Animaux dans un logement loué

« Animaux non admis » : la mention revient souvent dans les annonces et dans les baux. Est-elle valable ? La réponse dépend de la Région où se trouve le logement et de la date du bail. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur la règle bruxelloise entrée en vigueur le 1er novembre 2024, sur la situation en Wallonie, puis sur les questions pratiques : dégâts, état des lieux et assurance. Il ne remplace pas un avis juridique sur votre situation.

Ce que change la Région du logement

Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève des Régions. Un logement situé à Bruxelles suit le Code bruxellois du logement ; un logement situé en Wallonie, le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Sur la question des animaux, les deux textes ne disent pas la même chose.

À Bruxelles, une interdiction pure et simple n’est plus valable

La réforme bruxelloise des baux, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, a tranché la question. La brochure juridique de la Région sur les baux d’habitation l’énonce ainsi : « Toute disposition interdisant purement et simplement la détention d’un animal de compagnie dans les lieux loués n’est pas valable. Le contrat peut toutefois spécifier les conditions à la détention d’un animal. »

La brochure donne deux exemples de conditions admises :

• conditionner la détention des animaux à l’absence de nuisance ;
• limiter leur nombre ou le type d’espèces, sur la base de motifs raisonnables.

La brochure range cette règle parmi les clauses qui, bien que reprises dans le contrat, sont réputées non écrites, au même titre que l’interdiction faite au locataire de se domicilier dans le logement. Une clause « animaux strictement interdits » dans un bail bruxellois récent n’a donc pas d’effet ; une clause « un chat au maximum, sans nuisance pour les voisins » peut, en revanche, être valable si elle repose sur des motifs raisonnables.

Et pour un bail bruxellois plus ancien

La règle vise les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Pour un bail antérieur, qui n’a pas été renouvelé depuis, l’ancien régime continue de s’appliquer, et la validité d’une clause d’interdiction s’apprécie selon les principes généraux, comme en Wallonie.

En Wallonie, pas de règle écrite et une jurisprudence nuancée

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ne contient aucune disposition sur les animaux de compagnie. Une clause d’interdiction n’y est donc ni expressément permise, ni expressément interdite.

La question a été posée au Parlement de Wallonie en 2023. Dans sa réponse du 19 octobre 2023, le ministre du Logement a rappelé que les baux contiennent souvent des clauses qui interdisent les animaux ou les soumettent à l’autorisation préalable du bailleur, et a cité plusieurs décisions de justice :

• le tribunal de première instance de Liège (1990), pour qui la détention d’un animal ne peut devenir une faute qu’en présence d’un trouble excessif ;
• la justice de paix de Mouscron (2014), qui a considéré qu’une interdiction générale et absolue, sans référence à une quelconque nocivité, porte atteinte aux droits garantis ;
• la justice de paix de Huy (1993), qui rappelle que la liberté de détenir un animal est limitée par les droits des autres occupants de l’immeuble.

Les locataires invoquent aussi le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Le ministre n’a annoncé aucune initiative législative.

En pratique, la validité d’une clause d’interdiction en Wallonie dépend donc des circonstances : une clause mesurée, liée à des nuisances concrètes, a plus de chances d’être respectée qu’une interdiction générale. Aucune réponse n’est certaine, et en cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche.

Les limites qui s’imposent au locataire

Même là où l’animal est admis, le locataire doit user du logement « en bon père de famille », selon les termes du décret wallon, et suivant la destination prévue par le bail. Concrètement :

• le bail peut fixer des conditions : absence de nuisance, nombre d’animaux, espèces ;
• le règlement de copropriété d’un immeuble à appartements peut, lui aussi, prévoir des règles pour les parties communes ; renseignez-vous avant de signer ;
• les nuisances pour les voisins (aboiements, odeurs, parties communes souillées) peuvent être reprochées au locataire ;
• les aménagements pour l’animal, comme une chatière découpée dans une porte ou une clôture de jardin, restent des modifications du bien : un locataire fait des travaux sans autorisation à ses risques ;
• les installations électriques d’un aquarium ou d’un terrarium se branchent sur l’installation existante, sans la modifier : notre guide sur la conformité électrique et gaz d’un logement loué rappelle qui répond de quoi.

Si le logement est vendu en cours de location, la question du sort du bail et de ses clauses est traitée dans notre guide vente droit au bail.

Dégâts causés par un animal et état des lieux

Le décret wallon est clair sur la responsabilité : le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16), et des dégradations causées par les personnes de son habitation (article 18). Un parquet rayé par des griffes, une porte abîmée, une moquette tachée ou des odeurs persistantes peuvent donc être mis à charge du locataire à la sortie.

Tout dépend alors de la preuve. En Wallonie comme à Bruxelles, les parties doivent dresser contradictoirement un état des lieux d’entrée détaillé, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Avec un animal, il mérite une attention particulière :

• l’état exact des sols, des plinthes et du bas des portes, pièce par pièce ;
• les griffures, taches ou odeurs déjà présentes, photographiées et datées ;
• le jardin, les clôtures et les haies, s’ils sont loués ;
• les moustiquaires, portes-fenêtres et revêtements textiles.

À la sortie, la comparaison entre les deux états des lieux permet de distinguer ce qui existait déjà, ce qui relève de l’usure normale et ce qui constitue un dégât imputable. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le décret wallon présume que le preneur a reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire : une règle qui peut jouer contre le bailleur.

Garantie locative et assurance

Les dégâts constatés à la sortie peuvent être imputés sur la garantie locative, dans la limite de son montant. En Wallonie, celle-ci ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, elle ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement. Le bailleur ne peut donc pas exiger une garantie plus élevée parce que vous avez un animal.

Côté assurance, le décret wallon oblige le preneur à couvrir sa responsabilité en cas d’incendie, à prouver chaque année le paiement des primes et, à défaut, permet au bailleur de faire ajouter une clause d’abandon de recours à sa propre assurance, dont il peut répercuter le coût. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur doit souscrire une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux. Ces garanties ne couvrent pas nécessairement les dégâts causés par un animal au logement ou à des tiers : interrogez votre assureur sur les conditions de votre contrat, et sur une éventuelle responsabilité civile familiale.

Pour les locations de vacances

Les recherches de location « avec chien admis », à la mer du Nord ou ailleurs, visent souvent des séjours de vacances. Ces locations ne relèvent pas des règles du bail de résidence principale décrites ci-dessus : les conditions d’accueil des animaux sont fixées par le loueur dans son offre et son règlement. Vérifiez-les avant de réserver.

En résumé : à Bruxelles, un bail récent ne peut plus interdire purement et simplement les animaux de compagnie, mais il peut les encadrer ; en Wallonie, la validité d’une telle clause s’apprécie au cas par cas. Dans les deux Régions, le locataire répond des dégâts, et l’état des lieux d’entrée reste la meilleure protection des deux parties.