Tableau des obligations locataire / propriétaire

Dans une location, chacun a sa part : le locataire paie, entretient et restitue ; le propriétaire délivre un logement conforme, l’entretient et en garantit la jouissance. Ce guide de nos guides location et bail présente ces obligations sous forme de tableaux, phase par phase, en distinguant la Wallonie et Bruxelles, où le bail d’habitation relève de textes régionaux différents.

Deux Régions, deux textes

En Wallonie, le bail d’habitation est régi par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, dont la version consolidée sur Wallex fait foi. À Bruxelles, c’est le Code bruxellois du logement, réformé au 1er novembre 2024 ; Bruxelles Logement en publie une brochure juridique détaillée. Dans les deux cas, la plupart des règles sont impératives pour un bail de résidence principale : une clause contraire ne peut pas être opposée.

Les tableaux ci-dessous donnent la règle, et la colonne régionale signale les différences. Pour une lecture centrée sur vos seuls droits de locataire, voyez aussi notre guide « locataire quels sont mes droits ».

Avant la signature

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le propriétaire communique aussi la surface habitable, le loyer de référence et, pour une courte durée, le dernier loyer appliqué. Le certificat énergétique est traité dans notre guide PEB et location : obligations du bailleur.

Une fois le bail signé, il n’y a pas de délai de réflexion prévu par ces textes : la question du droit de rétractation location appartement se règle par les voies du congé.

À l’entrée dans les lieux

L’assurance se prouve dans des délais précis. En Wallonie, faute de preuve du paiement des primes dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit chaque date anniversaire, le bailleur peut faire ajouter une clause d’abandon de recours à sa propre police et en répercuter le coût. À Bruxelles, le locataire apporte la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur.

Pendant le bail

La répartition des réparations n’est pas négociable : la page bruxelloise consacrée aux réparations précise que les parties ne peuvent pas y déroger, et le décret wallon laisse à charge du bailleur les réparations dues uniquement à la vétusté ou à la force majeure (art. 8). Si des réparations urgentes durent plus de quarante jours, le loyer est diminué en proportion de la privation subie.

Le locataire ne sous-loue ni ne cède le bail sans l’accord du bailleur : en Wallonie, l’accord écrit et préalable est requis ; à Bruxelles, la cession exige un accord écrit et préalable, et la sous-location un accord exprès ou implicite, selon une procédure précise.

Au départ

Sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend. Pour préparer la sortie, lisez notre guide sur l’état des lieux côté locataire.

Location meublée, quelles obligations

Louer meublé ne crée pas un régime à part pour l’essentiel. En Wallonie, le décret vise le bail relatif à un logement, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble, hors hébergements touristiques. Il contient deux règles propres : le bail des meubles fournis pour garnir un logement suit la durée du bail du logement selon l’usage des lieux (art. 38), et le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer est fixé par an, par mois ou par jour (art. 39). Si le locataire y établit sa résidence principale avec l’accord du bailleur, les règles du bail de résidence principale s’appliquent (art. 52 et 55). À Bruxelles, le Code s’applique à tous les contrats portant sur un logement, hors hébergements touristiques.

En pratique, la différence tient au mobilier : le propriétaire le délivre en état de servir, le locataire l’entretient et le restitue. Un inventaire détaillé, pièce par pièce, joint à l’état des lieux d’entrée, est la seule façon de comparer à la sortie.

Sans bail écrit, quels sont vos droits

Le bail verbal est valable dans les deux Régions. Vous êtes locataire dès lors qu’un logement vous est donné en jouissance contre un loyer, même sans écrit. Les obligations des tableaux s’appliquent donc à vous comme à votre bailleur. Le problème est la preuve : sans écrit, il est difficile d’établir le loyer, la durée ou les charges convenus, et le bail n’a jamais de date certaine.

Chaque partie peut exiger un écrit. Il suffit d’une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier ; sans suite dans les huit jours, le juge de paix peut contraindre l’autre partie à dresser, compléter ou signer le bail, et décider que son jugement vaut bail écrit (art. 3, § 3, du décret wallon ; art. 218 du Code bruxellois).

Un bail signé à deux

Deux situations fréquentes. Pour un couple marié, le bail du logement principal est censé conclu par les deux époux, même si un seul a signé ; les congés et notifications doivent être adressés à chacun séparément, et la règle vaut aussi pour les cohabitants légaux. En colocation à Bruxelles, les colocataires sont tenus solidairement envers le bailleur : il peut réclamer le loyer entier à l’un d’eux, qui se retourne ensuite contre les autres pour leur part.

En Wallonie, le bail de colocation suppose un pacte de colocation signé par les colocataires au plus tard à la signature du bail, dont la date figure dans le contrat (art. 2 du décret). Ce pacte règle la vie commune et la répartition entre colocataires ; envers le bailleur, ce sont les obligations du bail qui comptent. Avant de signer à deux, demandez-vous donc qui figure au contrat, qui paiera quoi et comment l’un pourra partir sans laisser l’autre seul face au loyer.

En résumé : le propriétaire délivre, entretient et enregistre ; le locataire paie, entretient au quotidien, s’assure et restitue. Entre les deux, l’état des lieux fait foi.