Liste des charges locatives récupérables

Appartement à louer « charges comprises », maison avec « provision pour charges » : le montant affiché ne dit pas tout. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce qu’un bailleur peut mettre à charge du locataire, comment les charges doivent être présentées dans le bail et justifiées ensuite, en Wallonie et à Bruxelles. Pour une vue d’ensemble des charges locatives, commencez par notre article pilier.

Pas de liste légale fermée, mais un bail précis

Beaucoup de locataires cherchent une liste officielle des charges récupérables. Dans les textes officiels que nous avons consultés, elle n’existe pas sous cette forme : ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni la brochure juridique bruxelloise ne dressent une liste fermée des postes que le bailleur peut refacturer. Ils imposent en revanche que le bail les indique clairement. Pour le sens exact du terme et ses traductions, voyez notre fiche charges locatives : définition et traduction.

En Wallonie, l’écrit de bail mentionne notamment le montant et la nature des charges privatives lorsqu’elles sont forfaitaires, le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes et, dans un immeuble à plusieurs logements, le mode de calcul et la répartition des charges non forfaitaires (article 3 du décret sur Wallex).

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la brochure juridique de la Région va plus loin : le locataire ne paie que les dépenses des postes « mentionnés explicitement et énumérés limitativement » dans le contrat, à l’exception des charges exceptionnelles ou nouvelles, qui doivent correspondre à des dépenses réelles. Le bail doit énumérer et estimer les charges, préciser s’il s’agit de frais réels ou d’un forfait, indiquer leur mode de calcul et, le cas échéant, le nombre de quotités du logement dans la copropriété.

Les charges que l’on retrouve dans le bail

Les charges privatives

Ce sont les consommations propres au logement. Le modèle officiel de bail wallon distingue deux situations. S’il existe des compteurs individuels, les parties les relèvent contradictoirement avant l’occupation, et le bail en indique les numéros et les codes EAN. S’il n’y en a pas, le bail estime les charges privatives et précise la participation du locataire au coût :

• du chauffage ;
• de la distribution d’eau chaude ;
• de l’électricité ;
• de l’eau de ville ;
• du gaz ;
• d’autres postes à préciser.

Pour chacun, le modèle fait choisir entre une quote-part et un montant forfaitaire, et fixe la clé de répartition : nombre de logements, superficie du logement, ou autre critère.

Les charges communes

Dans un immeuble à appartements, le modèle wallon prévoit que les charges communes sont estimées et « limitativement » énumérées dans le bail, poste par poste, avec la contribution du locataire. La quote-part se calcule selon le nombre de logements, la superficie ou le nombre de quotités du bien dans les parties communes, tel qu’il ressort de l’acte de base. La liste wallonne des réparations locatives cite par exemple l’entretien d’une antenne collective, « généralement compris dans les charges communes de l’immeuble ». Les questions propres aux immeubles en copropriété sont traitées dans notre guide sur les charges communes de copropriété et location.

Ce qui ne peut pas être mis à charge du locataire

• Le précompte immobilier d’une résidence principale : le décret wallon interdit de le mettre à charge du preneur (article 59). À Bruxelles, il est obligatoirement à charge du bailleur pour les baux de résidence principale, étudiants et glissants, et pour les baux de colocation conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
• Les frais d’intervention d’un tiers liés à la location : en Wallonie, est réputée non écrite toute clause qui les met à charge du preneur, sauf si c’est lui qui a commandé l’intervention (article 25/1).
• À Bruxelles, les frais de rappel ou de recouvrement et tout surcoût non imputable au locataire : seuls les frais directement liés à la consommation sont à sa charge.

Forfait ou provision

C’est la question centrale, surtout derrière une annonce « charges comprises ». Le glossaire du modèle officiel wallon donne les deux définitions :

Le décret wallon pose la règle de base : sauf s’il a été « expressément convenu » que les frais et charges sont forfaitaires, ils correspondent à des dépenses réelles (article 24). Bruxelles applique le même principe aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Pour un bail de résidence principale en Wallonie (article 58) comme à Bruxelles, chaque partie peut demander au juge de paix, à tout moment, la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles ; le juge statue notamment sur l’évolution des dépenses réelles.

Une location d’appartement charges comprises peut donc reposer sur un forfait comme sur une provision : faites-le préciser par écrit. Le forfait est simple pour le locataire, mais un forfait très éloigné des dépenses réelles peut être revu en justice, dans un sens comme dans l’autre.

Le décompte et les justificatifs

En Wallonie

Les frais et charges réels sont mentionnés dans un compte distinct, et l’ensemble des documents établissant ces dépenses, avec les rubriques et les calculs détaillés, est produit (article 24). Dans un immeuble à appartements géré par une même personne, le bailleur peut se limiter à transmettre un relevé des frais et charges, à condition que le locataire puisse consulter les pièces chez le gestionnaire. Ces règles sont impératives : une clause contraire est nulle.

Les sommes payées en trop sont remboursées au locataire sur demande adressée au bailleur par recommandé, pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent la demande ; l’action se prescrit par un an (article 25).

À Bruxelles

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bailleur établit à chaque date anniversaire du bail un décompte distinct des charges de l’année écoulée, le communique au locataire dans les douze mois et en fournit les justificatifs. Si un syndic gère l’immeuble, il transmet un relevé et donne accès sans frais aux pièces justificatives, possibilité qui doit être mentionnée sur chaque élément de facturation. La clé de répartition figure dans le bail et ne peut être modifiée que de l’accord des parties. En cas d’erreur de comptage, la brochure précise les délais de rectification en faveur de l’une ou l’autre partie.

Charges et réparations, deux choses différentes

Les listes officielles que publient les Régions ne portent pas sur les charges, mais sur les réparations et l’entretien. En Wallonie, l’arrêté du Gouvernement du 28 juin 2018 fixe une liste non limitative des réparations locatives ; à Bruxelles, le Gouvernement a lui aussi établi une liste des obligations de réparation et d’entretien. Le locataire assume ainsi le menu entretien, comme l’entretien périodique de la chaudière ou le ramonage selon la brochure bruxelloise, tandis que le remplacement d’une chaudière défectueuse revient au bailleur. Ces frais ne transitent pas par les charges : le locataire les paie directement, ou le bailleur les supporte.

L’assurance suit sa propre logique : l’assurance du locataire est une obligation distincte des charges, et le coût d’un abandon de recours pris par le bailleur peut, dans certains cas prévus par les textes, être répercuté sur le locataire.

Vérifier une annonce « charges comprises »

Avant de visiter ou de signer, posez quatre questions :

1. Forfait ou provision ? Le mot « comprises » ne le dit pas.
2. Quels postes ? Chauffage, eau, électricité, charges communes, entretien des communs.
3. Quels compteurs ? Individuels ou collectifs, et comment les consommations sont réparties.
4. Quel dernier décompte ? Pour une provision, demandez le décompte de l’année précédente.

En Wallonie, l’annexe du modèle officiel rappelle que toute annonce de mise en location doit contenir le montant du loyer et des informations sur les charges privées et communes ; à défaut, la commune peut infliger au bailleur une amende administrative de 50 à 200 euros. À Bruxelles, ces informations doivent être communiquées dès que le logement est proposé à la location.

En résumé : il n’existe pas de liste légale universelle des charges récupérables. C’est le bail qui les fixe, poste par poste, en précisant s’il s’agit d’un forfait ou d’une provision ; les charges réelles se justifient par un décompte ; et le précompte immobilier d’une résidence principale reste toujours à charge du bailleur.