Eau, gaz, électricité : répartition en location

L’eau, le gaz et l’électricité représentent souvent la plus grosse part de ce qu’un locataire paie en plus de son loyer. Qui règle quoi dépend d’abord des compteurs installés, puis de ce que prévoit le bail. Ce guide de nos guides location et bail détaille la répartition des consommations d’énergie et d’eau, en distinguant la Wallonie et Bruxelles. Pour une vue d’ensemble de ce que le locataire doit payer en plus du loyer, lisez d’abord notre article sur les charges locatives.

Compteurs individuels ou compteur commun, la question de départ

Tout part d’une question simple : le logement a-t-il ses propres compteurs ?

• Avec des compteurs individuels, le locataire consomme sur un compteur qui ne mesure que son logement. Il est en général titulaire de ses propres contrats d’énergie et paie directement ses fournisseurs. Ces montants ne transitent alors pas par le bailleur et n’apparaissent pas dans le décompte des charges.
• Avec un compteur commun, un seul compteur mesure plusieurs logements, ou le logement et les parties communes. Le bailleur, ou le syndic de la copropriété, reçoit la facture globale et en répercute une part sur chaque occupant.

Le bail doit dire dans quelle situation vous êtes. À Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois du logement impose d’indiquer dans le bail écrit l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et, le cas échéant, les numéros de compteurs et les codes EAN. En Wallonie, le bail mentionne l’existence de compteurs individuels ou collectifs.

Ce que disent les textes régionaux

Les deux Régions partent du même principe : les consommations privatives reviennent au locataire, mais le bailleur ne peut réclamer que des dépenses réelles, sauf forfait expressément convenu.

En Wallonie

L’article 24 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que, sauf forfait expressément convenu, les frais et charges imposés au preneur « correspondent à des dépenses réelles ». Ils figurent dans un compte distinct et les documents qui les établissent, rubriques et calculs détaillés compris, doivent être produits. La brochure régionale du Service public de Wallonie range expressément parmi les charges du preneur les consommations privatives, eau, gaz et électricité, payées par le bailleur, sauf convention contraire.

Le texte complet est accessible dans la version consolidée du décret sur Wallex.

À Bruxelles

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 224/3 du Code bruxellois du logement reprend le principe des dépenses réelles et ajoute deux précisions utiles pour l’énergie :

1. le preneur supporte les frais directement liés à la consommation, à l’exclusion des frais de rappel et de recouvrement et de tout surcoût qui ne lui est pas imputable ;
2. en cas de surconsommation due à une fuite d’eau, le tarif appliqué au locataire ne peut dépasser le tarif prévu en cas de fuite par l’ordonnance sur la politique de l’eau, pourvu que le locataire ait averti le bailleur en temps utile.

Le même article prévoit un décompte annuel distinct, communiqué dans les douze mois qui suivent chaque date anniversaire du bail, avec les documents qui établissent les dépenses.

Compteur commun, la clé de répartition

Lorsque plusieurs logements partagent un compteur, il faut une règle pour découper la facture. C’est le rôle de la clé de répartition.

À Bruxelles, la clé de répartition des charges, « assortie des explications requises », figure dans le bail, et elle ne peut être modifiée que de l’accord des parties. Le bail précise aussi le mode de calcul des charges et, en copropriété, le nombre de quotités du logement. En Wallonie, dans un immeuble à plusieurs logements, le bail indique le mode de calcul et la répartition des charges non forfaitaires ; la brochure régionale conseille, en l’absence de compteurs individuels, de préciser le mode de répartition entre les occupants pour éviter tout litige.

Plusieurs méthodes existent en pratique : la surface, les quotités de copropriété, le nombre d’occupants, ou des appareils de mesure par logement lorsque l’immeuble en est équipé. Aucune n’est imposée par les textes lus ; l’essentiel est qu’elle soit écrite et compréhensible. Lorsque la facture vient du syndic, le partage entre ce qui relève du propriétaire et ce qui peut être répercuté sur l’occupant est détaillé dans notre article sur les charges communes de copropriété et location.

Charges comprises, provisions ou forfait

Une annonce « charges comprises » ne dit pas grand-chose de la manière dont l’énergie sera réellement payée. Deux formules coexistent.

