder au bailleur une augmentation de loyer et réduire, ou supprimer, l’indemnité due pour un congé sans motif (article 56 du décret wallon ; articles 250 à 252 du Code bruxellois). Une seule nouvelle demande est possible ensuite.

Au-delà des neuf ans

À l’échéance des neuf ans, puis de chaque prorogation de trois ans, le bail prend fin sans motif ni indemnité si le bailleur notifie son congé au moins six mois avant. En Wallonie, pour un bail écrit de plus de neuf ans, le congé sans motif donné à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat suivant donne droit à trois mois de loyer.

Ce qui n’ouvre pas de congé

• La vente du logement : elle ne figure pas parmi les trois motifs ; le bien se vend loué.
• Un « motif légitime » général : le décret wallon et le Code bruxellois n’en prévoient pas pour ce bail.
• Le bail de courte durée : le bailleur ne peut y mettre fin anticipativement qu’après la première année, pour occupation personnelle, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer ; ni travaux, ni congé sans motif.
• Le bail à vie : en Wallonie, les trois facultés de congé ne s’y appliquent pas, sauf si les parties en ont convenu autrement.

Si le locataire manque gravement à ses obligations, la voie n’est pas le congé mais la demande de résolution du bail devant le juge de paix.

Le motif non réalisé

Lorsque le bailleur n’occupe pas le logement ou ne réalise pas les travaux dans les conditions et délais prévus, le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle. Celle-ci doit être indépendante de la volonté du bailleur et imprévisible au moment du congé ; le SPW Logement cite la faillite de l’entrepreneur. Le locataire peut demander au bailleur les documents qui prouvent la réalisation des travaux, et vérifier l’occupation sur place. La brochure juridique bruxelloise sur le bail conseille d’écrire d’abord par recommandé pour demander la preuve de l’occupation.

La réponse du locataire

Le locataire qui reçoit un congé pour l’un des trois motifs peut partir plus tôt avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité. Le bailleur reste tenu de réaliser son motif.

S’il conteste le congé, le locataire surveille deux délais. Pour obtenir la preuve du lien de parenté ou les pièces sur les travaux, il écrit au bailleur, de préférence par recommandé ; sans réponse dans les deux mois, l’action en nullité doit être introduite devant le juge de paix au plus tard deux mois avant la fin du préavis. Le SPW Logement donne cet exemple : un préavis qui prend cours le 1er juillet 2025, une demande envoyée le 17 juillet, et une action à introduire avant le 1er novembre 2025. Les règles de fond figurent dans la version consolidée du décret wallon, et la Région bruxelloise publie des modèles de congé du bailleur pour chaque motif, à valeur indicative.

En résumé : le bailleur d’un bail de résidence principale ne peut donner congé que pour occupation personnelle, pour travaux importants ou sans motif contre indemnité ; le motif s’écrit dans le congé, seules les preuves peuvent suivre, et un motif non réalisé coûte dix-huit mois de loyer.