L’essentiel en quatre points
Deux textes régionaux : le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du Logement fixent l’essentiel des droits du locataire.
Des droits dès l’entrée : bail écrit, logement conforme et en bon état, garantie plafonnée à deux mois, état des lieux contradictoire.
Des obligations en retour : payer le loyer, user du bien prudemment, faire les réparations locatives, s’assurer, rendre le bien tel que reçu.
Même sans bail écrit : chaque partie peut contraindre l’autre à signer un écrit, en Wallonie comme à Bruxelles.
Table des matières
« Locataire, quels sont mes droits ? » La question revient à chaque loyer indexé, à chaque panne, à chaque renon. Cette page de nos guides location et bail y répond sous forme de listes et d’un tableau récapitulatif, Région par Région. Pour les explications détaillées, reportez-vous à notre article principal sur les droits et obligations du locataire.
Quelle loi s’applique à votre location
Depuis la régionalisation du bail d’habitation, les règles dépendent de l’endroit où se trouve le logement, pas du domicile des parties :
- en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, entré en vigueur le 1er septembre 2018 et modifié depuis ;
- à Bruxelles, les dispositions sur le bail d’habitation du Code bruxellois du Logement, modifiées par des ordonnances successives, dont celle du 4 avril 2024 pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ;
- en Flandre, un décret flamand distinct, que cette page ne traite pas.
Une grande partie de ces règles est impérative pour le bail de résidence principale : une clause du bail qui vous prive d’un droit légal ne vous est pas opposable.
La liste des droits du locataire
Avant et à la signature :
- Être choisi sans discrimination et ne fournir que les données prévues. En Wallonie, l’article 6 du décret énumère ce que le bailleur peut demander (identité, composition de ménage, ressources, preuve du paiement des trois derniers loyers…).
- Recevoir une information complète : loyer hors charges, nature et montant des charges, compteurs. À Bruxelles, l’article 217 y ajoute notamment le loyer de référence et le certificat PEB.
- Obtenir un bail écrit, avec l’annexe explicative régionale.
- Ne pas payer les frais d’agence que vous n’avez pas commandés (article 25/1 du décret wallon, article 228 du Code bruxellois).
Pendant le bail :
- Occuper un logement conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (ou d’équipement, à Bruxelles), délivré en bon état de réparations de toute espèce.
- En jouir paisiblement : le bailleur ne peut changer la forme du bien loué.
- Obtenir les grosses réparations et le remplacement de ce qui s’use, à charge du bailleur.
- Une garantie locative plafonnée à deux mois de loyer, placée à votre nom.
- Une indexation encadrée : une fois par an au plus, sur demande écrite, et seulement si le bail est écrit et enregistré.
- Des charges justifiées : les frais réels doivent être prouvés par des documents (article 24 du décret wallon, article 224/3 du Code bruxellois).
- Récupérer ce que vous avez payé en trop : en Wallonie, sur demande par recommandé, pour les cinq dernières années (article 25).
- Ne pas payer le précompte immobilier dans un bail de résidence principale (article 59 du décret wallon, article 226 du Code bruxellois).
En cas de vente ou de fin de bail :
- Garder votre bail en cas de vente du logement, dans les conditions légales, et, à Bruxelles, bénéficier d’un droit de préférence pour acheter le bien.
- Partir quand vous le souhaitez moyennant un préavis de trois mois dans le bail de résidence principale.
- Demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles en fin de bail (article 56 du décret wallon, articles 250 à 252 du Code bruxellois).
La liste des obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges aux dates convenues.
- User du bien en bon père de famille, suivant sa destination (article 14 du décret wallon).
- Assumer les réparations locatives et le menu entretien, sauf celles dues à la vétusté ou à la force majeure (article 15 du décret wallon, article 223 du Code bruxellois).
- Prévenir le bailleur de toute défectuosité dans un délai raisonnable, comme le rappelle la liste wallonne des réparations locatives.
- Répondre des dégradations survenues pendant l’occupation, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans votre faute (article 16 du décret wallon).
