Visite virtuelle d’un logement

La visite virtuelle immobilière est devenue un réflexe dans les annonces : une vidéo du parcours, une vue à 360° qu’on fait tourner du bout du doigt, ou une visite en direct par appel vidéo avec le bailleur ou l’agent. Pour un candidat locataire qui déménage d’une autre ville, ou pour un bailleur qui veut limiter les rendez-vous inutiles, l’outil est précieux. Il a toutefois des angles morts. Ce guide de nos guides location et bail explique à quoi sert une visite virtuelle d’un logement, ce qu’elle ne montre pas et quelles règles continuent de s’appliquer, à Bruxelles comme en Wallonie.

Trois formats de visite virtuelle

Sous le même nom, on trouve des formats très différents. Les connaître aide à savoir ce qu’on regarde vraiment.

La vidéo enregistrée

C’est le format le plus simple : quelqu’un parcourt le logement avec un téléphone ou une caméra et publie la vidéo avec l’annonce. Elle donne une bonne idée de l’enchaînement des pièces et de l’ambiance générale. Sa limite est évidente : vous ne voyez que ce que la personne qui filme a choisi de montrer, sous l’angle et à l’heure qu’elle a choisis.

Le parcours à 360°

Le parcours à 360° est réalisé avec une caméra dédiée, placée successivement à plusieurs points du logement. Le visiteur fait tourner la vue et passe d’une pièce à l’autre à son rythme. Certaines solutions y ajoutent un plan ou des mesures. Le rendu est plus complet qu’une vidéo, mais les objectifs grand-angle peuvent donner une impression d’espace trompeuse, et les zones situées entre deux points de prise de vue restent peu visibles.

La visite en direct

Le bailleur, l’agent ou l’occupant parcourt le logement pendant un appel vidéo et répond à vos questions en temps réel. C’est le format le plus interactif : vous pouvez demander à voir un plafond, un compteur ou le dessous d’une fenêtre. La qualité dépend de la connexion et de la bonne volonté de la personne qui tient le téléphone.

Les avantages de la visite virtuelle

Pour le candidat locataire, la visite virtuelle est d’abord un outil de tri. Elle permet d’écarter en quelques minutes un logement dont la disposition ou l’orientation ne convient pas, sans traverser la ville. Elle est utile quand vous préparez un déménagement depuis une autre région ou l’étranger, ou lorsque les créneaux de visite sont rares.

Pour le bailleur, elle réduit le nombre de visites sans suite et, lorsque le logement est encore occupé, limite le dérangement du locataire sortant. Elle permet aussi de présenter le bien de façon homogène à tous les candidats. Si vous préparez une première mise en location, les associations de propriétaires immobiliers diffusent des conseils utiles sur la présentation d’un bien et la rédaction de l’annonce.

Les limites à connaître

Une visite virtuelle, aussi soignée soit-elle, ne transmet pas tout.

• Les sens absents : ni l’odeur de moisi, ni le bruit de la rue ou des voisins, ni la température ressentie ne passent à travers un écran.
• Le cadrage : le grand-angle agrandit les pièces, l’éclairage et le rangement les flattent ; les défauts sont rarement au centre de l’image.
• La date : une visite enregistrée peut avoir été réalisée des semaines ou des mois plus tôt ; l’état du logement a pu changer depuis.
• Les installations : on ne teste pas un robinet, une fenêtre, une chaudière ou une prise à distance.
• L’environnement : la cage d’escalier, la cave, le quartier et le stationnement sont souvent hors du parcours.

Les règles qui s’appliquent aussi à distance

La visite virtuelle ne change rien aux obligations qui encadrent la mise en location.

L’annonce doit reprendre les indicateurs du certificat PEB. En Wallonie, le Service public de Wallonie détaille les mentions PEB des publicités : pour une annonce illustrée, le logo graphique de la classe énergétique, le code unique du certificat et les consommations. Le certificat lui-même doit être communiqué au candidat locataire avant la signature. À Bruxelles, l’annonce mentionne la classe énergétique et la performance du logement en kWh/m²/an, et le certificat est remis au plus tard à la signature du bail.

