Détecteurs de fumée dans un logement loué

Un détecteur de fumée coûte peu et sauve des vies : c’est pour cette raison que les deux régions l’imposent dans les logements loués. Mais les règles bruxelloises et wallonnes ne sont pas identiques, et la question revient à chaque signature de bail : qui achète, qui installe, qui remplace la pile, combien d’appareils et où ? Cet article fait partie de nos guides logement, PEB et copropriété, et plus largement de notre dossier sur la sécurité et la qualité des logements, ouvert par l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Il résume les règles officielles en vigueur au 24 septembre 2026.

L’obligation en bref, région par région

Le principe est donc le même dans les deux régions : l’obligation d’équiper pèse sur le propriétaire, l’obligation d’entretenir sur celui qui occupe le logement. Les différences portent sur le nombre, l’emplacement et les caractéristiques techniques.

À Bruxelles, la nouvelle réglementation de 2025

Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 28 septembre 2023 fixe les exigences de détection d’incendie dans les logements. Depuis le 1er janvier 2025, elles s’appliquent à tous les logements de la Région, qu’ils soient loués ou occupés par leur propriétaire. La page régionale consacrée aux détecteurs de fumée obligatoires à Bruxelles en donne le détail.

Où placer les détecteurs

Le critère bruxellois est le chemin d’évacuation : il faut un détecteur dans chaque pièce et dans chaque couloir que vous traversez pour aller de votre chambre à la porte d’entrée. Concrètement :

• studio : au minimum un détecteur dans la pièce où se trouve le lit ;
• logement sur plusieurs étages : au minimum un détecteur par étage, de préférence sur le palier ;
• pièces exclues : ni dans la cuisine, ni dans la salle de bain ou la salle de douche ;
• pose : pas dans un coin ni trop près d’un mur.

Des appareils d’un type précis

Trois exigences techniques s’appliquent : un détecteur de type optique, une pile intégrée d’une durée de vie de dix ans et la conformité à la norme européenne EN 14604. À partir de quatre détecteurs, ceux-ci doivent être interconnectés, ou reliés à un système de détection centralisé, pour que l’alarme retentisse partout à la fois. Les propriétaires qui disposaient déjà de quatre détecteurs ou plus non interconnectés ont jusqu’au 1er janvier 2028 pour se mettre en conformité.

Bailleur et locataire, qui fait quoi

Dans un logement loué, le propriétaire installe correctement des détecteurs conformes, en supporte le coût d’achat et d’installation, puis remplace ceux qui sont défectueux ou arrivés en fin de vie. Le locataire dépoussière les détecteurs, appuie régulièrement sur le bouton de test et prévient le propriétaire si un appareil ne fonctionne pas correctement.

Selon Droits Quotidiens, ce signalement doit être fait immédiatement et par écrit : à défaut, le locataire peut être considéré comme responsable, en tout ou en partie, des dégâts d’un incendie. Le propriétaire peut par ailleurs venir contrôler le bon fonctionnement des détecteurs une fois par an. La fiche de Droits Quotidiens sur les détecteurs à Bruxelles détaille aussi le cas des couloirs communs d’un immeuble.

En Wallonie, une obligation plus ancienne

En Wallonie, l’obligation découle du Code wallon de l’habitation durable : « toute habitation est équipée d’au moins un détecteur d’incendie » en parfait état de fonctionnement (article 4bis). La réglementation est en vigueur depuis 2004 et vise toute habitation, individuelle ou collective.

Combien de détecteurs

Les règles wallonnes reposent sur la superficie et le nombre de niveaux :

Pour leur emplacement, à défaut de norme d’installation, l’arrêté du Gouvernement wallon du 21 octobre 2004 fixe un ordre : d’abord le hall ou le palier donnant accès aux chambres, puis le hall d’entrée, puis la pièce où débouche le haut d’un escalier. Le portail wallon précise qu’il s’agit de détecteurs optiques de fumée conformes à la norme NBN EN 14604, avec un agrément BOSEC ou un équivalent européen.

