État des lieux en logement social

Vous entrez dans un logement social, ou vous le quittez, et vous vous demandez comment se passe l’état des lieux ? En Belgique, il se fait avec la société de logement qui vous loue le bien, selon des règles fixées pour le logement public. Cet article de nos guides sur l’état des lieux les présente pour la Wallonie et pour Bruxelles. Pour les principes communs à toute location, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

HLM, SLSP, SISP, qui est votre bailleur

Le terme HLM, habitation à loyer modéré, vient de France. En Belgique, on parle de logement social, et le bailleur est une société publique :

• en Wallonie, une société de logement de service public (SLSP), sous la tutelle de la Société wallonne du Logement ;
• à Bruxelles, une société immobilière de service public (SISP), sous la tutelle de la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB).

Le contrat de bail n’est pas négocié librement comme un bail privé : il suit des modèles fixés par les autorités régionales. Notre article sur le bail d’un logement social ou via une AIS présente ces contrats, y compris lorsque le logement est confié à une agence immobilière sociale par un propriétaire privé.

En Wallonie, ce que prévoient les contrats-types

La location des logements des SLSP est organisée par l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007, qui contient en annexe une charte des sociétés et des locataires et les contrats-types de bail.

L’état des lieux d’entrée

La charte annexée à l’arrêté pose le principe : la société et le locataire « s’engagent ensemble à réaliser un état des lieux d’entrée le plus complet possible ».

L’article 2 du contrat-type de bail précise la forme. Un état des lieux est établi avant la mise du logement à la disposition du locataire :

• soit à l’amiable, par la société et le locataire ;
• soit par un expert désigné de commun accord, la société et le locataire supportant chacun la moitié des frais.

Cet état des lieux reste annexé au bail. L’article 6 ajoute que la mise à disposition du logement est soumise à trois conditions : la signature de l’état des lieux, la constitution de la garantie locative et le paiement du premier mois de loyer.

Pendant le bail

Selon l’article 11 du contrat-type, les réparations locatives et l’entretien courant sont à charge du locataire, de même que les travaux intérieurs de peinture et de tapissage qu’il souhaite. L’article 23 permet aux délégués de la société et de la Société wallonne du Logement de visiter le logement et ses dépendances, notamment pour vérifier la bonne exécution du bail, l’exécution des travaux autorisés et l’état des lieux loués ; le locataire doit être prévenu au minimum 48 heures avant la visite.

L’état des lieux de sortie

L’article 21 du contrat-type prévoit qu’un état des lieux est établi avant que le locataire ne restitue le logement, soit à l’amiable, par la société et le locataire ou son représentant muni d’une procuration, soit par un expert désigné de commun accord, à frais partagés par moitié.

Le texte règle aussi le cas du locataire absent. S’il a déjà remis les clés et qu’il ne se présente pas à la date prévue, la société lui notifie par lettre recommandée, à la dernière adresse communiquée, une seconde date. En cas de nouvelle absence, l’état des lieux de sortie peut valablement être dressé ; pour avoir la même valeur qu’un état des lieux contradictoire, il doit l’être par la société en présence d’un délégué de la Société wallonne du Logement.

La garantie locative

L’article 22 prévoit que, en cas de manquements du locataire (loyer, charges, entretien du bien), la société ne peut disposer du compte de garantie qu’en produisant soit un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du bail, soit une copie d’une décision judiciaire exécutoire. La garantie, principal et intérêts, est remise à la disposition du locataire s’il s’est acquitté de toutes les obligations du bail. C’est dire l’importance de l’état des lieux de sortie : c’est lui qui fonde, ou non, une retenue.

À Bruxelles, l’état des lieux avec la SISP

À Bruxelles, les logements sociaux sont loués par les SISP. Sur sa page consacrée au contrat de bail, la SLRB indique : « Avant votre entrée dans le logement, vous réalisez avec votre SISP un état des lieux. » Ce document est signé par la SISP et par le locataire, puis annexé au contrat.

La même page distingue plusieurs types de baux : à durée déterminée pour les locataires entrés depuis le 1er janvier 2013, à durée indéterminée pour les locataires plus anciens et certaines personnes (handicapées ou âgées de plus de 65 ans), et le bail à réhabilitation, par lequel le locataire s’engage à réaliser des travaux. Pour la garantie locative, la SLRB présente quatre modalités : versement sur un compte individualisé au nom du locataire, garantie bancaire, garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, et versement échelonné.

Les pages consultées ne détaillent ni la répartition des frais d’état des lieux ni le déroulement de la sortie : c’est votre bail et votre SISP qui vous le préciseront. Demandez-leur une copie de l’état des lieux d’entrée dès sa signature.

Ce qui ne change pas par rapport au bail privé

Pour un bail privé, la règle est connue : un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est vide ou au cours du premier mois d’occupation (article 27 du décret wallon ; article 220 du Code bruxellois du Logement). En logement social, les textes consultés vont dans le même sens : un état des lieux signé par les deux parties, annexé au bail, qui servira de référence à la sortie.

Les bons réflexes sont donc les mêmes :

• soyez présent à l’état des lieux, ou faites-vous représenter par une personne munie d’une procuration ;
• faites noter chaque défaut, même minime : taches, fissures, carrelage éclaté, appareil qui fonctionne mal ;
• prenez vos propres photos datées, pièce par pièce ;
• vérifiez les compteurs et les clés remises, y compris celles de la boîte aux lettres et de la cave ;
• gardez votre exemplaire avec le bail, jusqu’à la restitution de la garantie.

Si le logement vient d’être construit ou entièrement rénové, lisez aussi notre article sur l’état des lieux d’un logement neuf : la mention « première occupation » y engage beaucoup.

Préparer la sortie d’un logement social

La sortie se prépare comme dans le privé : nettoyez, réparez le menu entretien, relisez l’état des lieux d’entrée et présentez-vous au rendez-vous. Pour la méthode pièce par pièce, notre article sur l’état des lieux de sortie appartement non meublé donne une check-list utile.

Si vous déménagez dans un autre logement social, par exemple à la suite d’une mutation (à Bruxelles, la SLRB permet d’en demander une lorsque le logement occupé est inadapté à la composition du ménage), l’état des lieux de sortie de l’ancien logement et l’état des lieux d’entrée du nouveau sont deux documents distincts : ne confondez pas les rendez-vous. Le calcul du loyer, lui, suit ses propres règles, que nous expliquons dans notre article sur le loyer d’un logement social ou AIS.

En cas de désaccord sur l’état des lieux

Un désaccord peut surgir à l’entrée comme à la sortie : un défaut que la société refuse de noter, une retenue que vous contestez. Commencez par écrire vos remarques sur le document lui-même avant de signer, puis adressez un courrier à la société en joignant vos photos. Si le désaccord persiste, le juge de paix est compétent : l’article 591 du Code judiciaire lui confie les contestations relatives aux louages d’immeubles, quel que soit le montant. En Wallonie, rappelons que la garantie ne peut être utilisée par la société qu’avec un accord écrit ou une décision judiciaire. Le recours à un expert désigné de commun accord, prévu par le contrat-type wallon, permet souvent d’éviter d’en arriver là.

En résumé : en logement social, l’état des lieux se fait avec la société de logement, à l’entrée comme à la sortie. En Wallonie, les contrats-types prévoient un état des lieux amiable ou par un expert choisi ensemble à frais partagés, conditionnent la remise des clés à sa signature et encadrent l’absence du locataire à la sortie ; à Bruxelles, la SLRB rappelle qu’il est signé avec la SISP et annexé au bail.