État des lieux d’entrée d’un logement meublé

Louer ou prendre en location un logement meublé, c’est ajouter au bail tout ce qui le garnit : lit, canapé, table, électroménager, vaisselle, parfois linge et décoration. Le jour de l’entrée, chacun de ces objets doit être décrit, compté et photographié, sinon personne ne pourra rien prouver au départ. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment dresser l’état des lieux d’entrée d’un meublé, en Wallonie et à Bruxelles. Pour la méthode générale, lisez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Meublé ou non meublé, les mêmes règles

Un logement meublé loué pour y habiter reste soumis au bail d’habitation. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 s’applique au logement loué meublé comme au logement vide, et contient quelques règles propres au meublé (articles 38 et 39), par exemple sur la durée présumée du bail. L’état des lieux d’entrée, lui, obéit aux règles communes.

En Wallonie, l’article 27 du décret relatif au bail d’habitation impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; celui que désigne une seule partie reste à sa charge.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicables à tous les baux d’habitation les règles du Code civil : un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, avec le relevé des compteurs individuels et leurs codes EAN.

La différence entre un état des lieux entrée non meublé et un état des lieux d’entrée meublé tient donc au contenu, pas aux règles : le second décrit le bien et, en plus, tout le mobilier fourni. Pour les spécificités du meublé tout au long du bail, voyez notre article sur l’état des lieux appartement meublé.

L’inventaire du mobilier, ce que prévoient les modèles

À Bruxelles

Le modèle de bail de résidence principale publié par Bruxelles Logement est le texte officiel le plus explicite. Il prévoit trois choses pour un meublé :

• dans la description du bien, de mentionner si le bien est loué meublé ;
• dans la clause de loyer, d’indiquer la part du loyer relative aux meubles et celle relative à l’immeuble, en pourcentage du loyer total ;
• dans la clause d’état des lieux, qu’en cas de location meublée, et sauf convention contraire, il sera procédé à l’état descriptif des meubles lors des états des lieux d’entrée et de sortie ; si un expert est désigné par les parties, cet inventaire et les dégâts éventuels aux meubles, avec leur évaluation, font partie de sa mission.

En Wallonie

Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée décrit le bien et ses équipements, mais ne comporte pas de grille dédiée au mobilier. Deux de ses remarques préalables comptent pour un meublé : la troisième précise que « tout ce qui est mentionné est la propriété du bailleur » ; la quatrième, facultative, prévoit que des appareils mis gratuitement à disposition sont entretenus par le locataire, qui supporte leur réparation ou leur remplacement en cas de panne. Ne la gardez que si elle correspond à votre accord. Pour le mobilier, ajoutez un inventaire annexé, paraphé et signé comme le reste du document.

Comment décrire le mobilier

Procédez pièce par pièce, dans le même ordre que pour le bien lui-même, et utilisez une grille simple.

Les exemples de ce tableau sont fictifs : ils montrent le niveau de détail attendu. Pour chaque objet, notez les défauts visibles et leur emplacement, comme pour un mur ou un sol. Testez ce qui fonctionne à l’électricité et comptez tout ce qui se compte.

Les points qui font le plus souvent débat

• Literie : matelas, sommier, oreillers, couettes ; regardez les taches et les déchirures, protège-matelas retiré.
• Assises et tissus : canapés, fauteuils, rideaux, tapis ; notez les brûlures, les accrocs et les décolorations.
• Électroménager : réfrigérateur, four, micro-ondes, lave-linge, lave-vaisselle ; mettez-les en marche et notez s’ils n’ont pas pu être testés.
• Petit équipement de cuisine : vaisselle, verres, couverts, casseroles ; comptez-les, pièce ébréchée comprise.
• Modes d’emploi : le modèle wallon prévoit que le preneur reconnaisse avoir reçu une copie des modes d’emploi des appareils présents.

Le bien lui-même, sans l’oublier

L’inventaire ne remplace pas la description du logement. Murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, sanitaires, cuisine, chauffage, compteurs, clés et détecteurs incendie restent à décrire, comme dans un logement vide. Dans un meublé, c’est même plus délicat : un meuble peut cacher une trace sur un mur ou un sol. Déplacez ce qui peut l’être, ou notez que la partie cachée n’a pas été vue.

La brochure du Service public de Wallonie déconseille de faire l’état des lieux pendant le premier mois d’occupation, parce que les lieux seront déjà meublés et qu’un véritable constat devient difficile. Dans un meublé loué avec le mobilier du bailleur, l’enjeu est ailleurs : faites l’état des lieux avant l’arrivée des affaires du locataire, pour éviter toute confusion entre ses biens et ceux du bailleur.

Signer l’inventaire avec l’état des lieux

L’inventaire du mobilier doit avoir la même valeur que le reste du constat. Le plus simple est de l’intégrer à l’état des lieux ou de l’y annexer, avec une référence claire dans le document principal (« inventaire du mobilier en annexe, … pages »). Le modèle wallon donne des consignes qui valent aussi pour cette annexe : chaque page est paraphée par les deux parties, les signatures sont précédées de la mention « lu et approuvé », et le nombre de photos du reportage est indiqué. Il précise que les photos ne dispensent pas de remplir le formulaire de manière précise.

En Wallonie, l’état des lieux d’entrée est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement ; un inventaire qui en fait partie suit donc le même chemin. La brochure wallonne conseille quatre exemplaires : un pour le bailleur, deux pour le preneur et un pour le bureau de l’enregistrement.

Si le mobilier change en cours de bail

Un lave-linge remplacé, un canapé retiré à la demande du locataire, une table ajoutée : ces changements doivent être consignés. Si les modifications sont importantes, chaque partie peut, en Wallonie, exiger un avenant à l’état des lieux rédigé contradictoirement et à frais communs. Pour de simples remplacements, un écrit daté et signé par les deux parties, joint à l’inventaire, évite toute discussion au départ.

Pourquoi c’est décisif à la sortie

Au départ, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Pour un meublé, cette comparaison porte aussi sur chaque objet de l’inventaire. La brochure wallonne rappelle que les dégâts s’évaluent en tenant compte de la vétusté des équipements et de l’amortissement : un meuble déjà ancien ne s’évalue pas au prix du neuf. Notre article sur l’état des lieux de sortie d’un logement meublé détaille cette étape.

Si le locataire prévoit déjà son départ, le renon suit les règles de son bail ; notre modèle de lettre résiliation bail locatif meublé vous aidera à le rédiger.

Faire appel à un expert pour un meublé

Un meublé multiplie les lignes à décrire, et donc les risques d’oubli ou de contestation. Un expert désigné ensemble décrit le bien et son mobilier dans un seul document, photos à l’appui, et, selon le modèle de bail bruxellois, l’inventaire fait alors partie de sa mission. En Wallonie, ses frais sont partagés à parts égales. Chez nous, l’état des lieux d’entrée est proposé dès 80 € TVAC par partie. Pour savoir ce qui distingue ce constat d’un rapport technique plus approfondi, consultez notre page expertise et état des lieux.

En résumé : l’état des lieux d’entrée d’un logement meublé suit les règles d’un logement vide, auxquelles s’ajoute un inventaire précis de tout le mobilier. Nommez, comptez, décrivez et photographiez chaque objet, testez les appareils, faites signer l’inventaire avec l’état des lieux, puis conservez le tout jusqu’au départ.