Bail d’habitation : avenant

Un bail d’habitation se signe pour plusieurs années, et la vie du logement change entre-temps : un loyer à revoir, des travaux décidés ensemble, une prolongation, une personne qui s’installe ou qui part. Pour adapter le contrat sans tout recommencer, bailleur et locataire signent un avenant. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qu’un avenant peut changer, ce qu’il ne peut pas écarter et comment le rédiger en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre dossier sur le bail d’habitation.

Ce qu’est un avenant au bail d’habitation

Un avenant est un écrit qui modifie ou complète un contrat existant, sans le remplacer. Le bail d’origine reste en vigueur : sa date de prise de cours, sa durée, son loyer et toutes les clauses que l’avenant ne touche pas continuent à s’appliquer. C’est la différence avec un nouveau bail, qui ferait repartir le contrat de zéro, avec de nouvelles dates et, le cas échéant, un nouvel état des lieux.

Les textes régionaux emploient eux-mêmes le mot. Le décret wallon du 15 mars 2018 parle d’avenant pour prolonger un bail de courte durée (article 55, § 6), pour faire entrer un nouveau colocataire (article 69) et pour adapter l’état des lieux (article 27, § 3). La brochure du Service public de Wallonie définit les avenants au bail comme « les modifications apportées au bail pendant la location ». À Bruxelles, la brochure régionale le cite pour la prorogation d’un bail de courte durée, le bail de rénovation et la colocation.

Comme tout bail d’habitation, qui doit être établi par écrit (article 3 du décret wallon, article 218 du Code bruxellois du logement), l’avenant se rédige par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un pour l’enregistrement lorsqu’il est enregistré.

Les situations qui appellent un avenant

En pratique, l’avenant sert surtout dans les cas suivants.

• Prolonger un bail de courte durée. La prorogation doit être écrite. En Wallonie, le décret précise que cet écrit « peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial ».
• Organiser des travaux. Le bail de rénovation, par lequel le preneur réalise à ses frais des travaux qui incombent au bailleur, peut être convenu « à tout moment » par écrit (article 50 du décret wallon) ; la brochure bruxelloise indique que « le bail (ou l’avenant) » décrit alors les travaux, leur début et leur délai.
• Affecter le logement à la résidence principale en cours de bail. En Wallonie, le régime de résidence principale s’applique aussi si cette affectation se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur ; le bail prend alors cours à la date de cet accord (article 52).
• Changer de colocataire. Les régimes de colocation ont leur propre mécanique, que nous détaillons dans notre article sur le changement de colocataire avenant au bail.
• Convenir d’un loyer ou de charges différents, dans les limites que fixent les textes régionaux, par exemple la révision du loyer par accord entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin d’un triennat en Wallonie (article 58).

Ce qu’un avenant ne peut pas faire

Un avenant ne permet pas de contourner la loi. Pour un bail de résidence principale, le décret wallon précise que ses règles sont impératives « sauf si elles en disposent autrement » (article 52, § 5), et le Code bruxellois suit la même logique. Un avenant qui réduirait la durée légale de neuf ans, supprimerait le préavis de trois mois du preneur ou augmenterait les indemnités à sa charge n’aurait donc pas d’effet sur ces points.

Certaines règles laissent en revanche une marge. Les facultés de congé anticipé du bailleur, pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, peuvent être exclues ou limitées : les textes disent que « les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter » ces facultés. Un avenant peut donc renforcer la stabilité du locataire, pas l’affaiblir.

D’autres plafonds s’imposent aussi à l’avenant : en Wallonie, la garantie locative ne peut dépasser deux mois de loyer, quelle que soit sa forme ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie est également limitée à deux mois. Une clause d’avenant qui porterait la garantie au-delà serait contraire au texte.

Qui doit signer l’avenant

Un avenant modifie un contrat : il faut l’accord de toutes les parties à ce contrat. Le bailleur (ou tous les copropriétaires bailleurs) et chacun des preneurs signent.

Le cas du couple mérite attention. La brochure wallonne rappelle que, selon l’article 215, § 2, du Code civil, le bail du logement principal d’un couple marié « est toujours censé avoir été conclu par les deux époux », même si un seul a signé, et même avant le mariage ; la règle vaut aussi pour les cohabitants légaux, mais pas pour les cohabitants de fait. Les deux doivent donc signer l’avenant, et c’est l’occasion d’y mentionner le mariage si le bail ne le fait pas.

