Droit de préemption du locataire à Bruxelles

Votre propriétaire met en vente l’appartement que vous louez à Ixelles, Schaerbeek ou Uccle ? À Bruxelles, vous pouvez, sous conditions, l’acheter avant tout autre candidat. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce mécanisme, que le Code bruxellois du Logement appelle « droit de préférence du preneur ». Pour la notion générale et la situation dans les autres Régions, voyez notre article sur le droit de préemption du locataire.

Un droit de préférence inscrit dans le Code bruxellois

Le droit de préférence du locataire a été inséré dans le Code bruxellois du Logement par une ordonnance du 28 septembre 2023, dans une section intitulée « Droit de préférence du preneur en cas de vente du bien loué » (articles 247/1 à 247/4). Il est en vigueur depuis le 6 janvier 2024, comme le rappelle la page de la Région bruxelloise consacrée à ce droit.

Il s’ajoute à deux protections plus anciennes :

• le maintien du bail en cas de vente : le bailleur informe le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remet une copie du bail ; le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur, et toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite (article 229) ;
• le droit d’information : dans un bail de résidence principale, en cas de mise en vente de gré à gré, le bailleur notifie au preneur son intention de vendre avant toute communication publique (articles 242 à 247).

Le droit de préférence va plus loin : il transforme cette information en une véritable offre de vente au profit du locataire.

Qui peut exercer le droit de préférence

Selon l’article 247/1, le droit appartient au preneur d’un bail de résidence principale, à condition qu’il soit domicilié dans le logement. Il peut l’exercer pour lui-même, pour son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou cohabitant, à condition qu’ils soient eux aussi domiciliés dans le logement à la date de la notification.

Quelques précisions importantes :

• les baux de courte durée de l’article 238 sont exclus, sauf s’ils sont réputés conclus pour neuf ans par l’effet du Code ;
• en cas de cession de bail, le cessionnaire bénéficie du droit s’il remplit les conditions ;
• le droit s’éteint au décès du ou des preneurs ;
• s’il y a plusieurs titulaires qui veulent l’exercer, ils doivent s’accorder entre eux dans le délai prévu, à peine de déchéance.

La domiciliation joue donc un rôle central : notre guide sur la domiciliation du locataire : les règles rappelle notamment qu’à Bruxelles, le bailleur ne peut pas l’interdire.

Les ventes qui échappent au droit de préférence

L’article 247/1, § 2, exclut dix situations :

1. la vente entre conjoints, cohabitants légaux ou de fait formant une communauté de vie, ou entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré ;
2. la vente de la nue-propriété, de l’usufruit ou d’autres droits réels, et la vente en viager ;
3. les ventes consécutives à une fusion, une scission ou une liquidation de société ;
4. la vente ou l’apport à une société dont le vendeur ou son conjoint ou cohabitant légal détient, seul ou avec des parents ou alliés jusqu’au troisième degré, au moins 50 % des parts ;
5. la cession de droits indivis entre coïndivisaires ;
6. la vente à une administration ou une personne morale de droit public, pour des fins d’intérêt général ;
7. les biens frappés d’un arrêté d’expropriation pour cause d’utilité publique ;
8. les biens frappés d’un arrêté d’inhabitabilité ;
9. la vente de la totalité d’un immeuble à logements multiples occupé par différents locataires ;
10. les biens ayant fait l’objet d’une promesse de vente ayant date certaine antérieure au bail, acceptée par son bénéficiaire.

La procédure, étape par étape

La notification du bailleur

Avant de conclure toute vente, le bailleur informe le preneur, par recommandé avec accusé de réception, de son intention de vendre et du droit de préférence dont il dispose (article 247/2). Cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique. Elle contient au minimum l’identité et le domicile du bailleur, l’adresse et la description du logement avec son identifiant cadastral, le prix et les conditions de la vente, et le cas échéant les droits réels qui grèvent le bien.

Si le bailleur ne le fait pas, le notaire ou l’agent immobilier chargé de la vente est soumis à la même obligation. Le notaire qui passe l’acte vérifie que l’information a été donnée ; à défaut, il notifie au preneur une copie du compromis, sauf renonciation écrite du preneur.

