Bail de résidence principale : délai de préavis

Combien de temps à l’avance faut-il prévenir, et à partir de quand le délai court-il ? Pour un bail de résidence principale, souvent appelé bail 3-6-9 ou bail de neuf ans, la réponse dépend de la partie qui donne congé, du moment choisi et de la Région où se trouve le logement. Ce guide de nos guides location et bail rassemble les délais de préavis et leur mode de calcul en Wallonie et à Bruxelles. Pour la vue d’ensemble du congé, avec ses conditions de fond, commencez par notre dossier pour résilier un bail de résidence principale.

Les délais en un coup d’œil

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans, qu’il soit verbal, écrit sans durée ou écrit pour une durée de trois à neuf ans (article 55 du décret wallon du 15 mars 2018 ; article 237 du Code bruxellois du logement). Pendant ces neuf ans, les délais de préavis sont les suivants.

Deux précisions. D’abord, le bail peut exclure ou limiter les facultés de congé anticipé du bailleur : lisez votre contrat. Ensuite, les délais du locataire sont les mêmes dans les deux Régions, sauf à l’échéance des neuf ans, où le Code bruxellois impose six mois à « l’une ou l’autre des parties » ; le locataire bruxellois garde toutefois sa faculté de partir à tout moment avec trois mois de préavis, sans indemnité après la troisième année.

Le préavis du locataire, trois mois à tout moment

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Il n’a pas à se justifier : un nouvel emploi, un achat ou une séparation ne changent rien au délai. « À tout moment » signifie, précise le SPW Logement, à n’importe quel moment de la location, sans tenir compte de la date anniversaire du bail.

Pendant les trois premières années, un départ a toutefois un prix : le bailleur a droit à une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin pendant la première, la deuxième ou la troisième année. Le SPW Logement précise que c’est la date de fin du préavis qui détermine le montant, et que l’indemnité se calcule sur le dernier loyer, hors frais et charges. Le calcul détaillé et ses exceptions font l’objet de notre guide bail de résidence principale : indemnité de résiliation du bail.

Le point de départ du délai

Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné (article 30 du décret wallon ; article 231 du Code bruxellois). Le mois de l’envoi ne compte donc pas.

Deux exemples tirés de la page du SPW Logement sur la résiliation du bail :

• un bail a pris cours le 1er février 2020 ; le locataire envoie son préavis le 17 mai 2025 ; le préavis court du 1er juin au 31 août 2025 ;
• un bail a pris cours le 15 février 2020 ; le préavis envoyé le 11 mai 2025 court aussi du 1er juin au 31 août 2025, et le locataire doit un demi-mois de loyer pour la période du 15 au 31 août.

Autrement dit, envoyer son renon le 2 ou le 30 d’un mois donne la même date de fin. Mieux vaut l’envoyer avant la fin du mois que de le laisser glisser au suivant : un jour de retard peut coûter un mois de loyer.

Le préavis du bailleur, six mois et des moments précis

Le bailleur ne peut pas mettre fin librement au bail. Chacune de ses trois facultés de congé suppose un préavis de six mois.

• Occupation personnelle : à tout moment. Si l’occupant est un collatéral du troisième degré (oncle, tante, neveu, nièce), le préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat.
• Travaux importants : seulement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat. Pour un chantier touchant plusieurs logements d’un même immeuble, le bailleur peut donner congé à tout moment, mais pas pendant la première année.
• Sans motif : seulement à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, avec une indemnité de neuf ou six mois de loyer.

Un congé pour travaux ou sans motif se donne donc au plus tard six mois avant la fin de la troisième ou de la sixième année. Pour ces congés liés à une date précise, le Code bruxellois prévoit depuis le 1er novembre 2024 que le délai prend cours le jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé. La brochure juridique bruxelloise sur le bail en donne les repères : jour de la signification pour un exploit d’huissier, jour de la signature de l’accusé de réception pour un recommandé avec accusé, jour de la présentation au domicile pour un recommandé simple. En Wallonie, le SPW Logement indique qu’un tel préavis doit parvenir au destinataire au plus tard la veille de sa prise de cours.

