État des lieux d’entrée et de sortie : délais et bon moment

Entre deux locations, tout se joue souvent en quelques heures : l’ancien locataire rend les clés, le nouveau arrive avec son camion. Faut-il deux états des lieux ? Peut-on les faire en même temps ? Et quels délais respecter pour chacun ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux met en regard le calendrier de l’entrée et celui de la sortie, en Wallonie et à Bruxelles. Si le désaccord porte déjà sur la fin d’un bail, voyez notre dossier pour contester un état des lieux de sortie.

Deux constats, deux calendriers

L’entrée et la sortie n’obéissent pas au même délai. L’une se fait au début de l’occupation, l’autre une fois le logement libéré.

À l’entrée

L’article 27 du décret wallon impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicable l’article 1730 de l’ancien Code civil, avec la même fenêtre, et précise que l’état des lieux est dressé à frais communs. Le détail de ces délais, et du bon moment pour les tenir, figure dans notre article sur la durée état des lieux d’entrée.

À la sortie

Dans les deux Régions, l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés au bailleur. Bruxelles a ajouté une limite : depuis l’ordonnance du 4 avril 2024, en vigueur le 1er novembre 2024, il doit être établi « au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur ». À défaut d’accord, le juge, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert.

Entrée et sortie le même jour

C’est la question que se posent beaucoup de bailleurs : peut-on faire l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire et l’état des lieux d’entrée du nouveau en même temps ? Le même jour, oui, et c’est même souvent la solution la plus efficace. En même temps, dans un seul document, non.

Les deux constats n’ont ni les mêmes parties ni la même fonction :

• l’état des lieux de sortie est dressé entre le bailleur et l’ancien locataire. Comparé à l’état des lieux d’entrée de ce dernier, il sert à établir les dégâts locatifs éventuels et, ensuite, la libération de la garantie locative ;
• l’état des lieux d’entrée est dressé entre le bailleur et le nouveau locataire. Il fixe la référence de son propre bail, jusqu’à sa sortie à lui.

L’ancien locataire n’a pas à signer l’entrée du nouveau, et le nouveau n’a pas à intervenir dans le règlement des dégâts de l’ancien. Deux documents distincts, signés chacun par ses parties, évitent toute confusion.

L’ordre des opérations

Pour un changement de locataire le même jour, voici l’enchaînement que nous recommandons :

1. L’ancien locataire vide et nettoie le logement : la sortie ne se fait pas dans un logement encore meublé.
2. État des lieux de sortie, en présence du bailleur et de l’ancien locataire, avec l’état des lieux d’entrée de celui-ci en main.
3. Relevé des compteurs et remise des clés par l’ancien locataire.
4. État des lieux d’entrée du nouveau locataire, en reprenant la description à jour du logement, et en y ajoutant ce qui a été constaté à la sortie.
5. Remise des clés au nouveau locataire, une fois l’entrée signée.

L’avantage est réel : le logement est vide, ses défauts viennent d’être décrits et photographiés, les index des compteurs sont les mêmes pour le départ de l’un et l’arrivée de l’autre. L’inconvénient aussi : si des réparations sont nécessaires entre les deux locations, il faudra soit les faire avant l’entrée, soit les mentionner clairement dans l’état des lieux d’entrée comme défauts existants.

Quand des travaux séparent les deux constats

Si le bailleur repeint, change un revêtement ou répare une installation entre deux locations, l’état des lieux d’entrée doit décrire le logement après ces travaux. Dans ce cas, il vaut mieux ne pas enchaîner les deux constats le même jour : faites la sortie, réalisez les travaux, puis l’entrée du nouveau locataire, dans le logement remis en état et toujours inoccupé.

Le locataire qui déménage d’une location à une autre

La question se pose aussi côté locataire : quitter un logement loué le matin et entrer dans un autre l’après-midi. Rien ne l’interdit, mais les deux constats relèvent de deux bailleurs et parfois de deux Régions différentes. Quelques précautions :

• fixez la sortie en premier, avec votre bailleur actuel, puisqu’elle ne peut avoir lieu qu’une fois le logement vidé ; l’entrée, elle, peut encore se faire au cours du premier mois ;
• ne sacrifiez pas l’entrée à la fatigue du déménagement : si le nouveau logement est déjà rempli de cartons, le constat perd de sa valeur ;
• gardez les deux dossiers séparés : l’état des lieux d’entrée de l’ancien logement pour la sortie, le bail et le constat du nouveau pour la suite.

Si les deux rendez-vous sont trop serrés, mieux vaut faire l’entrée dans le nouveau logement la veille, pendant qu’il est encore vide, et réserver la journée du déménagement à la sortie.

Quand la sortie de l’un vaut entrée de l’autre

Il existe quelques cas, prévus par les textes, où un seul constat sert aux deux :

• la cession de bail à Bruxelles : selon l’article 230 du Code bruxellois du logement, un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant la sortie du locataire cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire, à frais partagés entre les trois parties. Joint à l’état des lieux initial, il vaut état des lieux d’entrée pour le nouveau locataire ;
• la colocation en Wallonie : à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, l’article 70 du décret prévoit un avenant à l’état des lieux visant les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes, comme le rappelle la brochure wallonne sur le bail de colocation.

En dehors de ces hypothèses, le nouveau bail appelle son propre état des lieux d’entrée.

Frais, durée et garantie

À l’entrée, lorsqu’un expert est désigné ensemble, ses frais sont partagés ; en Wallonie, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À la sortie, chaque partie peut requérir un état des lieux contradictoire et à frais partagés. Pour un changement de locataire le même jour, il y a donc deux missions, chacune partagée entre le bailleur et le locataire concerné. À titre indicatif, nos états des lieux d’entrée ou de sortie sont proposés dès 80 € TVAC par partie.

Aucun texte ne fixe la durée d’un état des lieux, ni de l’entrée ni de la sortie. Pour deux constats le même jour, prévoyez deux visites complètes et une marge entre les deux ; notre article sur la durée état des lieux donne des repères selon le type de logement.

Enfin, la sortie ouvre le calendrier de la garantie locative de l’ancien locataire. À Bruxelles, l’article 249 du Code prévoit la libération de la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige. Un état des lieux de sortie fait le jour même de la remise des clés, clair et signé, accélère ce règlement.

En résumé : l’état des lieux d’entrée se fait avant l’occupation ou dans le premier mois, celui de sortie après la libération des lieux et avant la remise des clés. Les deux peuvent s’enchaîner le même jour, dans cet ordre et en deux documents distincts, sauf les cas où la loi fait valoir la sortie de l’un comme entrée de l’autre.