Bail d’habitation : cession

Un nouvel emploi dans une autre ville, un achat, une séparation : le locataire doit partir, mais il connaît quelqu’un qui reprendrait volontiers le logement. Plutôt que de donner son congé et de laisser le bailleur chercher un nouveau locataire, il peut lui proposer une cession de bail. Ce guide de nos guides location et bail explique les conditions d’une cession de bail d’habitation, ses effets pour les trois parties et ce que doit contenir le contrat de cession, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat de location, voyez notre dossier sur le bail d’habitation.

Ce qu’est une cession de bail d’habitation

La brochure du Service public de Wallonie la définit simplement : la cession de bail permet au preneur initial, le cédant, « de transférer le bail à un nouveau preneur (appelé « le cessionnaire »), avec l’accord du bailleur ». Et elle ajoute : « Il n’y a donc pas de nouveau bail : le même bail se poursuit aux mêmes conditions, notamment de durée et de loyer. »

C’est tout l’intérêt, et toute la limite, de l’opération. Le cessionnaire reprend un contrat en cours : il ne bénéficie ni d’une nouvelle durée de neuf ans ni d’un loyer renégocié. Le bailleur, de son côté, garde son bail et son loyer, mais change de locataire.

Trois opérations voisines ne sont pas des cessions :

• la sous-location, où le locataire reste lié au bailleur et loue à son tour tout ou partie du logement ; pour un bail de résidence principale, il ne peut pas sous-louer la totalité du bien (article 60 du décret wallon, article 230, § 5, du Code bruxellois) ;
• le nouveau bail, que le bailleur signe directement avec le candidat après le départ de l’ancien locataire ;
• la vente du logement, qui change le bailleur et non le locataire.

La cession en Wallonie

L’article 49 du décret wallon du 15 mars 2018 tient en deux phrases : la cession du bail « est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail. » Il ajoute que le preneur « répond seul vis-à-vis du bailleur et du cessionnaire des conséquences qui résultent de l’inobservation » de ces règles.

Le décret n’impose ni forme de demande ni délai de réponse. Le bailleur reste libre de refuser, et son silence ne vaut pas accord. La brochure wallonne met en garde le locataire qui passerait outre : il s’expose à devoir verser des indemnités au nouveau preneur, « qui serait évincé », ainsi qu’au bailleur s’il subit un dommage.

Le reste du régime wallon, durée, congés, garantie, est présenté dans notre guide du bail d’habitation Wallonie.

La cession à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement pose le même principe (article 230, § 1er) : cession interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur, cédant déchargé pour l’avenir sauf convention contraire incluse dans l’accord. Mais il organise en plus une procédure.

1. La notification. Le locataire notifie le projet de cession au bailleur par courrier recommandé, au moyen du document standardisé prévu par le Code.
2. La réponse. Le bailleur communique son accord ou son refus dans les trente jours de la réception du projet, dans le respect des règles de non-discrimination du Code et des normes d’occupation des logements. Passé ce délai, la cession est réputée acceptée. La brochure régionale précise que cette règle vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; pour les baux antérieurs, le silence vaut refus.
3. L’information du cessionnaire. Avant la cession, le cédant lui remet une copie du bail et de l’état des lieux d’entrée ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il y joint les informations précontractuelles reçues du bailleur.
4. L’état des lieux intermédiaire. Il est dressé avant la sortie du cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire (article 230, § 4).

La Flandre applique ses propres règles, distinctes des deux régimes décrits ici : voyez notre guide du bail d’habitation en Flandre.

Les effets de la cession pour chacun

La clause qui maintient le cédant tenu mérite réflexion. La brochure wallonne l’estime « à conseiller au bailleur », mais « à déconseiller au preneur sortant », qui pourrait être appelé à répondre des manquements du nouveau locataire. Si elle est retenue, qu’elle soit limitée dans le temps et écrite dans l’accord de cession lui-même : ailleurs, elle ne produirait pas cet effet.