En Wallonie, l’article 5 du décret du 15 mars 2018 exige en outre que l’annonce indique le loyer hors charges et la nature des charges, avec leur caractère forfaitaire ou provisionnel ; son article 6 limite les données que le bailleur peut exiger du candidat. La version consolidée du décret sur Wallex en donne le texte complet.

À Bruxelles, le formulaire de candidature standardisé prévoit qu’avant la visite, le bailleur ne demande que vos nom, prénom et un moyen de contact. Une visite virtuelle n’autorise pas à réclamer davantage : les ressources financières et les justificatifs viennent après la visite, à l’appui de la candidature.

Bien exploiter une visite à distance

Que vous soyez bailleur ou candidat, quelques réflexes rendent la visite virtuelle plus fiable.

Côté candidat locataire

• Demandez la date de réalisation de la visite enregistrée.
• Préférez une visite en direct pour le logement que vous envisagez sérieusement, et préparez la liste de ce que vous voulez voir.
• Faites montrer les pièces humides, les plafonds, le dessous des fenêtres, la chaudière, le tableau électrique et les compteurs.
• Demandez le certificat PEB, un projet de bail et le détail des charges.
• Si vous ne pouvez pas vous déplacer, envoyez un proche faire une visite sur place avec votre liste.

Notre guide de la visite sur place, du bon de visite immobilier aux frais d’agence, reprend la liste complète des points à contrôler et des documents à demander.

Côté bailleur

• Filmez ou photographiez un logement vide, propre et bien éclairé, sans masquer les défauts.
• Datez la visite et mettez-la à jour si le logement change.
• Complétez la visite par un plan et les informations obligatoires de l’annonce.
• Proposez une visite sur place au candidat retenu avant la signature : elle évite bien des contestations.

Respecter l’occupant pendant le tournage

Lorsque le logement est encore occupé, la visite virtuelle se prépare avec le locataire en place. Convenez avec lui du moment du tournage ou de la visite en direct, laissez-lui le temps de ranger et évitez de filmer ses effets personnels, ses papiers, ses photos de famille ou les personnes présentes. Un parcours à 360° publié en ligne reste consultable longtemps : mieux vaut qu’il ne montre rien de la vie privée de l’occupant.

Ce respect a aussi un intérêt pratique. Un logement encombré se présente mal à l’écran, et un occupant qui a été associé à la démarche acceptera plus volontiers de répondre aux questions d’un candidat ou d’ouvrir sa porte pour une visite sur place. Pour le candidat, c’est l’occasion de demander à l’occupant ce qu’une image ne dit pas : le bruit, le chauffage en hiver, la réactivité du bailleur en cas de panne.

Enfin, pensez à la suite : si vous proposez une visite virtuelle, gardez un exemplaire daté des images publiées. Elles ne remplacent pas un état des lieux, mais elles permettent de retrouver ce qui a été montré aux candidats au moment de l’annonce.

Visite virtuelle et état des lieux d’entrée

La confusion est fréquente : une visite virtuelle très complète n’est pas un état des lieux. L’état des lieux d’entrée est un document détaillé, dressé contradictoirement au moment où le locataire entre dans les lieux, signé par les parties et joint au bail. Il décrit pièce par pièce l’état des murs, des sols, des menuiseries et des équipements, défauts compris. C’est lui qui sert de référence à la fin du bail pour distinguer l’usure normale des dégâts locatifs.

Une vidéo de présentation, tournée pour mettre le logement en valeur et parfois bien avant l’entrée, ne peut pas jouer ce rôle. En cas de litige, elle ne dit rien de l’état exact d’une porte ou d’un plan de travail le jour de la remise des clés.

En résumé : la visite virtuelle est un excellent outil de présélection pour les deux parties, à condition d’en connaître les angles morts. Elle ne dispense ni des mentions obligatoires de l’annonce, ni du certificat PEB, ni d’un état des lieux d’entrée complet.