Bornage et limites de propriété

Où s’arrête votre terrain et où commence celui du voisin ? La question paraît simple jusqu’au jour où une clôture est remplacée, une haie arrachée ou un terrain vendu. Ce guide de nos guides logement, PEB et copropriété explique comment le droit belge fixe les limites d’une propriété et comment se déroule un bornage. Il fait partie d’un dossier consacré à l’état du logement et de ses abords, dont le point de départ est notre article sur l’humidité dans un logement.

Précision importante : notre bureau est composé d’experts immobiliers indépendants, et non de géomètres-experts. Nous ne réalisons ni bornage ni plan de délimitation. Cet article résume les textes officiels pour vous aider à comprendre la procédure et à choisir le bon interlocuteur.

Les limites d’une propriété selon le Code civil

Depuis la réforme du droit des biens, les règles figurent dans le livre 3 du Code civil, « Les biens ». L’article 3.61 du Code civil, intitulé « Étendue horizontale de la propriété foncière », commence par un principe : tout propriétaire peut clôturer sa parcelle jusqu’à sa limite, conformément aux prescriptions légales et réglementaires et sans porter atteinte aux droits de tiers.

Encore faut-il savoir où passe cette limite. Le même article fixe un ordre précis entre les moyens de la prouver :

Cette hiérarchie a deux conséquences pratiques. D’abord, un acte de bornage passé devant notaire a plus de poids qu’une simple description dans un acte de vente. Ensuite, le plan cadastral n’arrive qu’en dernier lieu, parmi les indices de fait : il aide à situer une parcelle, il ne suffit pas à trancher un désaccord.

Qui peut demander un bornage

Le bornage est un droit. Chaque propriétaire peut obliger le propriétaire de la parcelle contiguë à procéder au bornage entre les deux parcelles. Le titulaire d’un autre droit réel, par exemple un usufruitier, le peut aussi, pour la durée de son droit et moyennant l’intervention du propriétaire.

Le locataire, lui, n’a qu’un droit personnel sur le bien : le Code ne le cite pas parmi ceux qui peuvent exiger un bornage. S’il constate qu’un voisin empiète sur le jardin loué, il en avertit son bailleur, à qui il revient d’agir.

Le bornage amiable

Lorsque les voisins sont d’accord, le bornage est amiable. La loi impose alors deux choses :

• la limite séparative est fixée dans un acte authentique, transcrit dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ;
• elle est matérialisée sur les parcelles par des signes extérieurs, typiquement des bornes.

L’acte authentique suppose l’intervention d’un notaire. Le plan qui sert à la reconnaissance de la limite, lui, est établi par un géomètre-expert (voir plus bas). La transcription rend la limite opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs des deux parcelles.

Le bornage judiciaire

Si le voisin ne répond pas ou refuse, la procédure passe par le juge. Le Code prévoit une étape préalable : une invitation à procéder à un bornage amiable, envoyée par envoi recommandé. À défaut d’accord dans les trois mois qui suivent cet envoi, la partie la plus diligente peut demander le bornage en justice, par requête contradictoire.

Le jugement est ensuite transcrit dans les registres de la Documentation patrimoniale, à la demande de la partie la plus diligente, comme le serait un acte de bornage amiable.

En pratique, avant d’envoyer l’invitation, rassemblez :

1. votre titre de propriété et, s’il existe, l’acte de bornage ou le plan de mesurage d’une vente antérieure ;
2. les références cadastrales des deux parcelles ;
3. des photos datées de la clôture, de la haie ou du mur discuté ;
4. la trace de vos échanges avec le voisin.

Le Code ne précise pas quel juge saisir dans l’article 3.61 : faites-vous conseiller par un avocat ou par votre notaire avant d’introduire la requête.

Empiètement, clôture déplacée et construction

Le bornage règle la limite. L’article 3.62 du Code civil règle, lui, l’empiètement : si un ouvrage est réalisé en partie sur, au-dessus ou en dessous du fonds du voisin, celui-ci peut en principe en exiger l’enlèvement, sauf titre légal ou contractuel. La loi tempère cette règle pour le propriétaire de bonne foi qui serait lésé de façon disproportionnée par l’enlèvement. Ces situations sont techniques : un bornage préalable évite d’en arriver là.