La garantie locative

Les textes que nous avons lus ne règlent pas le sort de la garantie constituée par le cédant. En pratique, deux solutions existent : la garantie du cédant lui est rendue après l’état des lieux intermédiaire et le cessionnaire constitue la sienne, ou les parties conviennent par écrit d’un autre arrangement. Dans les deux Régions, la garantie reste plafonnée à deux mois de loyer (en Wallonie quelle que soit sa forme ; à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024).

L’état des lieux au moment de la cession

À Bruxelles, l’article 230, § 4, est précis : l’état des lieux de sortie intermédiaire est dressé conformément à l’article 220, § 3, en présence des trois parties ; « les frais sont partagés entre les trois parties » et « les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant ». Ce document, joint à l’état des lieux initial, vaut état des lieux d’entrée à l’égard du cessionnaire.

En Wallonie, le décret ne prévoit pas d’état des lieux intermédiaire en cas de cession. Sans lui, pourtant, le cessionnaire hérite de l’état des lieux d’entrée du cédant, et donc de dégâts qu’il n’a pas causés. Un état des lieux contradictoire, dressé au jour de la cession et signé par les trois parties, est la seule façon de séparer les responsabilités.

La trame d’un contrat de cession de bail d’habitation

Il n’existe pas de formulaire officiel de convention de cession. Voici la trame à suivre, à adapter à votre bail ; elle se signe à trois, en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement.

1. Les parties : bailleur, cédant (et son conjoint ou cohabitant légal s’il est copreneur), cessionnaire.
2. Le bail cédé : date, adresse du logement, références de l’enregistrement, annexes.
3. L’accord du bailleur : mention expresse de son accord écrit et préalable ; à Bruxelles, date de réception du projet recommandé.
4. La date d’effet : jour de l’état des lieux intermédiaire et de la remise des clés.
5. La décharge du cédant : pour l’avenir, ou clause contraire limitée et précise.
6. Le loyer et les charges : montant en cours, indexation, relevés de compteurs, décompte des charges arrêté à la date d’effet.
7. La garantie locative : restitution de celle du cédant, constitution de celle du cessionnaire.
8. L’état des lieux : référence à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux intermédiaire, répartition des frais.
9. Les documents remis : copie du bail, des annexes, de l’état des lieux d’entrée et, à Bruxelles pour les baux récents, des informations précontractuelles.

Pour la rédaction du contrat lui-même, de nombreuses clauses se construisent comme celles d’un bail ; notre article sur la manière de rédiger un contrat de bail, dans les articles liés, les passe en revue.

Enregistrer la cession

La brochure wallonne indique que les avenants, les contrats de sous-location et « les cessions de bail » doivent être enregistrés, comme le bail lui-même. À Bruxelles, les baux d’habitation relèvent depuis le 1er janvier 2025 de l’enregistrement régional (article 228/1 du Code), via la plateforme IRISrent ; la brochure juridique de Bruxelles Logement en décrit la procédure. Renseignez-vous auprès du service régional pour y déposer la convention de cession.

Les cas particuliers

Le bail étudiant en Wallonie. L’étudiant qui part avant terme ne doit pas l’indemnité prévue si, après accord écrit du bailleur sur la cession et sur le remplaçant proposé, il cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis ; le bailleur ne peut refuser le cessionnaire que pour de justes motifs.

La colocation. Le remplacement d’un colocataire suit les règles propres à la colocation, par avenant au bail et au pacte ; la brochure wallonne précise que la cession de bail n’est pas le mécanisme prévu pour les entrées et sorties de colocataires.

Le bail commercial. Un commerce se cède avec son fonds, selon une autre loi : voyez l’article consacré à la cession de bail commercial, parmi les articles liés.

En résumé, céder un bail d’habitation suppose toujours l’accord écrit et préalable du bailleur, une convention signée à trois et, pour protéger le cédant comme le repreneur, un état des lieux dressé au jour de la cession.