L’échéance des neuf ans et les prorogations

Le bail prend fin à l’expiration des neuf ans si un congé est notifié à temps. Aucun motif ni aucune indemnité ne sont alors dus.

• En Wallonie, le décret exige un congé du bailleur au moins six mois avant l’échéance, et du locataire au moins trois mois avant.
• À Bruxelles, le Code exige un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance.

À défaut de congé dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions. La brochure bruxelloise donne cet exemple : un bail entré en vigueur le 1er septembre 2018 se termine le 31 août 2027 si l’une des parties donne congé au plus tard le 28 février 2027 ; sinon, il se prolonge jusqu’au 31 août 2030.

Pour le locataire, la différence entre trois et six mois reste souvent théorique : après la troisième année, il peut de toute façon partir à tout moment avec trois mois de préavis, sans indemnité.

Le bail de plus de neuf ans

En Wallonie, un bail écrit peut être conclu pour plus de neuf ans. Il suit les mêmes facultés de congé en cours de bail, et prend fin au terme convenu moyennant un congé du bailleur au moins six mois avant l’échéance et du locataire au moins trois mois avant. Le congé sans motif donné à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat suivant y donne droit à une indemnité de trois mois de loyer.

Les délais réduits ou supprimés

Le contre-préavis d’un mois

Lorsque le bailleur donne congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour mettre fin au bail à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années. Le bailleur reste tenu de réaliser le motif annoncé : faute d’occupation ou de travaux dans les délais, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

Le bail non enregistré

L’enregistrement du bail incombe au bailleur, dans les deux mois de la signature. En Wallonie, si le locataire l’a mis en demeure d’enregistrer et que cette mise en demeure reste sans effet pendant un mois, le délai de congé et l’indemnité à charge du locataire ne s’appliquent pas (article 54 du décret). Le SPW Logement conseille tout de même de prévenir le bailleur par recommandé au moins un mois avant le départ. À Bruxelles, l’article 228/5 du Code écarte les délais de congé et les indemnités dus par le locataire après ces deux mois et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré.

Le bail de courte durée, un calendrier différent

Un bail de trois ans au plus n’obéit pas aux mêmes délais. Le locataire peut y mettre fin à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer. À l’échéance, l’une ou l’autre partie notifie un congé au moins trois mois avant la fin. À Bruxelles, cette règle vaut pour un bail de six mois ou plus ; un bail plus court prend fin à la date convenue, sauf prorogation. Dans les deux Régions, faute de congé à temps, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début et suit alors les délais décrits plus haut.

Notifier le congé au bon moment

Le délai ne se calcule qu’à partir d’un congé valablement notifié. En Wallonie, le décret admet l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier ou la remise en main propre contre un double signé et daté. Si les locataires sont mariés ou cohabitants légaux, le congé qu’ils donnent est signé par les deux. Les mentions à prévoir et un modèle commenté se trouvent dans notre guide bail de résidence principale : lettre de renon. La Région bruxelloise publie de son côté des modèles de renon et de congé à valeur indicative.

Anticiper la sortie des lieux

Dès que la date de fin est connue, fixez la sortie. Les clés se rendent au plus tard le dernier jour du préavis, et l’état des lieux de sortie se prévoit avant : en Wallonie comme à Bruxelles, chaque partie peut le demander, contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, il se dresse après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois de la libération. Pour caler ce rendez-vous sur votre préavis, voyez notre article sur la date état des lieux.

En résumé : trois mois pour le locataire, à compter du premier jour du mois suivant l’envoi ; six mois pour le bailleur, aux moments prévus par la loi ; et, à l’échéance des neuf ans, un congé d’au moins trois mois pour le locataire wallon et de six mois pour toutes les autres situations.