La réponse du locataire en trente jours

Le preneur dispose de trente jours à compter de la réception pour informer le bailleur, le notaire ou l’agent immobilier de sa décision de renoncer ou d’exercer son droit aux prix et conditions annoncés, en joignant la preuve de sa domiciliation. Il précise s’il agit pour lui-même ou pour un autre titulaire, qui signe alors aussi la notification.

• Silence : l’absence de réponse dans le délai vaut renonciation.
• Acceptation : elle vaut vente. Le transfert de propriété et le paiement du prix ont lieu à la signature de l’acte authentique, sans préjudice d’un éventuel acompte.

Toutes ces notifications se font, à peine de nullité, par recommandé avec accusé de réception. Pensez au financement dès la réception de l’offre : trente jours passent vite quand il faut consulter une banque.

Une nouvelle chance si le prix baisse

Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire notifie ces nouvelles conditions au preneur, lorsque le bailleur ne l’a pas fait. Cette offre est valable sept jours ; le silence vaut, là aussi, renonciation.

Le cas de la vente publique

Le Code organise aussi la vente publique. En cas d’adjudication en salle, le notaire notifie au preneur le cahier des charges au plus tard trente jours avant la première séance et lui demande publiquement, à la fin des enchères, s’il exerce son droit au prix de la dernière enchère. En cas de vente publique en ligne, le preneur reçoit les conditions au moins trente jours avant le début des enchères et communique au plus tard la veille le prix maximum qu’il est disposé à payer ; si la dernière enchère ne dépasse pas ce montant, le bien lui est adjugé à ce prix.

Enfin, toute convention portant sur une vente soumise au droit de préférence est irréfragablement réputée conclue sous la condition suspensive du non-exercice de ce droit (article 247/2, § 8).

La sanction, l’action en subrogation

Une vente réalisée en violation du droit de préférence ouvre au preneur une action en subrogation contre l’acquéreur, signifiée aussi au bailleur (article 247/3). La demande n’est reçue qu’après la transcription de l’exploit introductif d’instance à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Si le juge l’accueille, le jugement vaut titre : le preneur rembourse à l’acquéreur le prix payé et l’indemnise des frais de l’acte, les droits d’enregistrement étant restitués à l’acquéreur à sa demande.

L’action se prescrit par un an à dater de la transcription du procès-verbal d’adjudication ou de l’acte authentique de vente. Enfin, toute renonciation anticipée au droit de préférence, par exemple dans une clause du bail, est réputée non écrite (article 247/4). La présentation de ce droit par notaire.be conseille d’ailleurs de consulter un notaire pour toute question sur une vente concrète.

Côté bailleur, les précautions à prendre

Pour le propriétaire qui vend un logement loué, le droit de préférence change le calendrier de la vente. La notification au locataire doit précéder la conclusion de la vente, avec toutes les mentions de l’article 247/2 ; mieux vaut la préparer avec le notaire ou l’agent immobilier, qui sont d’ailleurs tenus d’y veiller. Un prix annoncé trop haut puis baissé en cours de route oblige à notifier les nouvelles conditions au locataire, qui dispose alors de sept jours.

Les candidats acquéreurs doivent aussi savoir que leur compromis reste suspendu au non-exercice du droit de préférence : c’est une condition imposée par le Code, qu’aucune clause ne peut écarter. Enfin, le bailleur reste tenu d’informer l’acquéreur que le bien est loué et de lui remettre une copie du bail (article 229).

Bruxelles, Wallonie, deux régimes différents

Ce droit est propre à Bruxelles. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 organise la transmission du bail en cas de vente (article 63), mais ne donne pas au locataire de priorité d’achat ; notre guide sur les droits et obligations du locataire compare les Régions. Pour l’ensemble des règles bruxelloises, voyez nos droits et obligations du locataire à Bruxelles.

Que vous achetiez ou non, pensez à la suite. Si un tiers achète, votre bail continue et vous rendrez un jour le logement au nouveau propriétaire : notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire explique comment préparer cette étape.

En résumé : à Bruxelles, le locataire domicilié dans un logement loué en résidence principale peut l’acheter en priorité, aux prix et conditions annoncés, dans les trente jours de la notification. Vérifiez d’abord que votre situation n’est pas exclue, préparez votre financement et gardez la preuve de chaque envoi.