Résilier un bail de résidence principale

Le bail de résidence principale est le bail du logement où le locataire vit et se domicilie. On l’appelle souvent bail 3-6-9, parce qu’il dure neuf ans, découpés en trois périodes de trois ans. Ce guide de nos guides location et bail explique comment le résilier en Wallonie et à Bruxelles, qu’il soit écrit ou verbal, du côté du locataire comme du bailleur. Pour les délais de tous les autres baux et le calcul de la date de fin, voyez notre dossier sur le préavis de location en Belgique.

Quel bail est concerné

En Wallonie, les règles de la résidence principale s’appliquent au bail d’habitation que le preneur, « avec l’accord exprès ou tacite du bailleur », affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale (article 52 du décret du 15 mars 2018). À Bruxelles, la brochure juridique de la Région pose la même double condition : le preneur occupe réellement le logement comme résidence principale, et le bailleur a donné son accord, exprès dans le bail ou implicite lorsque le bail est verbal ou muet. Une fois donné, cet accord ne peut plus être retiré.

Trois textes différents s’appliquent selon l’endroit où se trouve le logement : le décret wallon, le Code bruxellois du logement réformé en 2024 et le décret flamand, que ce guide ne traite pas. La Région du bien compte, pas le domicile du bailleur.

Le bail commercial, lui aussi surnommé 3-6-9, obéit à la loi sur les baux commerciaux : ses délais et ses conditions ne sont pas ceux décrits ici. Même chose pour la colocation, qui a ses propres règles en Wallonie comme à Bruxelles ; la résiliation bail colocation fait l’objet d’un guide distinct.

Un bail de neuf ans, même sans contrat écrit

Le décret wallon est explicite : tout bail de résidence principale « est réputé conclu pour une durée de neuf années » (article 55, § 1er). L’annexe explicative jointe au modèle officiel wallon précise que c’est automatiquement le cas pour :

• un bail verbal ;
• un bail écrit sans indication de durée ;
• un bail écrit d’une durée déterminée allant de trois à neuf ans.

À Bruxelles, la brochure officielle indique de même que le bail de résidence principale dure automatiquement neuf ans lorsqu’il est conclu sans indication de durée ou pour une durée comprise entre trois et neuf ans. Un bail de cinq ans, par exemple, est considéré comme un bail de neuf ans.

Le bail verbal reste valable

Un bail verbal n’est pas nul. La brochure bruxelloise le rappelle, tout en soulignant que sa preuve est difficile si son exécution n’a pas commencé. Dans les deux Régions, chaque partie peut exiger un écrit : faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure envoyée par recommandé ou par exploit d’huissier, elle peut contraindre l’autre, devant le juge, à dresser, compléter ou signer un bail écrit, et demander que le jugement vaille bail écrit (article 3 du décret wallon).

Pour résilier un bail verbal, le locataire suit donc les règles du bail de neuf ans. Gardez tout ce qui prouve la location et sa date de début : virements du loyer, courriels, domiciliation, état des lieux s’il en existe un. C’est cette date de début qui détermine l’éventuelle indemnité.

Le congé du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. L’annexe officielle wallonne ajoute qu’il « n’est jamais tenu de motiver son congé ». Pendant les trois premières années, il doit toutefois une indemnité au bailleur (article 55, § 5, du décret wallon ; même barème à Bruxelles).

Le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où le congé est donné. Un renon notifié le 10 octobre fait courir le préavis le 1er novembre, et le bail se termine le 31 janvier.

Deux cas particuliers en faveur du locataire

Le contre-préavis. Lorsque le bailleur donne congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour partir plus tôt avec un préavis d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années, précise l’annexe wallonne.

Le bail non enregistré. L’enregistrement est à charge du bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature d’un bail d’habitation, rappelle le SPF Finances. En Wallonie, si le locataire met le bailleur en demeure d’enregistrer le bail et que cette mise en demeure reste sans effet pendant un mois, il peut partir sans préavis ni indemnité (article 54 du décret).

Le congé du bailleur

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail librement. Pendant les neuf ans, il dispose de trois possibilités, toujours avec un préavis de six mois. L’annexe wallonne rappelle que ces règles « ne sont pas impératives » : le bail peut les exclure ou les limiter.

Pour une occupation par un oncle, une tante, un neveu ou une nièce, le préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années. En Wallonie, les travaux doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent la fin du préavis ; à la demande du locataire, le bailleur lui communique dans les deux mois le permis d’urbanisme ou un devis détaillé, faute de quoi le locataire peut demander la nullité du congé. À Bruxelles, le congé pour occupation personnelle mentionne aussi le lien de parenté de l’occupant avec le bailleur, selon la brochure régionale.

À l’échéance des neuf ans

Le bail prend fin à l’expiration des neuf ans, sans motif ni indemnité, si un congé est notifié à temps : en Wallonie, au moins six mois avant l’échéance pour le bailleur et trois mois pour le locataire. Dans l’exemple de la brochure bruxelloise, un bail conclu le 1er septembre 2018 se termine le 31 août 2027 si l’une des parties manifeste son intention au plus tard le 28 février 2027. Sans congé, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions.

Envoyer le congé dans les formes

Le décret wallon (article 30) prévoit trois modes de notification : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise en main propre au destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. À Bruxelles, la Région met à disposition des modèles de lettres de congé pour la résiliation anticipée et le congé à l’échéance.

Votre lettre mentionne au minimum l’adresse du logement, la date du bail, la date d’envoi, la durée du préavis et la date de fin qui en résulte. Pour un logement occupé par un couple marié, la brochure bruxelloise rappelle que le congé doit être adressé à chacun des époux, ou émaner de chacun d’eux ; mentionnez donc le mariage dans le bail, ou signalez-le au bailleur par recommandé s’il intervient plus tard.

Bail meublé, bail étudiant et autres baux

Un logement loué meublé reste un bail de résidence principale s’il est le domicile du locataire avec l’accord du bailleur : les mêmes délais s’appliquent alors, et notre guide sur le préavis bail meublée détaille les points propres à ce type de location. Le bail de courte durée, le bail étudiant et le bail à vie ont en revanche leurs propres règles, résumées dans le guide pilier du dossier.

Sur le détail de chaque étape, du délai à respecter jusqu’à la lettre de renon, le sommaire ci-dessous rassemble les articles de ce dossier. La brochure juridique bruxelloise sur le bail et la version consolidée du décret wallon restent les références.

Préparer la fin du bail

Une fois le préavis en cours, pensez à la sortie. En Wallonie comme à Bruxelles, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Il se compare à l’état des lieux d’entrée : sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Relevez les compteurs le jour de la remise des clés et demandez un décompte de charges si vous payiez des provisions.

En résumé : un bail de résidence principale, écrit ou verbal, se résilie par un congé de trois mois pour le locataire et de six mois pour le bailleur, dans les cas prévus par la loi, notifié par un moyen qui prouve la date.