- S’assurer contre l’incendie en Wallonie (article 17), contre l’incendie et le dégât des eaux à Bruxelles pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 (article 220/1).
- Supporter les travaux urgents du bailleur ; en Wallonie, au-delà de quarante jours, le loyer est diminué à proportion (article 21).
- Ne pas sous-louer ni céder le bail sans l’accord écrit et préalable du bailleur.
- Respecter le préavis et, pendant les trois premières années, payer l’indemnité légale de départ anticipé.
- Rendre le logement tel que reçu, d’après l’état des lieux d’entrée, sauf vétusté et force majeure.
Le tableau récapitulatif Wallonie et Bruxelles
| Sujet | Wallonie (décret du 15 mars 2018) | Bruxelles (Code bruxellois du Logement) |
|---|---|---|
| Bail écrit | Obligatoire, avec annexe explicative (art. 3) | Obligatoire, avec annexe explicative (art. 218) |
| Garantie locative | Deux mois de loyer au plus, trois formes (art. 62) | Deux mois au plus, cinq formes (art. 248) |
| État des lieux d’entrée | Détaillé et contradictoire ; expert commun à parts égales (art. 27) | Détaillé, contradictoire et à frais communs (art. 220) |
| Réparations locatives | À charge du locataire, sauf vétusté et force majeure (art. 8 et 15) | Idem, liste impérative du Gouvernement (art. 223) |
| Assurance | Incendie (art. 17) | Incendie et dégât des eaux (art. 220/1) |
| Indexation | Bail écrit et enregistré, demande écrite (art. 57) | Bail écrit et enregistré, certificat PEB produit (art. 224/2) |
| Précompte immobilier | Jamais à charge du locataire en résidence principale (art. 59) | Idem pour la résidence principale, l’étudiant, la colocation (art. 226) |
| Frais d’agence | Clause réputée non écrite, sauf commande du locataire (art. 25/1) | Idem (art. 228) |
| Départ du locataire | Trois mois de préavis ; indemnité de 3, 2 ou 1 mois le premier triennat (art. 55) | Idem (art. 237) |
| Vente du logement | Bail maintenu dans les conditions de l’art. 63 | Bail maintenu (art. 229) et droit de préférence (art. 247/1) |
Pour une version centrée sur la répartition entre les deux parties, consultez notre tableau des obligations locataire / propriétaire.
Les clauses qui ne vous engagent pas
Certaines clauses reviennent souvent dans les baux alors que les textes régionaux les privent d’effet. Sans être exhaustive, voici celles que vous pouvez repérer à la lecture :
- une clause mettant à votre charge les frais d’agence que vous n’avez pas commandés ;
- une garantie supérieure à deux mois de loyer ;
- une clause mettant le précompte immobilier à votre charge dans un bail de résidence principale ;
- à Bruxelles, une clause interdisant de vous domicilier dans le logement, ou interdisant purement et simplement les animaux de compagnie ;
- en Wallonie, une clause résolutoire expresse, réputée non écrite par l’article 37 du décret, ou une clause d’arbitrage signée avant tout litige ;
- une clause par laquelle vous renonceriez d’avance à votre droit de préférence à Bruxelles.
La présence d’une telle clause n’annule pas le bail : seule la clause est écartée, le reste du contrat continue à s’appliquer.
Locataire sans bail, quels droits
Un bail verbal reste un bail : le loyer est dû, le logement doit être conforme et les obligations de chacun s’appliquent. L’absence d’écrit crée surtout un problème de preuve et prive le bailleur de certains droits.
En Wallonie, la partie la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre à dresser, compléter ou signer un écrit, et demander que le jugement vaille bail écrit (article 3, § 3). À Bruxelles, l’article 218, § 2, prévoit le même mécanisme et précise que le juge est tenu par le contenu prouvé du bail verbal.
Conséquences pratiques : sans écrit, l’indexation qui augmente le loyer n’est pas due, en Wallonie comme à Bruxelles, et un bail non enregistré ne peut pas davantage être indexé. En Wallonie, tant que le bail n’est pas enregistré et après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité (article 54). Pour mieux comprendre la notion de droit au bail location et ce que chaque partie peut exiger, voyez notre guide consacré aux deux parties.