Détecteurs et permis de location

Pour les logements soumis au permis de location en Wallonie (logements collectifs, petits logements individuels de moins de 28 m² et habitations légères), l’équipement en détecteurs d’incendie fait partie des conditions de délivrance du permis. L’enquêteur agréé qui visite le logement vérifie donc leur présence avant d’établir l’attestation de conformité. Un logement sans détecteurs ne peut pas obtenir ce permis, et donc pas être loué légalement.

Propriétaire et occupant

Le propriétaire supporte les frais d’achat, d’installation et de remplacement. L’occupant, locataire compris, entretient les détecteurs, remplace les piles lorsque le modèle le permet, vérifie régulièrement leur fonctionnement et avertit immédiatement le propriétaire en cas de panne. Les détails propres à la Wallonie, dont l’emplacement exact et le lien avec le permis de location, sont développés dans notre guide détecteurs de fumée dans un logement loué en Wallonie.

Les détecteurs dans la vie du bail

À l’entrée dans les lieux

Le bail et l’état des lieux d’entrée sont le bon moment pour faire le point : nombre de détecteurs, emplacement, type et date de fin de vie indiquée sur l’appareil. Si un détecteur manque ou ne réagit pas au test, mieux vaut le faire acter à ce moment-là et demander au bailleur de le remplacer avant l’emménagement, plutôt que de le découvrir après un départ de feu. Ce constat protège les deux parties. Le bailleur prouve qu’il a équipé le logement ; le locataire sait ce qu’il devra entretenir et restituer. Les détecteurs font partie des équipements de sécurité, au même titre que la conformité électrique et gaz d’un logement loué.

En cours de bail

Le remplacement d’un détecteur défectueux ou périmé reste à charge du propriétaire. Poser un nouveau détecteur, le déplacer ou en ajouter pour respecter la règle d’interconnexion constitue une intervention dans le logement occupé : notre guide travaux dans un logement loué : qui décide explique comment le bailleur doit s’organiser avec le locataire. Si le bien est vendu pendant la location, notre article sur la vente droit au bail rappelle ce que devient le contrat.

À la sortie

À l’état des lieux de sortie, les détecteurs sont comparés à ce qui figurait à l’entrée. Un appareil manquant ou arraché peut être discuté comme un dégât locatif ; un appareil en fin de vie normale relève, lui, du remplacement à charge du propriétaire.

Les erreurs fréquentes

Sur le terrain, lors des états des lieux, les mêmes situations reviennent souvent :

• un seul détecteur dans un grand logement : en Wallonie, au-delà de 80 m², il en faut au moins deux, et à Bruxelles chaque pièce du chemin d’évacuation doit être couverte ;
• un détecteur dans la cuisine : c’est justement une pièce exclue par la réglementation bruxelloise ;
• un ancien détecteur à pile remplaçable à Bruxelles, alors que la réglementation exige désormais une pile intégrée de dix ans ;
• un appareil décroché parce qu’il sonnait sans raison, sans que le bailleur en soit averti ;
• des parties communes oubliées : à Bruxelles, les couloirs communs d’un immeuble sont également concernés.

À Bruxelles, rappelons enfin que l’obligation vaut aussi pour le propriétaire qui occupe lui-même son logement : un bien repris après une location, ou mis en location après avoir été occupé, doit donc déjà être équipé.

Bail commercial et locaux non résidentiels

Les règles régionales présentées ici visent les logements. Un local loué sous bail commercial relève d’autres règles de sécurité incendie, qui dépendent de l’activité exercée et des prescriptions communales : renseignez-vous auprès de votre commune. Si le bien comprend un logement, par exemple un appartement au-dessus d’un commerce, ce logement est en revanche soumis aux règles régionales sur les détecteurs.

Pour replacer les détecteurs dans l’ensemble des normes de qualité imposées aux logements loués, lisez notre synthèse code du logement : Bruxelles et Wallonie.