État des lieux : délais et bon moment

Un état des lieux fait trop tôt, trop tard ou à la va-vite perd une grande partie de sa valeur. La loi fixe des délais précis pour l’entrée, prévoit un recours en cas de blocage et encadre le moment de la sortie. Cet article de nos guides sur l’état des lieux rassemble ces délais pour la Wallonie et Bruxelles, et donne nos repères pratiques pour choisir la bonne date. Si le litige porte déjà sur la fin du bail, lisez aussi notre dossier pour contester un état des lieux de sortie.

Les délais fixés par la loi

Depuis la régionalisation du bail, la Wallonie et Bruxelles ont chacune leur texte, mais les délais se rejoignent largement.

En Wallonie

L’article 27 du décret wallon est précis : l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire « est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation ». À défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration de ce délai d’un mois, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux.

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicables à tous les baux d’habitation, sous-locations comprises, les règles du Code civil sur l’état des lieux : un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. La Région de Bruxelles-Capitale précise qu’il doit être réalisé avant que le locataire occupe le logement ou au cours du premier mois du bail, et que si une partie ne répond pas à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert.

Le bon moment pour l’état des lieux d’entrée

La loi laisse un mois, mais le meilleur moment est clairement avant l’emménagement. Le modèle-type du Gouvernement wallon part d’ailleurs de cette hypothèse : il indique que l’état des lieux « est dressé avant le début de l’occupation ». Nos repères pour fixer la date :

• Le logement est vide : sans meubles ni cartons, chaque mur, chaque sol et chaque recoin se voit et se décrit.
• Il est propre et éclairé : ampoules en place, électricité et eau en service, compteurs accessibles.
• Les clés ne sont pas encore remises : l’état des lieux se clôt par la liste des clés et dispositifs remis au locataire.
• Le rendez-vous a lieu de jour : la lumière naturelle aide à repérer les taches, fissures et traces d’humidité.

Pour organiser ce rendez-vous pas à pas, notre article « quand faire état des lieux d’entrée » détaille les options selon que le bail est signé longtemps ou peu de temps avant l’entrée.

Après le premier mois, que faire

Passé le premier mois, le logement est habité et meublé, et l’état initial ne peut plus être constaté correctement. Le texte wallon organise un recours précis : si l’une des parties refuse ou traîne, l’autre saisit le juge de paix par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois, et le juge désigne un expert. À Bruxelles, la Région indique aussi que le juge de paix peut désigner un expert lorsqu’une partie ne répond pas.

Les textes que nous avons consultés ne disent pas qu’un état des lieux dressé plus tard, de commun accord, serait sans valeur. Mais il décrit un logement déjà occupé, ce qui affaiblit la comparaison le jour de la sortie. Et s’il n’y a pas d’état des lieux détaillé du tout, l’article 28 du décret wallon prévoit que le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Pour le bailleur, c’est le risque de ne presque rien pouvoir réclamer.

Combien de temps dure un état des lieux

Aucun texte ne fixe la durée d’un état des lieux. Elle dépend de la surface, du nombre de pièces, des annexes (cave, grenier, garage, jardin), des équipements et, pour un logement meublé, de l’inventaire. Un studio vide se décrit rapidement ; une maison avec jardin demande plusieurs heures. Le modèle wallon compte d’ailleurs plus de vingt rubriques, du hall d’entrée aux compteurs en passant par la citerne et les attestations d’entretien.

Prévoyez donc large : le temps de visiter chaque pièce du sol au plafond, de tester robinets, prises, fenêtres et chauffage, de photographier, puis de relire ensemble avant de signer. Un état des lieux bâclé pour tenir un horaire serré coûte souvent bien plus cher à la sortie. Les particularités d’une grande surface sont détaillées dans notre article sur l’état des lieux d’une maison.

Modifier ou compléter l’état des lieux

Un état des lieux signé ne se modifie pas unilatéralement. En Wallonie, si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger qu’un avenant soit rédigé contradictoirement et à frais communs. La Région bruxelloise prévoit également qu’en cas de changements importants, chaque partie peut demander un avenant.

Qu’en est-il du fameux délai de 10 jours pour compléter l’état des lieux ? Nous ne l’avons trouvé ni dans le décret wallon ni dans le Code bruxellois du logement. Le conseil pratique reste le même : si vous découvrez un défaut non mentionné juste après l’entrée (radiateur qui ne chauffe pas, infiltration après une première pluie), signalez-le immédiatement par écrit, photos datées à l’appui, et proposez à l’autre partie un avenant signé par les deux.

Le délai d’enregistrement

Le SPF Finances fixe le délai d’enregistrement du bail d’un bien affecté exclusivement à l’habitation à deux mois après la signature ; c’est une obligation du bailleur. L’état des lieux, annexé au bail, est présenté en même temps que lui ou après lui, accompagné d’une copie du bail enregistré, et son enregistrement est alors gratuit pour un logement. Les pages consultées n’indiquent pas de délai propre à l’état des lieux présenté seul : le plus simple est de le joindre au bail dès que possible.

Le retard d’enregistrement du bail a des conséquences. En Wallonie, les frais d’un enregistrement tardif sont à charge du bailleur et, après une mise en demeure restée sans suite pendant un mois, le locataire peut quitter le logement sans respecter le délai de congé ni payer d’indemnité ; à Bruxelles, cette dispense joue dès la fin du délai de deux mois, tant que le bail n’est pas enregistré (article 228/5 du Code bruxellois du logement).

Le moment de l’état des lieux de sortie

À Bruxelles, l’article 220 est net : l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert. En Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ; le décret (article 27, § 5) en fixe le contenu minimum et prévoit la même règle : il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, à défaut d’accord, le juge de paix saisi avant cette date désigne un expert.

En pratique, la bonne date se cale sur la fin du bail. Si vous êtes locataire, comptez à rebours depuis la fin de votre préavis : notre article sur le bail de résidence principale : délai de préavis explique comment il se calcule. Fixez ensuite le rendez-vous le dernier jour, une fois le logement vidé et nettoyé, et apportez l’état des lieux d’entrée.

Pour une vue d’ensemble qui met en regard les deux moments clés, voyez notre article « état des lieux d’entrée et de sortie : délais et bon moment ».

Contestation et garantie locative

Une fois l’état des lieux de sortie signé, la comparaison avec l’entrée permet de chiffrer les éventuels dégâts locatifs, puis de libérer la garantie locative, totalement ou en partie. Les délais de recours et leurs points de départ font l’objet d’un article dédié : le délai pour contester un état des lieux de sortie. Lorsque le désaccord porte sur l’origine d’un dégât (fissure, humidité, installation défaillante), une description ne suffit plus toujours : notre page expertise et état des lieux explique quand passer à une expertise.

Nos conseils pour ne rater aucun délai

• Planifiez l’entrée dès la signature du bail : fixez la date de l’état des lieux en même temps que celle de la remise des clés.
• Écrivez tout : une demande d’état des lieux, un refus, un défaut découvert après l’entrée se prouvent par un écrit daté, jamais par un coup de téléphone.
• Surveillez le mois : en Wallonie, le recours au juge de paix se fait dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois.
• Enregistrez sans attendre : le bail et son état des lieux, dans les deux mois de la signature du bail.
• Réservez la sortie tôt : dès que la date de fin du bail est connue, pour que le constat ait lieu avant la remise des clés.

En résumé : l’état des lieux d’entrée se fait avant l’occupation ou dans le premier mois, s’enregistre avec le bail, se complète par un avenant si le logement change, et la sortie se constate dans un logement libéré, avant la remise des clés.