Où trouver de l’aide
En Wallonie, le Service public de Wallonie propose une cellule Info Bail et des permanences Info-Conseils Logement, dont les coordonnées figurent sur la page régionale consacrée au bail d’habitation. À Bruxelles, la brochure « Un mauvais bail, ça peut faire mal » de janvier 2025 fait le point, article par article, sur les règles applicables. Le décret wallon (article 51/1) permet aussi de régler un différend à l’amiable par la médiation, l’arbitrage ou la conciliation, une clause d’arbitrage conclue avant le litige étant réputée non écrite. En dernier recours, le juge de paix du lieu du logement est compétent.
La fin du bail est le moment où vos droits se mesurent concrètement : notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire vous aide à préparer la visite et à contester une retenue injustifiée.
En résumé : un bail écrit, un logement conforme, une garantie plafonnée et un état des lieux contradictoire d’un côté ; le loyer, l’entretien, l’assurance et la restitution du bien de l’autre. Gardez ce tableau sous la main, et vérifiez toujours la Région du logement.
Questions fréquentes
Locataire, quels sont mes droits principaux ?
Recevoir un bail écrit, un logement sûr, salubre et en bon état, en jouir paisiblement, une garantie limitée à deux mois de loyer, un état des lieux d’entrée contradictoire, une indexation encadrée, le remboursement des sommes payées en trop et une protection en cas de vente. Les détails varient entre la Wallonie et Bruxelles : vérifiez la Région où se trouve le logement.
Locataire sans bail écrit : quels droits ai-je ?
Les mêmes que les autres pour l’essentiel, car le bail verbal reste un bail. En Wallonie comme à Bruxelles, chaque partie peut mettre l’autre en demeure de signer un écrit et, après huit jours sans réponse, saisir le juge, dont le jugement vaudra bail écrit. En Wallonie, sans écrit, l’indexation n’est pas due ; à Bruxelles, elle suppose un bail écrit et enregistré.
Le bailleur peut-il m’interdire de me domicilier dans le logement ?
À Bruxelles, non : le Code bruxellois du Logement précise que le bailleur ne peut interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués et qu’une clause en ce sens est réputée non écrite. En Wallonie, une clause interdisant d’affecter le logement à la résidence principale n’est valable qu’avec une justification expresse et sérieuse, et l’indication de la résidence principale du preneur.
Le bailleur peut-il me faire payer les frais d’agence ?
En principe non. En Wallonie comme à Bruxelles, une clause qui met à charge du locataire les frais d’intervention d’un tiers pour la location est réputée non écrite, sauf si c’est le locataire qui a commandé cette intervention. Si vous avez payé de tels frais sans les avoir commandés, vous pouvez en demander le remboursement.
Dois-je assurer le logement que je loue ?
Oui, en principe. En Wallonie, le locataire répond de l’incendie et cette responsabilité doit être couverte par une assurance, sauf accord contraire. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’assurance doit couvrir l’incendie et le dégât des eaux ; la preuve est due dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur.
Combien de temps pour partir si je donne mon renon ?
Pour un bail de résidence principale de neuf ans, trois mois de préavis, en Wallonie comme à Bruxelles. Pendant les trois premières années, une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer est due selon l’année de départ. Si le bailleur a lui-même donné congé, vous pouvez partir avec un mois de préavis, sans indemnité.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, version consolidée en vigueur depuis le 1er juillet 2024
- Ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement, version consolidée (articles 217 à 248)
- Un mauvais bail, ça peut faire mal. Les baux d’habitation à Bruxelles (janvier 2025)
- Liste non limitative des réparations locatives
- Tenant’s right when a property is sold
- S’informer sur le bail d’habitation
Article à visée informative, mis à jour le 30 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Droits et obligations du locataire : liste et tableau récapitulatif. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/droits-locataire-liste/
