État des lieux de sortie d’un logement meublé

Quitter un appartement ou un studio meublé, c’est rendre non seulement des murs, des sols et des équipements, mais aussi tout ce que le bailleur avait fourni : lit, matelas, canapé, table, chaises, électroménager, vaisselle, parfois rideaux et linge. Le jour de la sortie, chaque objet de l’inventaire d’entrée est recherché, compté et comparé. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment mener cette comparaison en Wallonie et à Bruxelles. Pour les étapes générales de la visite, lisez d’abord notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Meublé ou non meublé, les mêmes règles de sortie

Un logement meublé loué pour y habiter reste soumis au bail d’habitation. Le décret wallon du 15 mars 2018 contient quelques règles propres au mobilier : le bail des meubles fournis pour garnir une habitation est censé fait pour la durée ordinaire des baux selon l’usage des lieux (article 38), et le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer est fixé par an, par mois ou par jour (article 39). Pour l’état des lieux, en revanche, ce sont les règles communes.

En Wallonie, l’article 27, § 4, du décret du 15 mars 2018 permet à chaque partie de requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés. À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement dit la même chose et ajoute, depuis le 1er novembre 2024, que ce constat est dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Un état des lieux de sortie d’appartement non meublé suit donc exactement la même procédure ; il porte seulement sur le bien et ses équipements. Dans un meublé, l’inventaire du mobilier s’y ajoute.

Ce que prévoient les modèles officiels pour le mobilier

À Bruxelles

Le modèle de bail de résidence principale établi par le Gouvernement bruxellois, à valeur indicative, est le texte officiel le plus explicite. Il prévoit de mentionner dans la description du bien s’il est loué meublé, d’indiquer dans la clause de loyer la part relative aux meubles et celle relative à l’immeuble, en pourcentage du loyer total, et surtout, dans la clause d’état des lieux :

• qu’en cas de location meublée, et sauf convention contraire, il est procédé à l’état descriptif des meubles lors des états des lieux d’entrée et de sortie ;
• que, si un expert est désigné par les parties, cet inventaire, les dégâts qui pourraient être constatés aux meubles et leur évaluation font partie de sa mission.

En Wallonie

Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée, lui aussi indicatif, ne comporte pas de grille dédiée au mobilier. Deux de ses remarques préalables comptent pour la sortie d’un meublé : la troisième précise que « tout ce qui est mentionné est la propriété du bailleur » ; la quatrième, facultative, prévoit que des appareils mis gratuitement à disposition sont entretenus par le locataire, qui supporte leur réparation ou leur remplacement en cas de panne. Relisez le document d’entrée pour savoir si cette clause a été retenue.

La qualité de l’inventaire d’entrée conditionne tout le reste. Notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un logement meublé explique comment il aurait dû être dressé.

Préparer la sortie d’un meublé

Côté locataire, quelques jours de préparation évitent la plupart des discussions :

1. Relisez l’inventaire d’entrée et vérifiez que tout est là, à sa place d’origine.
2. Remettez les meubles dans leur disposition initiale si vous les avez déplacés.
3. Nettoyez le mobilier comme le logement : intérieur des armoires, réfrigérateur, four, micro-ondes.
4. Rassemblez les modes d’emploi et les télécommandes remis à l’entrée.
5. Préparez vos justificatifs si vous avez remplacé un objet cassé : facture, accord écrit du bailleur.

Côté bailleur, apportez l’état des lieux d’entrée complet, inventaire compris, et, s’il y en a eu, les avenants ou écrits signés qui actent des changements de mobilier en cours de bail.

Pendant la visite, objet par objet

Suivez l’inventaire d’entrée ligne par ligne, dans le même ordre, avec les mêmes désignations. Pour chaque objet, trois questions : est-il présent, en même quantité, et dans quel état par rapport à l’entrée ?

N’oubliez pas le bien lui-même : murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires, compteurs et clés sont décrits comme dans un logement vide. Dans un meublé, c’est même plus délicat, car un meuble peut cacher une trace. Déplacez ce qui peut l’être ; sinon, notez que la partie cachée n’a pas pu être vue, à l’entrée comme à la sortie.

Pour les pièces et les équipements d’un logement type, notre article sur l’état des lieux d’un logement meublé et inventaire du mobilier détaille les spécificités du meublé tout au long du bail.

Usure normale ou dégât, le mobilier vieillit aussi

Le principe est le même que pour le bien : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28, § 2, du décret wallon ; même règle à Bruxelles). Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Pour le mobilier, la frontière se trace ainsi :

• usure normale : un tissu un peu défraîchi après plusieurs années, un matelas qui s’est tassé avec l’usage, de légères marques d’utilisation sur une table ;
• dégât : une brûlure de cigarette, une déchirure, un pied de chaise cassé, une porte de meuble arrachée, un objet manquant.

La brochure du Service public de Wallonie rappelle que les dégâts font l’objet d’une évaluation chiffrée qui tient compte notamment de la vétusté des équipements : un meuble déjà ancien ne se facture pas au prix du neuf. Lorsque la valeur en jeu est importante ou que l’origine d’un dommage est discutée, une évaluation plus poussée peut être utile ; notre article sur l’expertise et état des lieux explique la différence entre les deux démarches.

Un défaut qui n’était pas visible à l’entrée, par exemple un appareil déjà défaillant mais non testé, pose une autre question : voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Laisser des meubles en partant

C’est une question fréquente : peut-on laisser au logement des meubles personnels, achetés pendant la location ? Le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu. Ses propres meubles n’en font pas partie, et ils ne remplacent pas un objet de l’inventaire qui manquerait, sauf accord du bailleur.

Si le bailleur accepte de les garder, ou si le locataire suivant les reprend, écrivez cet accord et mentionnez-le dans l’état des lieux de sortie. À l’inverse, un meuble du bailleur remplacé par le locataire, avec son accord, doit être noté pour que l’inventaire reste à jour.

Garantie et désaccord

Les dégâts au mobilier se règlent comme les autres. En Wallonie, il ne peut être disposé de la garantie locative que sur un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail ou sur une décision judiciaire (article 62, § 3). À Bruxelles, le bailleur doit libérer la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249).

Si les parties ne s’entendent pas le jour de la sortie, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour dresser l’état des lieux. Dans un meublé, où les points de discussion sont nombreux, un expert commun choisi dès le départ, à frais partagés, est souvent le moyen le plus simple d’éviter ce blocage.

En résumé : l’état des lieux de sortie d’un logement meublé suit les règles de tout état des lieux de sortie, avec un inventaire du mobilier en plus. Sa qualité dépend de celle de l’inventaire d’entrée : même liste, même vocabulaire, et une appréciation de l’usure qui tient compte de l’âge de chaque objet.