Certificat PEB : tout comprendre

Le certificat PEB, pour « performance énergétique des bâtiments », accompagne aujourd’hui presque chaque vente et chaque location d’un logement en Wallonie comme à Bruxelles. Ce guide fait partie de nos guides logement, PEB et copropriété : il donne la vue d’ensemble, puis renvoie vers les articles régionaux du dossier pour le détail. Si c’est la qualité du bâti qui vous préoccupe plutôt que sa consommation, notre dossier sur l’humidité dans un logement complète utilement celui-ci.

Une précision d’emblée : notre bureau réalise des états des lieux et des expertises, mais il n’établit pas de certificats PEB. Seul un certificateur agréé par la Région peut le faire.

Le certificat PEB en quelques mots

Le site énergie du Service public de Wallonie le décrit comme la « carte d’identité énergétique » d’un bâtiment. Le certificat permet de comparer des logements entre eux à l’aide de plusieurs indicateurs et formule des recommandations d’amélioration. Bruxelles Environnement le présente de la même façon : un document officiel qui établit la performance énergétique d’un logement, permet de comparer objectivement les habitations et propose des travaux.

Concrètement, un certificat PEB contient :

• une classe énergétique, sous la forme d’une lettre sur une échelle colorée ;
• la consommation théorique d’énergie primaire du logement, exprimée en kWh par an et par mètre carré ;
• des indicateurs complémentaires, comme la part d’énergie renouvelable ou les émissions de CO2 en Wallonie ;
• des recommandations ou un scénario de rénovation pour améliorer la performance.

Il s’agit d’une consommation théorique, calculée selon une méthode régionale à partir des caractéristiques du bâtiment : isolation, châssis, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation. Elle ne dépend pas des habitudes des occupants. Deux ménages dans deux maisons de même classe peuvent donc avoir des factures très différentes. C’est ce qui rend le certificat utile pour comparer des biens, et moins pour prédire une facture.

Quand le PEB d’une maison ou d’un appartement est obligatoire

Le principe est le même dans les deux Régions : le certificat doit exister avant la mise en vente ou en location. Ce n’est pas un document à produire chez le notaire à la dernière minute, mais une pièce à obtenir dès que le bien est proposé sur le marché.

En Wallonie, le certificat est obligatoire pour la vente et la location des bâtiments résidentiels, maisons unifamiliales et appartements. Le portail régional précise qu’il n’est pas exigé lorsque le bâtiment est acquis en vue de sa démolition, à certaines conditions.

À Bruxelles, il est exigé pour la vente ou la location d’une habitation individuelle d’au moins 18 m². Les logements de moins de 18 m² et les biens qui ne répondent pas à la définition d’habitation individuelle en sont dispensés. Un certificat est aussi prévu pour les constructions neuves et les rénovations importantes : c’est le cas, par exemple, lorsqu’une maison unifamiliale est transformée pour créer un nouveau logement.

Pour le détail de chaque cas, voyez nos articles sur le certificat PEB en Wallonie et sur le certificat PEB à Bruxelles.

La réglementation PEB, Région par Région

La performance énergétique des bâtiments est une compétence régionale. Les grands principes se ressemblent, mais les échelles, les méthodes de calcul, les exceptions et les sanctions diffèrent. Le tableau ci-dessous reprend ce que publient les deux administrations régionales.

En Wallonie

Le certificat PEB wallon exprime la performance au moyen de plusieurs indicateurs : la classe énergétique de A++ à G, la consommation totale d’énergie primaire en kWh par an et la consommation spécifique en kWh par mètre carré et par an. Il porte un code unique d’identification. Les méthodes de certification diffèrent selon le type de bâtiment et selon que le permis de bâtir a été introduit avant ou après le 1er mai 2010. Aujourd’hui, seuls les bâtiments résidentiels sont certifiés.

Le site énergie de la Wallonie rappelle trois obligations : disposer d’un certificat valable, mentionner ses indicateurs dans toute publicité, et le transmettre, en original à l’acquéreur ou en copie au locataire, avant la signature. Chacune est assortie d’une amende forfaitaire.

