Troubles de voisinage : que faire ?

Quand on loue un appartement ou une maison, un voisin bruyant ou négligent pose une question particulière : contre qui agir, le voisin lui-même ou le propriétaire du logement ? Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété répond à cette question pour la Wallonie et Bruxelles, à partir du Code civil, du décret wallon sur le bail d’habitation et des fiches de Droits Quotidiens consultées le 30 septembre 2026. Les dégâts d’eau venus de chez le voisin sont traités dans notre dossier sur l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes pas avocats : notre rôle est de constater l’état d’un logement, notamment lorsqu’un voisin y cause des dégâts.

Qu’est-ce qu’un trouble de voisinage

Vivre à côté d’autrui implique des inconvénients : bruits de pas, enfants qui jouent, odeurs de cuisine. Le Code civil ne les interdit pas. Il sanctionne le trouble qui dépasse ce seuil. Selon l’article 3.101 du livre 3 du Code civil, en vigueur en Wallonie comme à Bruxelles, chaque voisin respecte l’équilibre établi « en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable ».

Pour apprécier le caractère excessif, le juge tient compte de toutes les circonstances, notamment le moment, la fréquence et l’intensité du trouble. Aucune faute n’est exigée : une musique écoutée chaque nuit, des aboiements continus, des odeurs persistantes ou un chantier interminable peuvent être excessifs même si aucune règle n’est enfreinte.

Le texte vise les propriétaires voisins et, selon son paragraphe 3, les titulaires d’un droit qui dispose d’un attribut du droit de propriété, comme un usufruitier. Le trouble né de travaux autorisés par le propriétaire lui est réputé imputable. La manière dont ces règles s’appliquent à un locataire, qu’il subisse ou cause le trouble, dépend des circonstances : en cas de procédure, faites-vous conseiller.

Face à des risques graves et manifestes pour la sécurité, la santé ou en matière de pollution, l’article 3.102 permet au propriétaire ou à l’occupant du bien voisin, donc aussi au locataire, de demander au juge des mesures préventives avant que le dommage ne survienne.

Le trouble de voisinage et le locataire

Ce que le bailleur doit, et ne doit pas

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail (article 1719 de l’ancien Code civil). Mais il « n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel » (article 1725 de l’ancien Code civil ; même règle à l’article 13 du décret wallon pour le bail d’habitation).

Concrètement, un voisin qui fait du bruit, jette des déchets ou abîme une clôture commet une voie de fait : le locataire troublé agit lui-même contre lui. Il reste utile d’en informer le bailleur par écrit, surtout si le trouble cause des dégâts au bien.

La situation est différente lorsque le locataire est troublé par une action qui porte sur la propriété du bien, par exemple un voisin qui revendique une partie du jardin. Le locataire a alors droit à une diminution proportionnée du loyer, pourvu qu’il ait dénoncé le trouble au bailleur (article 22 du décret wallon ; article 1726 de l’ancien Code civil pour les baux qui ne relèvent pas du décret).

Quand le voisin est aussi locataire

Si le voisin bruyant loue son logement au même propriétaire, ou à un autre, son bail l’oblige à user des lieux « en bon père de famille » (article 14 du décret wallon ; article 1728 de l’ancien Code civil). Son bailleur peut lui rappeler cette obligation et, en cas de manquement persistant, porter le litige devant le juge de paix, compétent pour toutes les contestations relatives aux baux. Signaler le problème au propriétaire du voisin, par écrit, est donc souvent efficace.

Dans un immeuble en copropriété, le syndic peut aussi jouer un rôle de médiateur, comme le rappelle Droits Quotidiens.

Quand c’est le locataire qui dérange

Le locataire auteur du trouble engage sa propre responsabilité envers le voisin, et manque à son obligation d’user des lieux en bon père de famille envers son bailleur. Musique, animaux, travaux non autorisés : ce qui dérange les voisins peut aussi fragiliser la position du locataire dans son propre bail.

Les étapes pour faire cesser le trouble

Droits Quotidiens recommande d’avancer par étapes, comme le détaille sa fiche « Mon voisin fait beaucoup de bruit, que faire ? », mise à jour le 4 mai 2026.

1. Le dialogue : « Les voisins bruyants n’ont souvent pas conscience du bruit qu’ils font. » Une discussion calme, puis un courrier, règlent beaucoup de situations.
2. La médiation : un agent de quartier, le syndic ou un médiateur agréé peut aider à renouer le dialogue ; certaines communes ont un service environnement ou un service de médiation.
3. La police : lorsque le trouble constitue une infraction, par exemple un tapage nocturne ou une violation du règlement communal, la police peut intervenir et dresser un procès-verbal.
4. La conciliation : devant le juge de paix, elle est gratuite et volontaire. Le juge tente de rapprocher les points de vue sans prendre position ; si un accord est trouvé, le procès-verbal de conciliation le rend obligatoire.
5. Le jugement : à défaut d’accord, le juge de paix tranche.

Ce que peut décider le juge de paix

L’article 591 du Code judiciaire donne compétence au juge de paix, quel que soit le montant, pour les troubles anormaux de voisinage. Selon l’article 3.101, il ordonne les mesures adéquates pour rétablir l’équilibre :

Notre article sur les troubles de voisinage détaille la procédure devant le juge de paix et les pièces à réunir.

Prouver le trouble

Le principal obstacle, c’est la preuve. Un bruit ne laisse pas de trace. Constituez un dossier dès les premiers incidents :

• un journal daté des nuisances, avec les heures ;
• les courriers échangés avec le voisin, son bailleur ou le syndic ;
• les témoignages d’autres voisins ;
• les procès-verbaux de police ;
• pour les dégâts, des photos datées et un constat.

Les dégâts matériels causés par un voisin, comme une infiltration depuis l’appartement du dessus ou des fissures après une démolition mitoyenne, posent une question supplémentaire à la fin du bail : il faudra montrer qu’ils ne viennent pas du locataire. Un état des lieux d’entrée précis et un constat au moment des faits règlent cette question. Pour les murs communs et les chantiers, voyez aussi notre article voisinage et mitoyenneté.

Les nuisances de chantier

Un chantier chez le voisin est une source fréquente de conflits : bruit, poussière, vibrations, fissures. Le Code civil précise que le trouble qui résulte de travaux autorisés, expressément ou tacitement, par le propriétaire lui est réputé imputable (article 3.101, § 3). Le propriétaire qui fait rénover ne peut donc pas se retrancher derrière son entrepreneur.

Pour le locataire voisin du chantier, deux précautions valent mieux qu’un long procès : signaler par écrit les nuisances et les dégâts dès leur apparition, et disposer d’un document qui décrit l’état du logement avant les travaux. Lorsque le chantier crée des risques graves et manifestes pour la sécurité ou la santé, l’article 3.102 permet de demander au juge des mesures préventives avant tout dommage.

Le cas des maisons mitoyennes neuves

Dans une maison mitoyenne récente, le bruit du voisin peut venir de son comportement ou de la construction elle-même. Dans le premier cas, les règles du trouble de voisinage s’appliquent. Dans le second, si le mur mitoyen transmet anormalement les bruits, la question se pose plutôt avec le constructeur ou le vendeur. Avant d’accuser un voisin, vérifiez l’origine du bruit, par exemple avec des mesures réalisées par un professionnel.

En résumé : face à un trouble de voisinage, le locataire agit lui-même contre l’auteur du trouble, par étapes, du dialogue à la conciliation puis au juge de paix. Le bailleur n’a pas à le garantir contre les voies de fait de tiers, mais un dossier bien documenté, états des lieux compris, protège le locataire jusqu’à la fin du bail.