• Les provisions sont des avances. Une fois par an au moins, le bailleur compare les provisions versées aux dépenses réelles : il rembourse le trop-perçu ou réclame le solde. La brochure wallonne précise que les provisions peuvent alors être revues, à la hausse ou à la baisse, selon l’évolution des dépenses.
• Le forfait est un montant fixe, qui ne varie pas selon la consommation. Il doit être expressément prévu au bail. Le bailleur n’a alors ni décompte à établir ni justificatif à produire, et chacun supporte le risque d’une hausse ou d’une baisse des prix. La brochure wallonne conseille d’éviter si possible cette formule pour l’énergie.

Le forfait peut être révisé, ou converti en charges réelles, par le juge de paix à la demande d’une partie : à tout moment à Bruxelles, et en Wallonie pour les baux de résidence principale, étudiant ou de colocation (article 58, § 3).

Chauffage, chaudière et citernes

Le chauffage mérite un point à part, car il combine consommation, entretien et équipement.

Chaudière individuelle

La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Wallonie répartit les rôles. Le preneur assure l’entretien de l’installation et la protège contre le gel ; il confie à un technicien le contrôle et l’entretien du brûleur conformément à la législation, et remet l’attestation au bailleur qui la demande. Il prend en charge le remplacement des petits éléments, comme les joints, le gicleur ou les électrodes. Le remplacement d’une chaudière ou d’un brûleur devenu inutilisable et vétuste incombe en revanche au bailleur.

Citerne à mazout ou à gaz

Pour une citerne à mazout, la même liste met à charge du bailleur l’étanchéité et la conformité de la citerne, ainsi que le remplacement de la jauge. Le preneur veille à maintenir un niveau suffisant de combustible pour éviter l’encrassement de l’installation ; en cas de débordement lors d’une livraison, la remise en état lui incombe, à charge pour lui de se retourner contre le fournisseur.

La location d’une citerne de gaz, fréquente dans les maisons non raccordées au réseau, n’est citée nommément dans aucun des textes lus. Elle relève donc de ce que prévoit le bail. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, seuls les postes « libellés explicitement et énumérés limitativement » dans le bail peuvent être réclamés, sauf charges exceptionnelles ou nouvelles. En Wallonie, la brochure rappelle que les parties sont libres de fixer les frais et charges à supporter par le preneur, pourvu qu’ils correspondent à des dépenses réelles ou à un forfait exprès. Faites écrire dans le bail qui paie la location de la citerne, son entretien et le gaz livré.

Pour savoir quels autres postes peuvent être répercutés, et lesquels restent au propriétaire, consultez notre article location qui paie les charges.

Entrée et sortie, le relevé des index

Les index de consommation sont la base de tout partage. Un index mal relevé, et c’est la consommation de l’occupant précédent, ou celle du logement vide, qui vous est facturée.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit que, si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index de consommation, les numéros de compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité. En Wallonie, le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes fait partie de l’état des lieux d’entrée tel que le prévoit le modèle régional.

Lorsque l’énergie passe d’un occupant à l’autre, un document de reprise des énergies consigne les index. Selon la CWaPE, régulateur wallon, il est complété au moment de la reprise, signé par les deux parties et dressé en deux exemplaires, chacun transmettant ensuite les informations à son fournisseur. Pour Bruxelles, Brugel indique que le document est à envoyer au fournisseur actuel, et non au régulateur ou au gestionnaire de réseau, au plus tard sept jours après avoir quitté le logement, et qu’il faut en garder une copie en cas de litige.

Contrôler ce qu’on vous réclame

Avec des provisions, vous pouvez vérifier le décompte. Demandez la facture globale du fournisseur, la clé de répartition appliquée et le calcul de votre part. En Wallonie, les documents établissant les dépenses doivent être produits ; dans un immeuble géré par une même personne, un relevé suffit si vous pouvez consulter les pièces chez le gestionnaire. À Bruxelles, cette possibilité de consultation sans frais doit être mentionnée sur chaque facturation.

Si vous avez payé plus que ce qui était dû, le décret wallon permet d’en demander le remboursement par recommandé au bailleur, pour les montants payés au cours des cinq ans qui précèdent la demande (article 25). Les recours et la marche à suivre sont détaillés dans le guide sur la contestation des charges, lié en bas de page.

En résumé, la répartition de l’eau, du gaz et de l’électricité se joue en trois temps : des compteurs clairement identifiés dans le bail, une clé de répartition écrite quand le compteur est commun, et des index relevés contradictoirement à l’entrée comme à la sortie.