Le certificat intervient aussi ailleurs dans le droit wallon du logement. Le bail d’habitation doit mentionner la date du dernier certificat PEB lorsqu’il est requis, avec l’indice de performance du logement. Et un petit logement, un kot ou un logement collectif ne peut obtenir de permis de location que s’il dispose d’un certificat de performance énergétique valide.

À Bruxelles

À Bruxelles, le certificat attribue un score de A, logement performant, à G, logement énergivore, et indique la consommation théorique en énergie primaire, en kWh par mètre carré et par an. Il propose un scénario de rénovation avec les économies estimées, reprend les données encodées et les valeurs par défaut utilisées, et renvoie vers les aides et accompagnements disponibles.

Le certificat est valable dix ans. Bruxelles Environnement recommande de le refaire après des travaux qui influencent la performance, comme un nouveau chauffage, de nouveaux châssis ou une isolation, lorsque de nouvelles pièces justificatives sont retrouvées, ou lorsque le certificat date d’avant 2017.

La Région a aussi fixé des objectifs de rénovation : selon Bruxelles Environnement, les logements devront consommer au plus 275 kWh par mètre carré et par an d’ici 2033, puis 150 kWh d’ici 2045. Les logements qui ne les atteignent pas devront être rénovés. Le certificat devient ainsi le point de départ d’un calendrier de travaux, et plus seulement une formalité de vente ou de location.

Qui établit le certificat et comment se passe la visite

Le certificat PEB est toujours établi par un professionnel agréé par la Région où se trouve le bien. En Wallonie, le propriétaire désigne un certificateur PEB agréé qui collecte, lors d’une visite, les données nécessaires. Pour un bâtiment neuf, c’est le responsable PEB, désigné pendant la construction, qui veille au respect des exigences énergétiques. À Bruxelles, les certificateurs sont agréés par Bruxelles Environnement après une formation obligatoire et un examen.

À Bruxelles, la démarche suit cinq étapes : choix du certificateur dans la liste officielle, visite sur place avec accès à toutes les pièces et au local de chaufferie, collecte des données par constats visuels et pièces justificatives, envoi d’une version provisoire pour validation, puis transmission de la version officielle. Le certificat bruxellois indique d’ailleurs les valeurs par défaut utilisées lorsque le certificateur n’a pu ni constater ni documenter un élément.

Préparez donc la visite : factures d’isolation ou de châssis, fiche technique de la chaudière, plans, permis. Le prix varie selon la taille et la complexité du bien : nous le détaillons dans nos articles sur le prix d’un certificat PEB à Bruxelles et sur le prix d’un certificat PEB en Wallonie.

Le PEB immobilier et la location

Pour un bailleur, le certificat PEB intervient à trois moments. Avant la mise en location, il doit exister et ses indicateurs doivent figurer dans l’annonce. Au moment de conclure le bail, le locataire doit en recevoir une copie. Et pendant toute la durée du certificat, celui-ci sert de référence pour les obligations régionales qui s’y rattachent. Nous détaillons ces obligations dans l’article PEB et location : obligations du bailleur.

Pour un locataire, le certificat renseigne sur la consommation théorique du logement, pas sur son état. Il ne dit rien d’une tache d’humidité, d’un châssis qui ferme mal ou d’un carrelage fissuré. C’est le rôle de l’état des lieux d’entrée, qui décrit le logement pièce par pièce au début du bail. Les deux documents se complètent : l’un parle d’énergie, l’autre de l’état réel des lieux.

Vendre ou acheter avec un certificat PEB

Lors d’une vente, le certificat est à obtenir avant la mise en vente, ses indicateurs figurent dans l’annonce, et il est remis à l’acquéreur avant la signature. Pour un acquéreur, la classe énergétique est un élément de négociation : un logement mal classé annonce des travaux, surtout à Bruxelles où des seuils de consommation sont désormais fixés dans le temps. Vérifiez aussi la date du certificat : un document ancien, établi avant des travaux, peut ne plus correspondre au bien.

En résumé : le certificat PEB se commande avant l’annonce, auprès d’un certificateur agréé par la Région du bien, il reste valable dix ans au plus, et il ne décrit que la performance énergétique. Pour l’état du logement lui-même, c’est un autre document qui fait foi.