Litiges en copropriété

Vivre en copropriété, c’est partager un toit, une façade, des canalisations et un budget avec des voisins qu’on n’a pas choisis. Les désaccords sont inévitables ; ce qui compte, c’est de savoir comment les régler et dans quels délais. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété passe en revue les conflits les plus courants et les recours prévus par la loi. Pour le fonctionnement général de l’immeuble, voyez notre article pilier sur la gestion de la copropriété immobilier.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, dans leur version consolidée publiée sur Justel au 30 septembre 2026.

Les conflits les plus fréquents

Les litiges en copropriété tournent presque toujours autour de six sujets :

• les charges : un copropriétaire qui ne paie pas, un décompte contesté, une clé de répartition jugée injuste ;
• les décisions de l’assemblée générale : convocation irrégulière, majorité mal calculée, décision prise contre l’intérêt d’un copropriétaire ;
• le syndic : absence de réponse, comptes opaques, assemblée jamais convoquée, dossier non transmis au successeur ;
• les travaux : un chantier voté ou refusé, des travaux privatifs qui touchent les communs, une fissure apparue après un chantier voisin ;
• les dégâts entre lots : infiltration venant de l’appartement du dessus ou d’une toiture commune ;
• les quotes-parts : une répartition devenue inexacte après une transformation de l’immeuble.

Ces sujets relèvent de règles impératives du Code civil, que les statuts ne peuvent pas écarter ; notre article sur la nouvelle loi sur la copropriété Belgique retrace leur évolution.

Le dialogue et les organes de la copropriété

Avant tout procès, la copropriété dispose de ses propres outils. Tout copropriétaire peut notifier au syndic un point à inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale (article 3.87, § 4) : c’est souvent le moyen le plus simple de soumettre un désaccord à tous. Dans les immeubles d’au moins vingt lots, hors caves, garages et parkings, un conseil de copropriété veille à la bonne exécution par le syndic de ses missions (article 3.90). Un commissaire aux comptes, désigné chaque année, contrôle les comptes (article 3.91).

Le guide pratique des notaires insiste sur ce point : un procès ne résout pas tous les problèmes, son issue n’est jamais certaine, et vous devrez continuer à croiser l’autre partie dans l’escalier. Il invite à privilégier le dialogue entre propriétaires et occupants.

La médiation, sans arbitrage imposé

La brochure du SPF Justice le dit clairement : en cas de conflit, il est préférable de recourir d’abord à une médiation, organisée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire. Un médiateur aide les parties à trouver elles-mêmes une solution, sans trancher à leur place.

L’arbitrage, lui, ne peut pas être imposé. Toute clause des statuts qui confie à des arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher les conflits en matière de copropriété est interdite (article 3.85, § 5, du Code civil). Si votre règlement de copropriété en contient une, elle ne vous empêche pas de saisir le juge.

Le juge de paix, juge de la copropriété

Selon le site officiel des cours et tribunaux, le juge de paix connaît « des contestations ayant pour objet l’usage, la jouissance, l’entretien, la conservation ou l’administration du bien commun en cas de copropriété ». Il existe une justice de paix par canton judiciaire. Avant d’entamer une procédure classique, les parties peuvent recourir gratuitement à une conciliation devant lui ; à défaut d’accord, la procédure au fond reste possible.

Les recours que la loi ouvre au copropriétaire

L’article 3.92 du Code civil organise plusieurs actions. Chacune répond à une situation précise :

Dès qu’il a intenté l’une des actions visées aux paragraphes 4 et 5, et pour autant qu’il n’en soit pas débouté, le copropriétaire est dégagé de toute responsabilité pour le dommage que pourrait causer l’absence de décision (article 3.92, § 6).

Un copropriétaire peut aussi exercer seul les actions relatives à son propre lot, après en avoir informé le syndic, qui prévient les autres copropriétaires (article 3.92, § 1er).

Quand la copropriété est en difficulté grave

Si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, ou si l’association ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent demander au juge de désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires. Ceux-ci se substituent aux organes de l’association pour les missions fixées par le juge, aux frais de l’association (article 3.92, § 2).

Les charges impayées

Le patrimoine de l’association est alimenté par les apports des copropriétaires décidés par l’assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges (article 3.86, § 3). Un copropriétaire qui ne paie pas s’expose donc à une procédure menée par le syndic au nom de l’association, et ses arriérés pèsent sur tous les autres jusqu’au recouvrement.

Si c’est vous qui contestez un décompte, payez ce qui n’est pas discuté, demandez par écrit le détail du calcul et, si la clé de répartition elle-même vous paraît fausse, envisagez l’action en rectification de l’article 3.92, § 7.

Qui paie les frais du procès

La règle, fixée par l’article 3.92, § 9, surprend souvent. Le copropriétaire qui plaide contre l’association, en demandant ou en défendant, participe en principe aux provisions pour frais et honoraires mis à charge de celle-ci. Mais :

• s’il obtient entièrement gain de cause, il est dispensé de toute participation, et la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
• s’il est poursuivi par l’association et que la demande de celle-ci est déclarée totalement non fondée, il est également dispensé ;
• si la demande n’est que partiellement fondée, il participe aux frais.

La brochure du SPF Justice cite parmi ces frais les frais de procédure, les droits de greffe, les frais de médiation et l’éventuelle indemnité de procédure.

Faut-il un avocat en droit immobilier

Devant le juge de paix, l’avocat n’est pas obligatoire. Le guide des notaires estime pourtant utile d’en prendre un, parce que le juge ne répond qu’aux questions qui lui sont posées : l’avocat vous aide à poser les bonnes. Un avocat spécialisé en droit immobilier se justifie surtout quand l’enjeu financier est important, quand le litige porte sur des travaux techniques ou quand l’association est elle-même assistée d’un conseil.

Le locataire face à un litige de copropriété

Le locataire n’est pas membre de l’association et ne vote pas. Le syndic doit toutefois afficher la date des assemblées dans les parties communes pour qu’il puisse adresser ses observations par écrit (article 3.89, § 5, 6°). Pour les obligations du propriétaire qui met son lot en location, voyez notre guide pour louer un appartement en copropriété.

Attention à ne pas confondre les conflits : un désaccord entre le locataire et son bailleur sur le loyer, la garantie ou les dégâts relève du bail, et non de la copropriété. Ces conflits sont traités dans notre guide sur les litiges locatifs.

Rassembler ses preuves

Quel que soit le litige, le juge tranche sur pièces. Conservez les convocations, procès-verbaux, décomptes de charges et échanges avec le syndic. Pour un dégât, la question décisive est presque toujours la même : existait-il avant ? Un état des lieux contradictoire de votre appartement, dressé avant un chantier dans les communs ou chez un voisin, fixe l’état des murs, plafonds et sols à une date certaine. Les règles citées sont résumées dans la brochure « La copropriété » du SPF Justice.