Logement social : conditions et inscription

Le logement social permet à des ménages aux revenus limités de louer un logement à un loyer calculé sur leurs revenus. Mais l’expression recouvre, en Belgique, des systèmes différents selon la Région : les sociétés, les plafonds et les règles de priorité ne sont pas les mêmes à Bruxelles et en Wallonie. Ce guide, qui fait partie de nos guides logement, PEB et copropriété, compare les deux systèmes et explique les étapes communes. Il complète notre dossier consacré à l’humidité dans un logement et aux autres questions d’état et de conformité des logements.

Nous ne sommes ni une société de logement ni un service social : nous dressons des états des lieux. Les chiffres cités sont ceux publiés par la Société wallonne du Logement, le Service public de Wallonie et la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale à la date de mise à jour de ce guide.

Une compétence régionale

Le logement social est organisé par chaque Région. Dans les deux Régions francophones couvertes par ce guide, on retrouve la même architecture à deux étages : un organisme régional qui encadre, et des sociétés locales qui inscrivent les candidats, attribuent les logements et concluent les baux.

La Flandre a son propre système, qui n’est pas traité ici. Une inscription dans une Région ne vaut pas dans une autre : un ménage qui hésite entre Bruxelles et la Wallonie doit s’informer auprès de chaque système.

Le logement social n’est pas la seule forme de logement à loyer modéré. Les agences immobilières sociales louent des logements appartenant à des propriétaires privés, et les Fonds du logement proposent d’autres solutions, comme à Bruxelles, où notre guide fonds du logement Bruxelles, location présente cette piste.

Les conditions d’accès

Deux conditions se retrouvent dans les deux Régions : un plafond de revenus et l’absence de propriété d’un logement. Leur contenu diffère.

Le plafond de revenus

À Bruxelles, le plafond est aussi majoré de 5 515,25 € par adulte handicapé, et certaines SISP accordent une majoration supplémentaire. Les deux Régions ne retiennent pas la même notion de revenus ni la même année de référence : comparez toujours avec la page officielle de votre Région.

Ne pas être propriétaire

En Wallonie, aucun membre du ménage ne peut être propriétaire ou usufruitier d’un logement, sauf logement inhabitable ou non améliorable, logement inadapté au handicap d’un membre du ménage, ou abri précaire. À Bruxelles, la SLRB exclut la pleine propriété, l’usufruit et l’emphytéose, sauf exceptions appréciées par la SISP.

Les conditions propres à Bruxelles

La SLRB ajoute trois conditions : au moins un membre du ménage, les enfants à charge exclus, doit être inscrit au registre de la population ou des étrangers ; un ancien locataire social doit avoir respecté ses obligations de loyer, de charges et d’entretien ; et il est interdit de s’inscrire dans plusieurs SISP.

S’inscrire, étape par étape

Choisir une seule société de référence

Dans les deux Régions, la règle est la même : une seule inscription. En Wallonie, la page de démarche du Service public de Wallonie précise qu’on ne pose sa candidature qu’auprès d’une seule SLSP, qui devient la société de référence ; la candidature permet de choisir jusqu’à cinq communes ou localités. À Bruxelles, on choisit une SISP de référence et on peut ajouter d’autres SISP et communes dans la même demande.

Constituer le dossier

En Wallonie, la SWL cite notamment les documents fiscaux, la composition de ménage et les attestations d’allocations familiales ; à Bruxelles, les documents à joindre dépendent en partie des titres de priorité invoqués et sont énumérés dans le formulaire d’inscription. En Wallonie, la société peut aider le candidat à compléter son dossier.

Attendre la décision

En Wallonie, la SLSP signale dans les 8 jours tout document manquant et communique sa décision dans les 30 jours. À Bruxelles, la SISP dispose de 50 jours pour valider la demande et envoie la confirmation avec un numéro de candidature régional dans les 90 jours au plus.

Points de priorité et attente

Les candidatures ne sont pas servies dans l’ordre d’arrivée. Les deux Régions classent les ménages selon des points de priorité, qui tiennent compte de leur situation et de l’ancienneté de leur inscription.

• En Wallonie, selon la SWL, le total additionne la priorité la plus élevée de la catégorie 1, la priorité la plus élevée de la catégorie 2, et un point par année d’ancienneté, six au maximum.
• À Bruxelles, selon la SLRB, les titres de priorité vont de 1 à 5 points, par exemple 5 points pour un ménage expulsé à la suite d’un arrêté d’inhabitabilité et 1 point pour un membre du ménage de plus de 60 ans, auxquels s’ajoutent des points d’ancienneté.

Aucune des deux Régions ne garantit un délai. L’attente dépend des points, des communes choisies et des logements qui se libèrent ; elle se compte souvent en années. Un logement actuel reconnu insalubre peut ouvrir des points de priorité : en Wallonie, notre guide sur le logement insalubre Wallonie explique comment le faire constater.

Le bail d’un logement social

Une fois le logement attribué, un bail est signé avec la société. Ce n’est pas un bail négocié : son contenu est fixé par la réglementation régionale, et la SLRB précise qu’à Bruxelles les contrats de bail sont identiques pour toutes les SISP. Questions de durée, d’ajout d’une personne au bail, de cotitularité entre époux ou cohabitants, de transfert en cas de départ : c’est la société qui gère le logement qui renseigne sur les règles applicables et sur les démarches à accomplir.

Le loyer, lui, n’est pas négocié non plus. Il dépend de la valeur du logement et des revenus du ménage, et il est revu chaque année. La méthode de calcul, différente en Wallonie et à Bruxelles, est détaillée dans notre guide sur le loyer d’un logement social ou AIS.

L’entrée dans le logement et l’état des lieux

Le logement social reste un logement loué. À l’entrée, son état doit être décrit avec précision, pour pouvoir être comparé à la sortie. Visitez chaque pièce, testez les équipements, repérez les traces d’humidité, les fissures, les sols et les menuiseries abîmés, et vérifiez que tout figure dans le document que vous signez. Ce qui n’est pas noté à l’entrée risque d’être discuté au départ. Les particularités de ce document dans le secteur public sont détaillées dans notre guide sur l’état des lieux en logement social.

Les erreurs fréquentes des candidats

Les pages officielles consultées permettent d’identifier quelques pièges à éviter :

• s’inscrire dans plusieurs sociétés : c’est interdit dans les deux Régions, et une seule demande par personne est admise à Bruxelles ;
• laisser un courrier sans réponse : à Bruxelles, une demande d’informations restée sans réponse dans les 15 jours est annulée, et une candidature non renouvelée dans les trois mois est radiée ;
• choisir ses communes trop largement : en Wallonie, un premier refus est admis sans justification, mais un second entraîne six mois de radiation des listes ;
• oublier de déclarer un changement : revenus, composition du ménage ou adresse modifient le dossier et, une fois logé, le loyer ;
• négliger l’état des lieux d’entrée : un défaut non noté au départ risque d’être discuté au moment de rendre les clés.

Pour aller plus loin, Région par Région

Les règles détaillées, les exemples officiels de calcul des points et les liens utiles figurent dans nos deux guides régionaux : le logement social à Bruxelles, avec les cinq conditions de la SLRB et le renouvellement des candidatures, et le logement social en Wallonie, avec les plafonds de la SWL, le choix des communes et le droit de refus.

En résumé : vérifiez les conditions de votre Région, inscrivez-vous auprès d’une seule société en élargissant votre choix géographique, faites valoir vos priorités, tenez votre dossier à jour et, le jour de l’attribution, soignez l’état des lieux d’entrée.