PEB et location en Wallonie : obligations du bailleur

Louer un logement en Wallonie, c’est d’abord réunir les documents que la Région impose, et le certificat de performance énergétique (PEB) en fait partie. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété détaille le volet wallon de notre dossier PEB et location : obligations du bailleur. Il s’adresse au bailleur qui prépare une mise en location, mais aussi au locataire qui veut savoir ce qu’il peut exiger.

Nous sommes experts immobiliers, pas certificateurs : notre bureau n’établit pas de certificats PEB. Cet article résume les textes wallons en vigueur au 25 septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique.

Les textes qui s’appliquent

En Wallonie, deux textes encadrent le certificat PEB en cas de location :

• le décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments, dont la version consolidée en vigueur depuis le 1er janvier 2026 est publiée sur Wallex ;
• l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 qui l’exécute, modifié notamment en 2024, qui précise les mentions de l’annonce et le montant des amendes.

Ces textes visent la vente comme la location. Nous nous concentrons ici sur la location ; les cas de vente et les exceptions sont développés dans notre article sur l’obligation PEB Wallonie.

Un logement situé à Bruxelles suit d’autres règles, que nous présentons dans notre article sur le certificat PEB Bruxelles location.

Obtenir le certificat avant la mise en location

L’article 34, § 1er, du décret pose la règle : « toute personne qui met en vente ou en location un bâtiment ou une unité PEB dispose d’un certificat PEB avant la mise en vente ou en location ». Le moment décisif n’est donc pas la signature du bail, mais le jour où le logement est proposé : première annonce, affiche à la fenêtre, publication sur un site.

Pour un bâtiment existant, le certificat est établi par un certificateur PEB agréé ; la liste et le rôle de ces professionnels sont présentés dans notre article sur le certificateur PEB agréé en Wallonie. Pour un bâtiment neuf soumis à une procédure PEB, c’est le responsable PEB qui établit le certificat, éventuellement un certificat provisoire si le logement est loué avant la déclaration finale. Dans ce cas, le certificat définitif est transmis au locataire dès qu’il est établi.

Ce que contient le certificat

Selon l’article 30 du décret, le certificat reprend notamment son code unique, l’adresse et la référence cadastrale du bien, une photographie extérieure, l’identité et le numéro d’agrément du certificateur, l’évaluation de la performance énergétique et des recommandations d’amélioration, accompagnées d’une estimation du coût des travaux. Il est enregistré dans la base de données régionale.

Une validité de dix ans au plus

Le décret limite la validité du certificat à dix ans au maximum. Un certificat établi il y a longtemps peut donc avoir expiré entre deux locations : avant de republier une annonce, vérifiez sa date. Le coût d’un nouveau certificat varie selon le logement et le certificateur ; nous en parlons dans notre article sur le prix d’un certificat PEB en Wallonie.

Les exceptions

L’article 36 dispense de certificat quelques catégories de bâtiments, dont les lieux de culte, certaines unités industrielles et agricoles non résidentielles faibles consommatrices d’énergie, et « les bâtiments d’une superficie utile totale inférieure à 50 m² ». Cette dernière exception vise la superficie du bâtiment ; pour un petit logement situé dans un immeuble plus grand, ne concluez pas trop vite à une dispense et renseignez-vous auprès du Service public de Wallonie Énergie.

Afficher les indicateurs dans l’annonce

Toute publicité de location doit reprendre des indicateurs du certificat (article 34, § 4, du décret). Depuis la modification de 2024, l’article 48 de l’arrêté d’exécution cite :

1. la classe énergétique du logement ;
2. le code unique du certificat ;
3. la consommation spécifique d’énergie primaire ;
4. la consommation théorique totale d’énergie primaire ;
5. une photographie extérieure du bâtiment identifiant le logement.

Le ministre peut dispenser certaines publicités des mentions 3 à 5 selon le niveau de détail du support. Le Service public de Wallonie Énergie détaille ces règles par type d’annonce :

Ces mentions se placent près du prix ou de la description du bien. L’obligation vise le bailleur, qu’il publie lui-même ou qu’il passe par une agence.

Communiquer le certificat au locataire

Le décret prévoit deux étapes. Pendant la recherche d’un locataire, le certificat est communiqué à chaque candidat qui le demande. Ensuite, il est communiqué au locataire « avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée ». Le portail officiel de la Wallonie précise qu’il s’agit d’une copie, l’original étant réservé à l’acquéreur en cas de vente.

Concrètement, le bail wallon reprend une clause indiquant que le locataire a reçu une copie du certificat, avec son code et sa date. L’annexe explicative du bail, établie par le Gouvernement wallon, cite parmi les mentions du bail la date du dernier certificat PEB, lorsqu’il est requis, et l’indice de performance du logement.

Les amendes prévues en Wallonie

Le décret sanctionne d’une amende administrative le fait de ne pas disposer d’un certificat valable, de ne pas le communiquer au candidat ou au locataire, ou de ne pas mentionner les indicateurs dans la publicité (article 59). L’article 87 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 en fixe les montants :

Louer sans certificat n’annule pas le bail, mais le risque financier est réel, et il s’additionne : une annonce sans indicateurs pour un logement sans certificat cumule deux manquements.

Le label PEB et le loyer

Le certificat ne sert pas qu’à informer. En Wallonie, il a pesé sur les loyers pendant la crise énergétique : pour une date anniversaire du bail tombée entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, l’indexation était complète pour les labels A à C, réduite pour D et E, et nulle pour F, G ou sans certificat. Depuis le 1er novembre 2023, le portail wallon ne présente plus le certificat comme une condition générale de l’indexation, mais pour les labels D à G, le calcul repart du loyer adapté pendant cette période. Notre article sur l’indexation du loyer et PEB en Wallonie détaille la méthode.

Les autres obligations du bailleur wallon

Le certificat PEB s’inscrit dans un ensemble plus large :

• pour un petit logement individuel ou un logement collectif, le permis de location région wallonne, dont l’une des conditions est un certificat PEB valable ;
• un bail écrit, enregistré, avec son annexe explicative ;
• un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et enregistré avec lui.

Pour la vue d’ensemble, voyez nos articles sur les droits et obligations du propriétaire bailleur et sur les droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire.

En pratique

Pour le bailleur wallon :

1. retrouver le certificat PEB du logement et vérifier qu’il est encore valable ;
2. à défaut, faire appel à un certificateur agréé avant toute annonce ;
3. publier une annonce qui reprend la classe énergétique, le code unique et les autres indicateurs exigés selon le support ;
4. transmettre le certificat aux candidats qui le demandent ;
5. remettre une copie au locataire avant la signature et le faire constater dans le bail ;
6. conserver le certificat avec le bail enregistré et l’état des lieux d’entrée.

Pour le locataire, ces étapes servent de liste de contrôle : une annonce sans classe énergétique ou un bail signé sans remise du certificat sont des signaux à ne pas négliger.

En résumé : en Wallonie, le certificat PEB se prépare avant l’annonce, s’affiche dans la publicité et se remet au locataire avant la signature. Chaque oubli est sanctionné d’une amende de 500 à 1 000 €, doublée en cas de récidive.