C’est pourquoi notaire.be conseille, avant l’achat d’un terrain, de se renseigner sur la superficie exacte et sur l’existence d’un mesurage, et de vérifier si un bornage a été effectué, en rappelant qu’il est déjà arrivé que des voisins déplacent des clôtures pour agrandir leur propriété. Pour une nouvelle construction, un bornage réalisé avant l’implantation du bâtiment évite de découvrir un empiètement une fois les fondations coulées.

Bornage, clôture et mitoyenneté

Le bornage et la clôture sont deux questions liées mais distinctes. Le bornage dit où passe la limite. La clôture, elle, est l’ouvrage qui la matérialise ou qui s’en approche. L’article 3.61 renvoie d’ailleurs, pour la clôture mitoyenne, aux règles du titre du livre 3 consacré aux relations de voisinage.

En pratique, l’ordre logique est le suivant. On vérifie d’abord la limite, par les titres ou par un bornage. On décide ensuite, en connaissance de cause, de poser une clôture privative en retrait de la limite ou une clôture mitoyenne sur la limite elle-même. Poser une nouvelle clôture sans savoir où passe la limite, c’est prendre le risque d’un empiètement et d’un litige avec le voisin. Le plan établi à cette occasion peut aussi servir à un règlement de mitoyenneté, qui relève lui aussi du géomètre-expert.

Le géomètre-expert, seul habilité

La loi du 9 février 2023 protège la profession et le titre de géomètre-expert et crée un Ordre des géomètres-experts. Son article 3 range dans l’activité professionnelle du géomètre-expert :

• le bornage de terrains ;
• l’établissement et la signature de plans servant à une reconnaissance de limites, à une mutation, à un règlement de mitoyenneté et à tout autre acte ou procès-verbal identifiant une propriété foncière, destinés à la transcription ou à l’inscription hypothécaire.

Pour un bornage, adressez-vous donc à un géomètre-expert inscrit au tableau de l’Ordre, que vous habitiez le Brabant wallon, la province de Liège ou Bruxelles : les règles sont fédérales. Certains géomètres-experts proposent aussi des états des lieux ; nous comparons les deux profils dans notre article sur l’état des lieux par un géomètre-expert.

Qui paie les frais de bornage

Le Code civil est clair : les propriétaires supportent tous les frais de bornage à parts égales. Cette règle vaut sans préjudice des règles de responsabilité extracontractuelle : si l’un des voisins a provoqué le litige par une faute, par exemple en déplaçant une clôture, il peut devoir en supporter les conséquences.

Le Code ne fixe pas le montant des honoraires. Le prix dépend de la mission : surface et configuration des parcelles, recherche des titres, pose de bornes, rédaction du plan. Comparez plusieurs propositions écrites. Aux frais du géomètre-expert s’ajoutent, pour un bornage amiable, ceux de l’acte authentique ; pour un bornage judiciaire, ceux de la procédure.

Bornage, location et état des lieux

Le bornage concerne les propriétaires, mais il touche aussi la location d’une maison avec jardin. Le bail décrit les lieux loués ; l’état des lieux d’entrée, que le décret wallon du 15 mars 2018 veut détaillé et contradictoire, décrit leur état. Pour les abords, nous y notons ce qui se voit : clôtures, haies, murs, portillons, bornes visibles, avec des photos datées.

Ce constat ne fixe pas la limite juridique de la parcelle : il ne remplace ni un acte de bornage ni un plan de géomètre-expert. Il a pourtant son utilité. Si une clôture est déplacée ou une haie arrachée pendant le bail, la comparaison entre l’entrée et la sortie montre ce qui a changé et quand. Le propriétaire dispose alors d’éléments concrets pour discuter avec son voisin ou pour charger un géomètre-expert d’un bornage.

Les étapes, en résumé

1. Vérifier : titre de propriété, acte de bornage éventuel, plan de mesurage d’une vente antérieure.
2. Discuter avec le voisin et choisir ensemble un géomètre-expert.
3. Formaliser : plan, pose des bornes, acte authentique transcrit.
4. À défaut d’accord : invitation par recommandé, puis, après trois mois sans accord, requête contradictoire au juge.
5. Partager les frais à parts égales, sauf faute de l’un des voisins.

En résumé : la limite d’un terrain se prouve d’abord par la prescription acquisitive, puis par un acte de bornage, puis par les titres, et seulement ensuite par les indices de fait comme le cadastre. Un bornage amiable, constaté par acte authentique et matérialisé par des bornes, reste la solution la plus sûre et la moins coûteuse.