Code bruxellois du logement : l’essentiel

À Bruxelles, presque toutes les règles qui encadrent un logement loué tiennent dans un seul texte : le Code bruxellois du logement. Qualité minimale du bien, contrôle par la Région, sanctions, bail écrit, durée, garantie locative : bailleurs et preneurs y trouvent la réponse à la plupart de leurs questions. Cet article fait partie de nos guides logement, PEB et copropriété ; les problèmes concrets de qualité, en particulier l’humidité dans un logement, sont traités dans notre dossier dédié.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. En revanche, les constats sur l’état d’un logement sont notre métier, et le Code y attache beaucoup d’importance.

Un seul texte pour le logement bruxellois

Le Code bruxellois du logement est une ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 juillet 2003, profondément refondue par une ordonnance du 11 juillet 2013. Il met en œuvre l’article 23 de la Constitution et pose, dès son article 3, que « chacun a droit à un logement décent », conforme aux règles de qualité et financièrement abordable.

Depuis la sixième réforme de l’État, la Région est aussi compétente pour le bail d’habitation. Elle a choisi d’en intégrer les règles dans le Code lui-même, au Titre XI, plutôt que dans un texte séparé.

Les onze titres du Code

Pour un bailleur ou un preneur, deux parties comptent surtout : les normes de qualité (article 4 et suivants) et le bail (Titre XI). Le texte consolidé est publié gratuitement sur Justel : la version officielle du Code bruxellois du logement intègre toutes les modifications successives, et c’est cette version qu’il faut consulter plutôt qu’un PDF ancien trouvé en ligne.

Les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement

L’article 4 impose à tout logement trois séries d’exigences dites « élémentaires », que le Gouvernement bruxellois précise par arrêté. La Région renvoie aujourd’hui à un arrêté du 30 novembre 2023.

• Sécurité élémentaire : stabilité du bâtiment, installations électriques, installations de gaz, chauffage.
• Salubrité élémentaire : absence d’humidité anormale et de parasites, ventilation, éclairage naturel, état des châssis.
• Équipement élémentaire : eau froide et eau chaude, installations sanitaires, installation électrique, chauffage et préinstallation permettant de cuisiner.

La Région donne des exemples concrets de manquements : traces d’humidité sur les murs ou les plafonds, manque de lumière naturelle, chauffage défaillant ou chaudière non conforme, installation électrique qui ne fonctionne pas correctement. Ce sont précisément les points qu’un état des lieux sérieux doit décrire à l’entrée.

La règle est simple : nul ne peut proposer à la location, mettre en location ou donner en occupation un logement qui ne respecte pas ces exigences (articles 5 et suivants). Le Titre XI la reprend du côté du bail, puisque le bailleur doit délivrer un bien conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement (article 219).

Les détecteurs de fumée

Un arrêté du Gouvernement bruxellois du 28 septembre 2023 fixe les exigences de détection d’incendie. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements de la Région, loués ou occupés par leur propriétaire, doivent en être équipés : détecteurs optiques, pile intégrée de dix ans, conformes à la norme EN 14604. Le bailleur les achète, les installe et les remplace ; le preneur les dépoussière, les teste et signale toute panne. La Région détaille l’emplacement dans sa page sur les détecteurs de fumée obligatoires à Bruxelles.

Le contrôle et les sanctions

Le contrôle des normes est confié au service d’inspection régionale du logement. Il agit notamment sur plainte, visite le logement et peut, selon la gravité, mettre le bailleur en demeure de réaliser des travaux ou interdire la location.

Continuer à louer un logement frappé d’interdiction expose à des sanctions supplémentaires. Le détail et les formulaires se trouvent sur la page régionale consacrée aux normes de sécurité, salubrité et équipement. Ces sanctions administratives s’ajoutent aux recours civils du preneur (exécution de travaux, diminution de loyer, résolution du bail), qui relèvent du juge de paix.

Le bail d’habitation dans le Titre XI

Le Titre XI contient les règles communes à tous les baux d’habitation situés à Bruxelles, puis des règles propres à certains baux, dont le bail de résidence principale. Les articles les plus utiles au quotidien sont les suivants.

Avant la signature

L’article 217 impose une information précontractuelle : toute annonce ou communication publique d’un bien à louer doit mentionner le loyer demandé et les charges communes. L’article 218 exige un bail écrit.

L’état des lieux d’entrée

L’article 220 impose un état des lieux contradictoire et détaillé, établi soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. C’est le document de référence pour comparer, à la sortie, l’état du logement : sans lui, prouver qu’un dégât est apparu pendant la location devient très difficile, pour le bailleur comme pour le preneur.

Durée, loyer et garantie

Pour le bail de résidence principale, l’article 237 pose la règle de base : le bail est réputé conclu pour neuf ans. Les articles suivants organisent le bail de courte durée, le bail de longue durée et les résiliations anticipées. Le Code encadre aussi l’indexation du loyer et la garantie locative (article 248), dont le montant maximal dépend de la forme choisie.

Bruxelles et Wallonie, deux régimes à ne pas confondre

La Wallonie a son propre texte, le code wallon de l’habitation durable, qui fixe les critères de salubrité et impose un permis de location pour certains logements. Le bail d’habitation wallon, lui, figure dans un décret distinct, alors que Bruxelles l’a intégré dans son Code.

Pour comparer point par point les deux régions, lisez notre synthèse code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Avant de louer à Bruxelles, la liste de contrôle

Avant de publier une annonce, un bailleur bruxellois peut passer en revue les points que le Code rend obligatoires ou décisifs en cas de contrôle :

1. Sécurité : l’installation électrique, l’installation de gaz et le chauffage fonctionnent et ne présentent pas de danger apparent.
2. Salubrité : pas de traces d’humidité anormale, des pièces suffisamment éclairées et ventilées, des châssis en état.
3. Équipement : eau froide et eau chaude, sanitaires, chauffage et possibilité d’installer de quoi cuisiner.
4. Détecteurs de fumée : présents sur le chemin d’évacuation, de type optique, avec pile de dix ans.
5. Annonce : loyer et charges communes indiqués.
6. Bail écrit et état des lieux d’entrée contradictoire, prévu au plus tard dans le premier mois d’occupation.

Côté preneur, la même liste sert de grille de lecture lors de la visite. Un défaut constaté avant la signature se négocie plus facilement qu’un défaut découvert après l’emménagement, et un défaut noté dans l’état des lieux d’entrée ne pourra pas lui être reproché à la sortie.

Ce que le Code change concrètement pour vous

Pour le bailleur, le Code impose de vérifier la conformité du bien avant toute annonce, d’afficher le loyer et les charges, de signer un bail écrit, d’organiser l’état des lieux d’entrée dans le délai légal et d’installer les détecteurs de fumée. Pour le preneur, il ouvre une plainte auprès de l’inspection régionale si le logement ne respecte pas les normes, sans préjudice d’une action devant le juge de paix.

Dans les deux cas, la preuve de l’état du logement repose sur des constats datés : un état des lieux d’entrée précis, qui décrit les installations, les traces d’humidité, les châssis et les équipements, est la meilleure protection contre un litige en fin de bail.