Salubrité d’un logement : normes et recours

Un logement insalubre n’est pas qu’une question de confort : c’est une question de droit. En Wallonie comme à Bruxelles, le logement loué doit respecter des normes minimales, et le locataire dispose de recours lorsque ce n’est pas le cas. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété présente ces normes et ces recours, à partir des textes et des pages officielles consultés le 30 septembre 2026. L’humidité étant le premier motif de plainte, il complète notre dossier sur l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes ni enquêteurs de salubrité ni avocats. Notre métier est de constater l’état d’un logement, de manière indépendante et datée.

Deux Régions, deux codes

Les normes de qualité des logements sont régionales. La Wallonie les fixe dans le Code wallon de l’habitation durable et l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 sur les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement. Bruxelles les fixe dans le Code bruxellois du logement et ses arrêtés d’exécution. Notre synthèse code du logement : Bruxelles et Wallonie compare les deux régimes point par point ; la Flandre, où notre bureau n’intervient pas, a ses propres règles.

Les normes de salubrité

En Wallonie

Selon la brochure « La qualité des logements en Wallonie » du Service public de Wallonie, publiée en juin 2025, les critères portent sur la stabilité, l’étanchéité, les installations électriques et de gaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire et le chauffage, la structure et la dimension, la circulation au niveau des sols et des escaliers, et l’impact du bâtiment sur la santé des occupants. La brochure cite par exemple l’absence de moisissures sur plus d’un mètre carré dans une pièce d’habitation ou un local sanitaire, l’absence de monoxyde de carbone, d’amiante dans les matériaux, de plomb dans les peintures murales et de radon.

La superficie compte aussi : au moins 15 m² de superficie habitable pour une personne, 28 m² pour deux, 33 m² pour trois, puis 5 m² par personne supplémentaire, et 24 m² pour une personne dans un logement créé après le 1er janvier 2008.

La hauteur sous plafond

La brochure distingue selon la date de création du logement :

Sous un plafond en pente, la surface située à moins d’un mètre de hauteur n’est pas comptée, et seule une partie de la surface est prise en compte entre un mètre et la hauteur requise. Ces critères de salubrité ne se confondent pas avec les règles d’urbanisme, qui relèvent d’autres textes.

À Bruxelles

L’article 4 du Code bruxellois fixe trois exigences : la sécurité élémentaire (état constructif du bâtiment, électricité, gaz, chauffage, production d’eau chaude), la salubrité élémentaire (humidité, toxicité des matériaux, parasites, éclairage, ventilation, châssis, égouts, surface minimale, hauteur des pièces, accès) et l’équipement élémentaire (eau froide et chaude, sanitaires, électricité, chauffage, préinstallation pour cuisiner). Le détail chiffré figure dans l’arrêté d’exécution du Gouvernement bruxellois. Le Code précise que le Règlement régional d’urbanisme, les normes incendie et les normes acoustiques s’appliquent aussi, sans faire partie des normes minimales.

L’annexe au bail sur les normes

Le locataire n’a pas à deviner ces règles. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 charge le Gouvernement de rédiger, pour chaque type de bail, une annexe explicative qui présente notamment « les dispositions en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité » ; elle est obligatoirement jointe au contrat (article 3). À Bruxelles, l’article 218 prévoit la même annexe, qui explique les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement et leur contenu détaillé.

Peut-on louer un logement insalubre

Non. En Wallonie, l’article 9 du décret impose que l’habitation louée réponde aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon, sauf location de meubles ou bail à rénovation. À Bruxelles, l’article 5 du Code interdit de proposer à la location, de louer ou de donner en occupation un logement non conforme, et l’article 219 précise que cette condition s’apprécie à tout moment. Pour certains logements wallons, le contrôle a même lieu avant la mise en location : c’est le permis de location des kots, des petits logements et des logements collectifs.

Pour un bail commercial ou un autre bail non résidentiel, ce sont les règles générales de l’ancien Code civil qui s’appliquent : le bailleur doit délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et il doit garantie pour les vices ou défauts qui en empêchent l’usage (articles 1719 à 1721).

Les recours du locataire

D’abord, un courrier au bailleur

La première démarche consiste à écrire au bailleur, par recommandé, en décrivant précisément les désordres et en demandant les travaux. Le décret wallon prévoit d’ailleurs une mise en demeure préalable avant tout recours civil. Photos datées, copie du bail et état des lieux d’entrée complètent le dossier.

La voie administrative

En Wallonie, une enquête de salubrité se demande à la commune si elle est compétente, sinon au Service Salubrité du SPW. Le rapport conclut si le logement est améliorable ou non, habitable ou inhabitable, surpeuplé ou non ; le bourgmestre prend ensuite les mesures utiles, jusqu’à l’interdiction d’occuper. Notre article sur la salubrité d’un logement en Wallonie détaille la procédure.

À Bruxelles, le locataire porte plainte auprès du service d’inspection régionale, si son bail est encore en cours. Selon la page régionale sur la plainte pour non-conformité, le délai moyen avant la visite peut atteindre quatre mois, et le bailleur dispose ensuite de douze mois pour faire les travaux. Un congé donné par le bailleur après la plainte est suspendu jusqu’à la décision de l’inspection. Voyez notre article sur la salubrité d’un logement à Bruxelles.

La voie civile, devant le juge de paix

Dans les deux Régions, lorsque la non-conformité n’est pas imputable au locataire, celui-ci peut exiger l’exécution des travaux ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant les travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer. À Bruxelles, le bail d’un logement frappé d’une interdiction de location devient caduc, et le juge peut mettre à charge du bailleur fautif des frais de relogement.

La durée du bail n’y change rien : un bail de trois ans ou de neuf ans ouvre les mêmes recours. Mieux vaut éviter en revanche de cesser de payer le loyer de sa propre initiative : c’est au juge de décider d’une diminution.

Relogement et aides

Une procédure de salubrité peut aboutir à une interdiction d’occuper le logement. Le locataire doit alors se reloger, parfois rapidement. Les deux Régions ont prévu des filets de sécurité.

En Wallonie, selon la brochure régionale, le Service public de Wallonie peut, sous conditions, octroyer des aides aux propriétaires, sous forme de primes ou de prêts pour les travaux, et aux locataires, sous forme d’allocations de déménagement et de loyer. Seule une nouvelle visite permet de lever le constat de non-conformité.

À Bruxelles, le locataire obligé de quitter un logement non conforme a un droit d’accès prioritaire aux logements gérés par les pouvoirs publics, sauf si les manquements lui sont manifestement imputables (article 12 du Code). Lorsqu’une interdiction est exécutée par le bourgmestre, une proposition de relogement doit lui être adressée au plus tard au moment de l’expulsion, dans la mesure des disponibilités.

Quand l’insalubrité vient du locataire

Les recours ci-dessus supposent que la non-conformité ne soit pas imputable au locataire. Celui-ci doit user du logement en bon père de famille, se charger des réparations locatives et répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (articles 14 à 16 du décret wallon ; article 223 du Code bruxellois pour les réparations). Une condensation due à un logement surpeuplé ou jamais aéré n’appelle pas la même réponse qu’une infiltration par la toiture.

C’est là que la preuve devient décisive : un état des lieux d’entrée détaillé et un constat daté des désordres permettent de distinguer ce qui existait avant la location de ce qui est apparu pendant.

En résumé : en Wallonie comme à Bruxelles, un logement loué doit respecter des normes minimales de salubrité, expliquées dans l’annexe du bail. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut saisir l’administration et le juge de paix, à condition que les désordres ne lui soient pas imputables.