Ajouter une personne au bail, un nouveau compagnon par exemple, suppose de la faire entrer comme preneur par avenant, avec l’accord du bailleur. Si les occupants veulent vivre en colocation au sens légal, les régimes wallon et bruxellois de la colocation s’appliquent, avec leurs propres documents.

Le changement de bailleur ne demande pas d’avenant

Quand le logement est vendu, le locataire ne signe rien. En Wallonie, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur « est subrogé aux droits et obligations du bailleur » à la date de l’acte authentique (article 63 du décret). À Bruxelles, le nouveau titulaire du droit réel est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur, et toute clause permettant d’expulser le preneur en cas de vente est réputée non écrite (article 229 du Code, en vigueur depuis le 1er novembre 2024). Le nouveau propriétaire informe simplement le locataire de ses coordonnées.

Rédiger l’avenant, clause par clause

Il n’existe pas de modèle officiel d’avenant. Un bon avenant reste court et précis ; il contient au minimum les éléments suivants.

Exemple de formulation

Cet exemple, sans valeur officielle, est à adapter à votre situation :

« Entre [bailleur] et [preneurs], parties au bail du [date] portant sur le logement situé [adresse], enregistré le [date], il est convenu ce qui suit. L’article [numéro] du bail est remplacé par le texte suivant : [nouvelle clause]. Cette modification prend effet le [date]. Toutes les autres clauses du bail restent inchangées. Fait à [lieu], le [date], en [nombre] exemplaires. »

Enregistrer l’avenant

La brochure du Service public de Wallonie est explicite : « Les avenants au bail, c’est-à-dire les modifications apportées au bail pendant la location, doivent également être enregistrés. » Il en va de même, selon elle, pour les sous-locations et les cessions de bail. En colocation wallonne, l’obligation d’enregistrer l’avenant d’arrivée repose sur le nouveau colocataire (article 69 du décret). Pour le reste du régime wallon, le détail figure dans notre guide du bail d’habitation Wallonie.

À Bruxelles, depuis le 1er janvier 2025, le Code soumet les baux d’habitation à un enregistrement régional (article 228/1), réalisé en téléversant sur la plateforme IRISrent le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée (article 228/3). La brochure juridique de Bruxelles Logement décrit cette procédure pour le bail, mais les passages que nous avons lus ne détaillent pas le sort de l’avenant : renseignez-vous auprès du Service régional de l’enregistrement des baux pour savoir comment déposer le vôtre.

L’enregistrement donne date certaine au document : c’est ce qui le rend opposable aux tiers, un futur acquéreur notamment.

L’avenant à l’état des lieux

Modifier le bail ne modifie pas l’état des lieux. Or, si des travaux importants transforment le logement, la comparaison de sortie se fera toujours avec l’état d’origine. Les textes ont prévu le cas. En Wallonie, si des modifications importantes ont été apportées aux lieux après l’état des lieux d’entrée, « chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs » (article 27, § 3, du décret wallon consolidé). À Bruxelles, la brochure régionale rappelle la même faculté, sur la base de l’article 1730, § 2, de l’ancien Code civil : l’avenant est établi de commun accord ou, en cas de désaccord, par un expert désigné par le juge.

Les pièges fréquents

• L’accord verbal. Une modification convenue oralement est difficile à prouver et ne peut pas être enregistrée. Mettez-la par écrit.
• Le faux avenant qui est un nouveau bail. Si les parties réécrivent tout le contrat, notamment la durée, on risque de ne plus savoir quel bail s’applique. En Wallonie, un nouveau contrat conclu entre les mêmes parties à la fin d’un bail de courte durée n’empêche pas qu’il soit réputé conclu pour neuf ans depuis le début (article 55, § 6).
• L’oubli d’un signataire. Un avenant signé par un seul des époux ou par une partie des colocataires expose à la contestation.
• L’avenant qui touche au bail commercial. Un commerce situé dans le même immeuble relève d’une autre loi : voyez notre article sur l’avenant au bail commercial, présenté dans les articles liés.

En résumé, l’avenant est l’outil normal pour adapter un bail d’habitation en cours : un écrit signé par toutes les parties, qui ne touche que ce que la loi laisse libre, enregistré, et accompagné d’un avenant à l’état des lieux lorsque le logement lui-même change.